规模偏小业绩增速不突出 奥园健康上半年花去8成并购资金

8月14日，港股物业股奥园健康发布2020年中期业绩报告。上半年，奥园健康实现营业收入5.5亿元，同比增长39.5%；实现净利润1.1亿元，同比增长24%。在物业股普遍高增的背景下，这一业绩增速不算突出，截至17日收盘，公司股价当日涨幅仅0.77%。今年以来物业股平均涨幅为83%，奥园健康的累计涨幅仅35.6%。这在一定程度上反映了市场选择。

上半年公司资产负债率上升至45%，较去年同期大幅提高了6个百分点。花费2.47亿大手笔并购新三板物业公司乐生活后，奥园健康上市时的并购资金仅剩2成。

规模偏小业绩增速不突出

奥园健康为奥园集团的并表子公司，截至2020年8月，奥园集团持有奥园健康54.7%的股权。依托于奥园健康的支持，奥园健康在管面积由2015年底约520万平方米，上升至2019年底约15百万平方米，期间净增加10百万平米，增长主要靠母公司奥园集团的项目交付。

2020年上半年，由于并购乐生活尚未并表，公司来自中国奥园的在管建筑面积占比仍然高达90%以上，母公司依赖在上市后未减。

不过即便有了母公司的鼎力支持，奥园健康的整体规模还是偏小。截至2020年6月，奥园健康在管面积增至16.1百万平方米，较去年增加4.1百万平方米，其中物业管理服务部分增加1百万平方米。

以70%物业管理服务+30%商业运营服务的构成，奥园健康2019年末营收规模为9亿元，在29家AH物业股中排19位。上半年公司在管规模增至16.1百万平方米，与动辄上亿平方米的头部物企实力悬殊，随着上半年金科智慧服务、世茂服务等多家物管公司递表，奥园健康的规模排位还将靠后，更像中小型物管公司。

从上半年的业绩增速来看，奥园健康也不算突出。上半年奥园健康净利润同比增长24%。目前已经发布中报的时代邻里净利润同比增101.3%，新城悦服务上半年净利润同比增61.4%。此前也有多家物业公司发布正面盈利预告，大部分增幅超过50%。在业绩普遍高增的背景下，物业股的比拼已经上升到谁的业绩增速更快的境地。

期间费用率高企

上半年受疫情影响，物业管理行业迎来高光的同时，也不可避免的也受到负面影响。具体体现在房地产开发商案场服务、协销等非业主增值服务无法开展，而对于有商业运营服务的物管公司来说，商场开业与否的影响也较大。

奥园健康属于一家物业+商业物业管理公司，上半年购物商场的开业时间有所延迟，奥园健康市场地位及商户招揽服务收入减少3.5百万元，约12.1%，导致商业运营服务收入占比较上年同期减少2.1个百分点。

与此同时，商业运营服务的毛利率同比下降了4.6%个百分点，至41.5%。而社保减免等政策因素，使得基础物业管理服务毛利率增了2.5%个百分点，综合毛利率得以与去年持平。

值得注意的是，奥园健康在较高的盈利水平之上，期间费用率始终维持在高位。2020年6月公司毛利率为40.1%，净利率为20.3%，期间费用率约为20%。而从2018年以来，奥园健康的期间费用率始终维持在20%以上，远高于新城悦服务13.4%、时代邻里16.5%，在整个物业股中处于高位，侵蚀着毛利。另外，奥园健康上半年收购的乐生活近几年毛利率在15%左右，净利率低至5%以下，预计9月份实现业绩并表将拉低奥园健康的盈利水平。

上半年花去8成并购资金新增1亿借款

上半年奥园健康发生了两桩并购，一是花费2.48亿元并购乐生活80%股权。乐生活为新三板一家上市物业公司，总建筑面积为23.3百万平方米，并表后将大大降低奥园健康的母公司依赖；二是3530万元收购宁波宏建65%的股权。

其中，吞并体量较大的乐生活给奥园健康带来了一定负担。公司上半年新增银行借款约1.3亿元，资产负债率升至45%，较上年同期提高了6个百分点。尽管这一资产负债率水平在行业内不算高，但物管行业一般借款较少，有些企业甚至是0借款，上市后借款增加的情况值得关注。

上述两桩并购总代价约为2.83亿元。奥园健康2019年上市募资总额为5.73亿元，其中用于收购或投资其他商业运营服务及物业管理服务供应商的所得款为3.55亿元，上述并购占并购资金的80%。目前奥园健康仅支付1.22亿元，尚未使用的并购所得款为2.33亿元，将在2021年或之前悉数动用。截至2020年上半年，奥园健康现金及现金等价物为9.88亿元。

安信证券研报分析认为，随着地产销售增长逐步放缓至接近零的水平，地产发展商未来3-5年的增长将远低于过往水平。大型发展商平均增速在10%以内，中型发展商会略高于大型发展商但发展空间有限，毕竟能去的市场都已布局。个别中小发展商在冲规模的诱因下增速会较高，但整体增长水平将在15-20%以内，权益增长率将更小。一方面销售增长大幅放缓，另一方面随着物业在管规模的上升，对增量需求日益上升，在此消彼长的背景下，单靠母公司的贡献，不能支撑几年。外拓能力（包括并购）成为关键。

而外拓最直接有效的手段——并购，非常考验资金实力。我们可以看到，上半年即使物企手握大笔现金，随着股价上涨多家物企进行了配股募资，备战接下来的并购市场。其中绿城服务两次配股最高募资40亿港元。

上半年并购交易金额超过2亿元的物企仅2家，分别是时代邻里、奥园健康，时代邻里2019年年末资金与奥园健康相当，但上半年配股募资后手上现金或超过15亿元。尴尬的是，奥园健康自今年以来股价仅上涨35.6%，截止17日奥园健康市盈率（ttm）仅为28倍，低位配股显然又不够划算，直接导致了奥园健康目前资金实力“比上不足比下有余”，无法放开手脚大干一场。