戚金兴107亿补仓与破圈之困

没有好粮田，怎得仓廪足。在地产企业眼里，好地块就如好粮田，纵使豪掷多金，也要搏一搏。

7月31日，杭州8宗地块集中出让，滨江集团以107.38亿元竞得下城区文晖单元3块住宅用地，建筑面积29.85万平，溢价率21.77%。据乐居财经了解，这是今年截止目前杭州的第三高总价地块。

杭州是滨江集团发家之地，也是董事长戚金兴倚重之地。进入2020年以来，滨江就持续加仓杭州。

数据统计显示，今年上半年，滨江集团共获得19宗地块，其中杭州就占9宗，一半的土地储备都囤在了大本营。

从拿地金额来看，上半年滨江集团拿地金额不超过353亿元，这一笔107亿的投入，是前6个月拿地款总和的1/3，足见这块地在滨江集团心中的分量。

资料介绍，竞得的下城区文晖单元地块，包括文晖单元XC0402-R21-22地块、文晖单元XC0402-R21-23地块、文晖单元XC0404-R21-03地块，出让土地面积10.74万平方米，土地用途为住宅（设配套公建）用地，地上总建筑面积不大于29.85万平方米。

内外夹击

滨江是一家区域深耕型房企，业务多盘踞在浙江省内。

尤其在杭州，其知名度和规模不亚于绿城，近两年，滨江在杭州地区的销售额，更是在绿城之上，素有“杭州一哥”之称。

官网显示，滨江上半年完成销售额547亿元，其中大本营杭州以网签金额156.1亿元和178.5亿元，分别位列杭州地区销售权益榜和操盘榜第一名。

不过，纵然位居杭州之首，滨江在杭州拿地也并不轻松，竞得一块地也要经过数十轮厮杀。

5月11日，滨江通过79轮竞拍，摘得杭州萧山区1宗宅地和1宗商住用地；6月16日，滨江经过83轮竞价，以61.86亿元的总价获得一宗杭州商住用地；再看7月31日的这笔竞拍，滨江经过82轮厮杀才拿下。

生于斯，长于斯。滨江深耕杭州近30年，以开发豪宅而知名，但随着杭州成为头部房企火热争夺之地，滨江的生存空间在压缩。有数据统计，今年1-6月杭州拿地热度最高，前50强房企在杭州拿地超550万平方米。

滨江集团也并不想偏安杭州一隅，也有心走出浙江“舒适圈”。

“我的目标是在2021年，滨江的销售额要突破千亿。”戚金兴在2016年作出千亿规划，滨江集团开始向外扩张，并制定了相应战略：深圳为主场战，上海为次战场，杭州作为根据地。

2016年先后在上海和深圳介入旧改项目。低调保守的戚金兴，走出去的这一步也很谨慎，他选择与人合作共同开发。

但是，对外扩张并没有获得满意回报，反而给向来稳健的滨江集团带来了烦恼。

与深圳安远控股合作开发的深圳龙华区安丰工业园项目，由于政策和安远控股实控人等原因，项目在2018年搁浅，滨江集团意欲收回投资的11.6亿元，如今，仅收回4.36亿元，2019年决定计提7.24亿元的坏账。

在上海与中崇集团合作旧改项目，结局也差不多。开发的湘府花园三期项目未成型，滨江集团将对方告上法庭，试图通过法律来追讨超9亿元的投资款项，虽已胜诉，但拿到钱并不容易。据了解，中崇集团流动性危机至今未解。

省外扩张的不顺，滨江集团将更多精力用于稳固根据地。2019年新增的30个土储项目，多集中在杭州、温州、金华、湖州等省内城市。

千亿背后

土地储备较低，是业内在评价滨江集团时常会提到的一点。

截至2019年末，滨江集团的土地储备约1071.4万方，可售货值约2500亿元，浙江省占比超八成。

放入千亿规模的房企中，这样的土储并不高。不过，就滨江集团自身而言，近四年，一直在积极拿地丰厚土储。

2016年—2019年，新增土储分别约为160.8万方、220.5万方、347.0万方与295.4万方。进入2020年，滨江集团在土地市场表现得也很积极。

上半年拿地19宗，赶超2019年新增的一半；仅6月份就拿下10宗，补仓111万方，单月新增土储面积，是去年全年新增的38%。除此之外，7月又新添2宗。

开疆拓土，需要眼光，更需要钱。

根据一季度报显示，滨江集团经营性活动现金流净额为-25.46亿元，较去年同期的2.42亿元下滑1152.15%，主要原因便是期内支付的土地款较去年同期增幅较大。

随着规模扩张，资金流出在增加，滨江集团通过融资来“输血”。

据不完全统计，2020年以来，滨江集团通过超短期融资券、中期票据、ABS等方式进行了9笔融资，筹资总额超过200亿元。6月18日，更是公布了高达75亿元的融资计划。

其实，滨江集团的短期偿债压力并不大。截至2019年末，手握现金120亿元，短期债务105.25亿元，可以完全覆盖短债。2020年一季度，货币现金为127亿元。

资金充裕，却又频繁融资，更多人将原因归结为：滨江集团的权益占比偏低。

2019年，滨江集团以1120.6亿元的销售额，迈入千亿房企之列，不过，其权益金额为422.8亿元，占比37.73%。并且，较2017、2018年占比有所下滑，数据显示，2017年.2018年权益占比分别为42.28%、44.09%。

对于权益占比低，戚金兴此前有过回应，“合作过程中，95%的项目都由滨江承担开发建设，项目服务管理收入就达到8亿多。2019年公司拿地权益占比已提高到52.8%，未来权益比例会逐步提高。”