客从何处来？万科三山新城天空之城广佛认筹调查

来源：观点地产网

10月24日，周末的清晨，没有了忙忙碌碌赶着上班的人群，时间尚早，太阳也没有出来，风吹过，南方秋天的凉意泛起。

就在这样的早晨，广佛地区万科第一个TOD项目——佛山天空之城正式亮相。为了符合这个名字，万科将项目的展示中心建在一个浮在半空的“透明盒子”里，只有一部用以上下的电梯连接着地面。

还不到9点，展示中心里已经有很多人了，有穿着整齐西装，特别万科LOGO的销售人员，也有衣着随意，或个人或全家齐齐出现的准购房者们。

偌大的展示中心里，销控表上还一片空白，但另一张大桌子上放着的几台POS机已经开始工作了，另一个角落里，不时传出“金蛋”被砸碎的声音，这表示又一个认筹下定的天空之城业主诞生了。

天空之城半年开售

从拿地到开售，不过半年时间。

今年4月27日，佛山南海三山新城17.8万平方米香港城地块入市出让，最终佛山市万科置业有限公司+深圳地铁置业集团有限公司竞得该地块，总成交价51.8亿元(加地上建筑物转让款7.96亿元)。

观点地产新媒体当时报道，该地块位于三山新城核心位置，与广州南站相距约5公里，未来地块将打造为“香港城”项目。

根据规划文件显示，地块规划面积为17.8万平方米，容积率≤2.7。地块分为ABC三个区开发，A区123103.99平方米；B区20643.67平方米；C区34332.10平方米。其中，A区为轨道交通车辆段上盖范围，竞得者须建设人行天桥，将地块与有轨电车三山新城北站连通。

据了解，香港城将打造为高品质低碳示范新城，地块临近的季华实验室，为广东省委、省政府启动的首批4家广东省实验室之一。首期5年建设期投入总经费不低于55亿元。片区内在建番海大桥，预计2021年6月竣工，未来从佛山通过番海大桥，约15分钟可到达广州南站。

此外，按照当时的出让条件，宗地范围内须划分至少3万平方米住宅销售给港澳居民，且须引入香港教育培训机构、港式医疗中心以及其他香港产业元素等。

5月份，万科与深圳地铁宣布设立项目公司，拟共同投资设立一家由万科并表的项目公司，将作为实施主体对该项目进行投资及开发运营，其中佛山万科持股51%，深铁置业持股49%，并预计未来总建设资金不超60亿元。

8月，该地块的1期规划正式对外披露。据当时公布的信息显示，万科计划该项目将打造万科广佛首个天空之城项目，香港城地块备案名云诚苑，1期将打造25栋住宅，总计规划1218套房。

熟悉万科的人对“天空之城”这个名字并不陌生，这是万科旗下TOD系列的产品名字，此前于上海、杭州分别布局了一座天空之城，已获得了较多成功经验。而除了深铁外，万科也正在和杭州地铁、成都轨交等展开“轨道+物业”发展模式的合作。

此前，万科南方区域事业集团执行合伙人、佛山公司总经理黄运林在9月参加活动时曾透露，天空之城将首推11层洋房。

事实上，据观点地产新媒体从现场了解，本次万科主要推出了4个户型，从88平方米的三房到143平方米的四房单位，至于售价目前还未公布，但工作人员表示：“参考周边项目目前的房价水平在2.7万-3.2万元/平方米，万科应该也差不多。”

三山新城的广州客群

虽然售价并未公布，但从24日展示中心现场来看，前来看盘了解的人不少，下定认筹的也不在少数。

这些客户来自哪里？万科天空之城瞄准的客户群是谁？万科方面虽然并未公布，但业内人士认为，这个在佛山三山新城的项目，主力的购房人群应该是来自广州，特别是番禺的人群。

一位佛山本地中年阿叔了解到天空之城的可能售价之后，对观点地产新媒体表示，“这个价格不如去祖庙那边买啦，那边新房2万多也可以买到。”

这其实代表了大部分佛山本地人的看法，在他们看来，佛山买房还是要买祖庙或千灯湖片区的，至于三山新城，“如果还有更多的钱，那就可以买一套等涨价。”

公开资料显示，佛山三山新城地处南海东部，辖区面积23.8平方公里，因位于南海、顺德以及广州的荔湾、番禺交界处，与广州南站一桥互联，三山新城的定位便是：搭建服务于港澳地区的金融、科技、中介、物流、文化创意等高端服务业发展的“后援基地”，以及推动港澳高端服务业与珠三角制造业的优势互补、协同发展，构筑港澳高端服务业走向中国腹地的“桥头堡”。

此外，2018年，佛山政府将三山新城在内，以及禅城奇槎片区、顺德潭洲湾片区放在一起，又规划了一个“三龙湾高端创新集聚区”。

但佛山本地人对此颇不以为然，还表示：“离广州南站近有什么用？你一年会去坐几次高铁？”

对于这种看法，佛山中原战略研究中心总监朱伟德称这是不同的价值点，并表示三山新城看的是未来发展的价值，这里比肩广州，未来潜力大，而其他板块是佛山最好资源和成熟配套区域价值。

广东中原地产项目部总经理黄韬则对观点地产新媒体表示，确实很多佛山人对三山新城项目的购买意向不高。

黄韬称，如果天空之城定价在3万元左右，对佛山本地人就更没有吸引力了，但对一些在番禺上班的广州人，则不一样了。

“现在长隆这边的价格都要差不多5万元了，三山新城3万元价格的话，还是有很大价格优势的。”

据悉，未来天空之城旁边的地铁站开通之后，5站可到广州南站。“整个三山新城之前的客群其实也是面向广州为主。”

“还有一部分购买人群，可能就是在附近上班的人。”毕竟，在佛山政府的规划中，三山新城未来要打造全省最大的电竞中心，还有全球创客中心、高新科技产业等。