房地产迎政策“拐点” 房企被下调评级和展望的现状有望扭转？

自中资美元债暴雷后，资本市场的多米诺骨牌倒下，三大国际评级机构集中下调房企评级和展望。仅10月18-19日两天，穆迪下调了至少19家房企主体或者相关债券评级，其中包括宝龙、世茂、金科等房企。

房企评级和展望被批量下调的现象极为少见，同时该数据仍在不断更新中。

10月21日，惠誉将29家中国房地产开发商纳入标准观察(UCO)范围，其中包括龙湖集团、旭辉控股、时代中国等一向表现稳健的房企。

因政策调控持续深入、市场下行以及房企资金链承压等系列因素影响，部分房企出现债券逾期支付的情况，资金链断裂的风险升高。但在此次被下调的房企中，不乏龙头房企以及部分表现稳健的房企。这场“无区别”下调行动中，蕴含了评级机构怎样的考量，同时在央行密集喊话，释放利好房地产行业发展信息后，迎来政策“拐点”的房地产行业又将打开怎样的新局面？

机构批量下调评级和展望 稳健房企被牵连

从此次房企被下调评级和展望的密度和广度看，是三大国际评级机构的一次“联合行动”。下调评级的范围从原本已经暴雷的房企演变到债务和资金压力较大的房企，再到21日，影响范围扩大到了几乎全行业，不少龙头和稳健房企亦被惠誉列入标准观察范围。

由此看来，在经历中资地产美元债违约事件后，穆迪、标普和惠誉三大评级机构评估房地产的逻辑正在发生变化。早在9月1日，穆迪发表公开报告将中国房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”。

同时，为应对房地产行业出现的新情况，评级机构的标准或许将进行修订和调整。惠誉更新了中国房地产开发商行业回报效率、资本周转率和净债务/净资产子因素的比率定义。

从评级报告看，融资环境趋紧，债务以及现金流压力成为房企相关评级和展望被下调的主要原因。

让业界不解的是，部分稳健房企亦被下调或者列入观察名单中。这动作背后，评级机构是如何考量的呢？

业内人士分析指出，受部分房企债务违约以及在严监管等因素影响，市场对整个房地产行业的现金流和资金情况存忧。同时，房企销售数据也加重了负面情绪。在8-9月两个月的时间，房企销售普遍下滑，当时市场对后市的悲观情绪弥漫，评级机构也会受此影响。更重要的是，部分房企暴雷踢爆的行业隐性债务，评级机构更加警惕，整体的评级标准将趋向严格。

上述人士认为，评级机构的标准和对行业的预期正在发生变化，目前处于较为谨慎和保守的状态，所以会出现几乎全行业范围下调评级和展望的现象，但这并不代表受牵连的房企均存在发展风险。

据了解，在惠誉列入观察的29家房企中，包括龙湖、旭辉和时代中国等稳健房企。从数据看，这些房企财务整体健康，流动性安全边界高，同时整体的销售情况良好。

以深耕大湾区的时代中国为例，虽然在10月22日被穆迪调整了其展望，但更重要的“Ba3”企业家族评级和“Ba1”高级无抵押债务评级得到再次确认。该企业1-9月实现合约销售金额669.14亿元，同比增长12.06%，9月单月仍实现环比增长，且在“十一”假期的销售额同比去年实现增长。从销售端看，在市场下行的情况下，目前整体运营情况良好。而在负债方面，时代中国在未来半年内无境外美元债到期，短债压力相对较小。同时，业界关注的“三道红线”方面，指标也在持续改善，管理层计划于2022年底前将全面达标。

从报告看，穆迪下调时代中国展望是基于未来环境变化的担忧，同时肯定了该公司基本面。穆迪认为时代中国的流动性良好，预计公司所持现金及经营性现金流足以支付未来12-18个月的土地金及到期债务；鉴于未来3年时代中国有足够的土地储备用于开发，时代在保持审慎的土地收购方式的情况下，将遏制公司的债务增长。

释放利好信号 地产有望触底反弹？

评级机构作为第三方给予了外界一个评价房地产行业的参考标准，并基于过往政策环境提出行业展望。但近期政策层面的松动，也在缓解市场对房地产行业的担忧。中央开始频吹暖风释放利好信号，重振房地产行业的信心。

从9月底开始，中央开始频频提及房地产，在化解个别房企风险方面以及在金融政策等方面释放利好，以维护房地产平稳健康发展态势。

10月15日，人民银行金融市场司司长邹澜明确表示，将保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。随后在10月20日，在2021金融街论坛年会上，国务院副总理刘鹤更是表示：“房地产市场合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变”。

10月21日，房地产行业迎来更加明确的利好信号。银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上表示，要保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。同时明确表示，督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。

在监管层利好信息支撑下，10月22日，地产股延续强势，呈现高开且普涨态势。此外，包括花旗、中信证券、摩根士丹利、富瑞、星展银行、里昂证券等多家机构普遍改善对房地产未来发展的预期。

花旗发表研报表示，近期高层及央行的集中表态表明，监管层格外关注房地产融资，对于避免行业下行的保护措施比预期更早启动，地产股反弹预计具有可持续性。随着政策前景更加明朗，行业触底的信号正在显现。

业内人士认为，在监管层释放的明确利好信号后，或能修复房地产行业过往悲观的情绪，同时有了金融信贷方面的支持，预计房企流动性将得到一定程度的改善，房地产行业正在走出至暗时刻，迎接新曙光。