亏损与转型珠江股份将置换大股东名下物管业务

来源：观点网

珠江股份将置出相关房地产开发业务，转而以物业管理与文体运营为主业，完成其战略转型。

10月31日，珠江股份发布公告表示，计划将所持的房地产开发业务相关的资产负债与珠实集团、珠江健康合计持有的珠江城市服务100%股权进行资产置换，差额部分以债权及现金补足，债权及现金的具体比例根据审计评估结果及双方协商确定，但不涉及发行股份。

据了解，珠江城市服务由珠实集团持股95%，珠江健康持股5%。同时，珠实集团为珠江健康和珠江股份的股东，背后的实际控制人则为广州市国资委。显然，上述的计划也是得到了实际控制人的认可。

公告中提到交易尚处于筹划阶段，具体交易标的的资产范围、交易价格等未最终确定，仍需进一步论证和沟通协商。但珠江股份注入轻资产进行业务转型的大方向则是较为明确。

从半年报净亏损7.81亿元到三季报时净亏损14.93亿元，珠江股份未能挽回局面。

从近几年来经营情况来看，本轮的巨亏或许可以理解为是其自2018年以来业绩下滑的延续。

数据显示，2018年珠江股份营收和净利润开始下跌，至2020年跌至谷底，2021年营收又有了较大幅度回升，但净利润则未能回到2018年之前的水平。

具体来看，2018年至2021年，珠江股份营收分别为34.05亿元、29.48亿元、24.75亿元及36.07亿元，同比变化情况分别为-19.70%、-13.41%、-16.04%、45.75%。

同时，其净利润分别为2.45亿元、2.19亿元、-5.91亿元及6578.54万元，同比变化情况是-31.78%、-10.67%、-369.45%以及111.13%。

2019年至2021年，珠江股份的房地产开发业务全年营收分别为25.13亿元、21.83亿元、34亿元；同比变动情况分别为-8.96%、-13.13%及55.79%。

虽然2021年数据有所回暖，但今年以来珠江股份未能保住升温的势头，彻底的扭转局面。

2022年半年报显示，该公司营收2.41亿元，净亏损7.81亿元，分别较上年同期下跌了88.58%和328.2%。

三季报的数据也没有改善。前三季度，珠江股份营收7.57亿元，同比下降67%；归母净亏损约为14.93亿元，同比减少695.29%；基本每股亏损1.75元/股，同比减少703.45%。

随后，珠江股份发布公告称，今年1-9月公司资产减值准备变动金额为12.97亿元，其中因当期计提资产减值准备减少利润总额金额为13.53亿元；新增计提存货跌价准备金额为12.48亿元。

一方面是自身的巨亏，另一方面是尚不明朗的市场情况。珠江股份选择依靠大股东的资本转型，这或许是其在半年报中提到的“积极布局多元化业务，培育公司业务新的增长点和盈利点”。

珠江股份三季报显示，其目前在建的住宅及商业项目共有9个，其中5个位于广州，4个位于长沙，涉及土地总面积68.87万平方米，规划计容建筑面积168.38万平方米，累计竣工面积72.99万平方米，项目计划的总投资额为365.265亿元，1-9月实际投资额为32.9亿元。

同时，今年共有14个项目在售，可供出售总面积为361.33万平方米，截至9月末剩余可售面积为112.86万平方米。

今年上半年，珠江股份实现销售网签面积6.43万平方米，同比下降14.96%；销售金额14.05亿元，同比下降23.8%。当期新开工面积11.38万平方米，占本年度计划目标的56.1%，主要包括隽浩启澜花园项目（即南沙湾2020NJY-14项目）和珠江颂璟花苑项目（即荔湾区荷景路AF060419地块）；新增竣工面积8.82万平方米，占本年计划的13.82%。

第三季度房地产项目实现销售面积3.8万平方米，同比下降39.94%；实现销售金额10.22亿元，同比下降41.22%。前三季度，共新增开工面积24.85万平方米。珠江云上花园、珠江花玙苑项目竣工面积18.83万平方米；公司新增竣工面积27.66万平方米。

观察其财务数据，截至2022年9月30日，流动资产中，珠江股份应收账款为13.2万元，其他应收款为61.3亿元；非流动资产中，其长期股权投资为43.26亿元，投资性房地产为8797.6万元。对应的应付账款为3963.58万元，合同负债为2533.32万元。

而即将被置入的珠江城市服务成立于1987年，其定位为立足广州、深耕大湾区、辐射中国其他地区的综合城市服务提供商。

2021年7月，珠江城市服务还曾赴港交所递表。

据当时披露的数据，截至2020年12月31日，珠江城市服务在管项目共有431个，签约建筑面积及在管总建筑面积分别约3640万平方米及3190万平方米。

彼时，该公司业务覆盖了大湾区九个内地城市中的七个，包括广州、佛山、珠海、东莞、惠州、江门及肇庆；同时还进军13个主要省份的其他城市，包括安徽、北京、重庆、福建、广西、海南、河北、河南、湖北、湖南、山东、云南及浙江。

根据珠实集团发布的社会价值报告的内容，截至2021年底，其在物业管理方面的在管项目接近450个，建筑面积约3900万平方米，遍布11个省25个城市。

观点新媒体了解到，此前珠江城市服务的在管面积中，80%来自于第三方外拓，外拓面积位列广东省物管企业前排。其既具备国企资源赋能稳定性的特有标签，又兼有自身的强市场化拓展能力，在现下竞争激烈的物管行业，这无疑是亮点。

对此，珠江股份表示，本次交易有利于上市公司改善资产质量、增强抗风险能力，提升持续经营能力和竞争优势，保障公司全体股东的利益。