房企的新出路，终于找到了

最近几年，明源君一直强调，随着城镇化推进和经济社会发展，人民群众的住房观正从“有没有”向“好不好”升级，建设“好房子”成为房地产企业新的历史使命。

这意味着，在未来相当长的时间内，房企之间的竞争格局，不再是杠杆和规模的较量，而是回归到产品和服务的比拼。

按照住建部部长倪虹的话说，住房发展，归根到底还是要让群众住得更好。今后，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场和未来。

这次年报季，也有力证明了这一点。

据明源君统计，2023年实现盈利的房企，除了大部分货值均位于一线和强二线城市，还都十分注重产品力提升。

这其中，表现最为耀眼的，非华发股份莫属。

最近几年，华发凭借前瞻性布局和卓越产品力逆势崛起，以每年平均上升8个位次稳步成长。

2023年，在大部分房企业绩腰斩甚至亏损的情况下，华发股份实现销售金额1259.9亿元，同比增长4.8%；营业收入721.45亿元，同比增长19.35%；销售均价高达31545元/㎡，稳居房企第3位。

另据克而瑞数据，2024年前5月，华发股份实现操盘金额352.1亿元，位列全国top10，名次再创新高。

那么问题来了，每家房企都在强调产品力提升，为何华发股份能够脱颖而出？各地项目持续热销，华发到底做对了什么？其对“好产品”的理解究竟有何独到之处？

今天，明源君就以成都为例，详细解读华发股份的产品之道。

入蓉五年，盘盘热销

既是顶流，也是清流

说起成都，大家会想到什么？大熊猫、火锅、麻将，还是川剧变脸？实际对于房地产从业者来说，成都楼市在全国也是独树一帜的存在。

最明显的特征就是产品内卷。

比如去年年初全市大平层户型图纸只有四十来款，年底就达到了70多款；去年还算亮点创新的转角阳台，隔年就变成了基本操作；没有全采光电梯前室和LDK一体化设计，开发商都不好意思说自己在研发143㎡户型。

难怪有人说，房企要想在成都市场立足，光有两把刷子远远不够，而是必须要把自己打造成全面发展的“六边形战士”。就像高考状元，门门功课都优秀，没有短板。

而在强手林立的成都市场，华发股份只用了5年时间，就联合锦江统建、华润成功开发了包括华发统建锦江首府、锦江大院、锦江上院、锦江璞园、新川印、阅天府、锦宸府在内的7个高品质项目，开盘即热销。

比如，今年3月，总价约852万元起的锦宸府取证，84套房源引发上千名买家冒雨排队报名。5月，项目再次开盘，86套千万级房源吸引了1400余人报名，中签率仅有6%。

成都阅天府去年首开即热销10亿，今年一季度更是荣登成都高端楼市三冠王、成都楼市1-4月份高端项目销售套数TOP1。

锦江上院从去年3月底起连续9次推售，年销超50亿，无论是销售金额、套数还是面积，都稳居成都锦江区第一名。今年一季度，锦江上院更是一举拿下成都市叠拼业态销售金额&套数&面积“三冠王”。

新川印作为新川板块在售纯粹平层产品中单价最高的项目，自去年9月、10月、11月接连三月开盘，三开三罄，打破了“高价慢销”的楼市定律；今年第一季度，新川印的认购量及认购总金额均稳居新川板块首位。

得益于多个红盘热销，2023年，华发股份在成都录得销售额87.6亿元，同比增长约154%。

今年前5月，华发股份还以43.5亿元的亮丽成绩单，稳居成都房企销售排行榜第5，名次再创新高（数据来自中指院）。

另外明源君还注意到一个数据，今年前五月，华发股份在成都的销售均价高达36823元/㎡，是所有进驻成都的房企里面最高的，而且是遥遥领先。

销售均价排名第一，一方面离不开华发股份强大的市场洞察力和前瞻性布局，另一方面也得益于华发股份对成都高端人群需求的精准洞察，对成都高端住宅的价值探索，最终依靠卓越品质创造更高溢价空间。

不得不说，在房地产市场整体下行的大背景下，华发股份是行业内为数不多走出了“独立行情”的样板房企。尤其在竞争异常激烈的成都市场，华发只用了5年时间，就从一众品牌房企中脱颖而出，并牢牢掌握了成都高端产品力阵营的话语权，实力可见一斑。

难怪有业界资深人士表示，华发股份作为当下成都高改市场的强势主流和新兴力量，市场占有率高、销量占比大、产品创新力强已成市场共识。

拿对的地，做对的产品

围绕“四化十五优”创新升维

满足业主对好房子的所有想象

同样都是押宝一二线城市，同样都在强调区域深耕和产品力提升，为何华发股份能一路过关斩将，一跃成为成都顶流。

在明源君看来，拿对的地、站在客户角度精研产品，这是华发股份取得成功的两个关键。

一、多部门联动精准拿地，比成都更了解成都。

对于当下的土地市场，稍有不慎则失之千里，精准预判显得尤为重要。

深知这一点的华发股份，始终坚持研究先行，科学拿地。在土地投前阶段，华发的运营、营销、成本部门便已介入投拓，从项目运营、销售的角度为土地研判进行支持，实现土地资源价值最大化。

从华发股份在成都的布局来看，其沿着太古里——三圣乡——新川——天西的发展路径，每个项目都精准落在锦江区、高新区和天西板块等城市高价值区域，这些板块既是成都未来发展的重点方向，也是高端置业者偏爱的主场。

比如锦江首府所在的东大街板块，这里串联了天府广场、大慈寺、太古里、东大街金融CBD片区等诸多城市名片，是成都乃至整个西部区域极具收藏价值的板块之一。

新川印所在的新川板块，目前已吸引大批5G、人工智能、大数据、网络安全等领域的高精尖企业落户，是成都在大数据和人工智能时代提升城市竞争力的核心产业功能板块。

阅天府所在的天西板块，则是成都高端改善置业的首选板块之一。在坊间，有一种说法是：成都发展首看天府新区，天府新区发展，当看总部商务区。总部商务区的城市活力源，当看天西。

近两年，当越来越多房企回归成都主城区的时候，华发股份早已抢占先机，接连布局了7个高品质项目，为公司高质量增长打下了坚实基础。

二、围绕“四化十五优”进行应用场景创新，打造穿越市场周期的好产品。

随着生活水平的不断提高，人们对于好房子的要求不再单纯停留在“住”的功能上，而是转而寻求拥有更多附加值，即从空间需求升级到了身份需求、感知需求、服务需求、视觉需求。

说到这，就不得不重点说下华发股份多年持续研发成果的最新展现—“四化十五优”。

2024年4月，华发股份在业内首次发布“新一代好房子华发科技+产品体系技术标准”，形成“四化十五优”的好房子标准。

所谓“四化十五优”，就是以数字化、智慧化、绿色化、产业化“四化”为经，以数字智慧社区、智能家居、超高实得率、绿色低碳、科技精工建筑、智慧绿色园林等“十五优”为纬，在户型设计、智能系统等数十个细分科技领域实现创新突破，满足居住者对于美好生活的所有期待。

在集团总纲领的擘画下，华发成都各项目不仅将“四化十五优”一一落地，还因地制宜加入了几处创新元素，以实际行动践行华发“人无我有，人有我优”的产品理念。

接下来，明源君就分享几个“四化十五优”在成都项目的场景应用：

场景一：深度挖掘在地文化，与城市文明同频共振。

在华发股份看来，“新一代好房子”不仅是让群众住得更舒适，更是新时代城市人文精神的一种表达。

比如，锦江上院提取川西巷院里的“砖瓦”、”天井“、”檐廊“等元素进行设计转译，唤醒人们对本土文化中“院”的记忆。

锦江璞园从成都传统的院巷布局入手，将西蜀园林的清雅融入其中，通过“寻隐入画、逐水汀瀑、依山画居、藏幽望舒、畔画会友”景观故事线，探寻未来新生活。

新川印则以成都烟火为灵感，将水景、影廊、叠瀑、奢石等元素融入园林空间，展现“山水烟火里的慢生活”。