存“爆仓”压力 深圳56个二手楼盘超八成扛不住价格再跌10%

随着深圳二手房成交价持续下行，业主持有压力开始加大。

日前，深圳中原研究中心公布了一份二手房价格压力测试报告，其选取全市56个关注度较高的楼盘作为样本，其中47个为各区成交最活跃的楼盘。

以2017年至今为样本时间周期，该研究中心通过收集2022年样本楼盘最新成交价格，对2017-2021年深圳购房者平均持有成本进行测算，以此计算两个数据的差异率，该差异率为二手房价格压力值。如压力值为负数，则代表超出2017年以后购房者的购房成本，即出现“爆仓”。

测试结果显示，上述56个样本楼盘平均价格压力值为0.5%，价格压力值为正的有32个，占比57.1%，代表这些楼盘目前成交均价依然高于持有成本，但其中压力值在0-10%之间的有24个，可承受的下降空间已不大。

“一旦56个楼盘平均价格再跌10%，即使不计算后续的贷款利息支出，超过八成的楼盘均价将低于持有成本。”深圳中原研究中心称。

二手房挂牌价格方面，据深圳中原研究中心统计，对比目前成交均价与挂牌价，所有楼盘挂牌价均高于成交均价，而挂牌价高于成交价5%-30%分布最广泛。其中，挂牌价高于成交价10%-20%分布最多，共有25个楼盘，占比44.6%；挂牌价高于成交价20%-30%的有16个楼盘，占比28.6%。

从当前市场整体供需情况来看，深圳二手房价格仍存在回调压力。

深圳一位业内分析人士认为，当前深圳新房供应量增加，但去化速度较慢，在此形势下，开发商加大了折扣力度，入市新盘价格不断创出新低，这进一步减弱了二手房受欢迎程度。

受市场需求低迷影响，深圳二手挂牌量不断创新高，但访客量却仍处于低位。购房者可选择空间加大，成为二手房挂牌价回落的原因之一。

据悉，为备战“金九银十”，深圳开发商在此期间加大了推盘数量。今年9月，深圳新房市场迎来预售高峰，新房供应量达1.1万套。据乐有家研究中心统计数据，截至今年10月底，深圳新房市场去化周期升至12个月，为近一年新高。

中指研究院深圳分院研究主管骆红琴表示，“深圳市场在新房项目入市带动下，购房者面临更多选择，楼市成交将更加理性。”

二手房挂牌量方面，据深圳市房地产中介协会11月17日公布的数据，截至11月14日，深圳全市共有42049套有效在售二手房源，较上周增加948套。

挂牌量增加之际，深圳二手房成交量则持续在低位徘徊。

据深圳中原地产研究中心数据，深圳推出二手房参考价以来，当地二手房成交量不断创新低，已连续15个月成交量跌破2500套，今年9月更是跌破2000套，且无反弹迹象。该研究中心预计，深圳二手房市场未来一段时间仍将维持在低位。

值得一提的是，深圳市住建局于11月9日发布了六个人才项目的配售公告，共涉及住房4422套。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，人才房的上市一定程度增加了市场供应量，将起到稳定市场预期及价格的作用。

“人才房存在多方面优势，一是价格低廉，仅为同片区新房项目售价60%左右，部分房源销售单价仅2万多元。此外，人才房供应规模较大，目前深圳13个人才房项目稳步推进，建成后将提供25538套房。”李宇嘉称。

李宇嘉指出，除人才住房、安居房外，近两年深圳集中供地还将供应大量限价的普通商品住房、保租房。“这意味着，目前深圳已经建立起了价格可控的住房体系。”