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广州二手房挂牌量突破12万套投资客六折出货

2022年09月21日 14:16 来源:中房报
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9月20日上午8时,链家app上显示广州的二手房挂牌量已经达到了121001套。

按照克而瑞广佛区域的统计,2021年8月至2022年8月,广州二手房的月均成交量约为7507套。以此计算,当前二手房的去化周期为19.5个月,比新房16.3个月的去化周期还要长3个多月。

卖房难是业主们的共同感受。白云区一位中介告诉中国房地产报记者,为了尽快卖出手里的房子,怡新花园有位业主给中介设立了阶梯式奖励机制,带客一组可以领88元的奖励,面谈一次奖励1888元,“业主组了一个中介群,500人很快就满了,成交前至少花了大几千的推广费。”在去化压力更大的增城区,有投资客甚至以市场价六折的价格出货,引得同小区的业主堵门要说法。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示,相较2021年的低点,今年广州的二手房成交量有所恢复,但恢复速度还是不如预期,这其中有宏观经济面的不稳定、疫情反复带来的影响,也有广州楼市政策迟迟未松绑的原因,但更主要的是业客双方对市场的预判不一致、相互博弈的结果。

为了卖房业主有多拼?

怡新花园位于白云区的梅花园板块,一位业主在5月份放盘了四期怡泰阁一套约105平方米的三房单位,最初的放盘价为568万元,但由于是顶层单位,且朝向没有优势,放盘3个月都未能卖出。着急置换其他区域房子的业主特地制定了一套针对中介的激励方案,希望能尽快成交。据了解,该业主组了一个买卖中介群,专卖推广自己这套房子,只要进群加业主微信就可以领1.8元,发朋友圈领4.8元,带客一组领88元,面谈一次可得1888元,促成交易的中介还有5万元现金红包的额外奖励。

重赏之下必有勇夫,这套房源迅速冲上了链家梅花园热搜房源的第1名,带看的中介络绎不绝。在服务细节上,这位业主也做的很到位,房里常备鞋套,冰箱里放满了冰冻饮料,客厅还有糖果供客人食用。

“业主挺懂行的,也确实用心去让中介推。给个建议就发28元的红包,带客看房就是88元。”上述中介表示,这套房源应该是在8月中旬就卖掉了,“激励机制加上降价的影响,最后的成交价是530多万元。这个价格算不错了,毕竟楼层的弊端在这里,本身就要比其他楼层的户型便宜几十万元。”

同样是卖房,增城区保利中航城二期的一位业主付出了更大的代价。该业主此前放售了一套96平方米的三房复式单位,8月份将报价下调到123万元,单价约为1.28万元/平方米。而该小区同样户型的放盘价大部分在2万元/平方米以上,这个报价无异于打破了小区里的价格同盟,引起了其他业主的不满。

据了解,在中介集中带客看房的那天,保利中航城二期的一些业主上门讨要说法,大意是这种恶意降价行为严重扰乱了房地产市场秩序,拉低了整个小区的均价,让自己的财富缩水,也动摇了最宝贵的市场信心。但这次声讨并没有动摇业主出货的决心,最后这套房在8月底以113万元成交,单价为1.17万元/平方米,相当于该小区同类户型放盘价的六折。

成交数据显示,这套房屋的成交周期达到了196天,也就是超过了半年。据中介透露,该业主是位投资客,近期流动性紧张,降价急售这套房是为了回笼资金。

如此果断决绝的业主毕竟是少数,大部分业主仍在为卖房而苦恼。“我家放盘了两套房,一套在海珠区,一套在番禺区,价格也降了一些,但是好几个月了还没卖出去,导致看中的新房不敢下定。”一位打算置换新房的业主无奈的表示。

二手房去化周期超19个月

卖房难的背后有库存高的因素。据克而瑞广佛区域统计,截至2022年8月,广州新房的库存量为111960套,去化周期为16.3个月。而目前广州二手房的挂牌量已经突破12万套,比新房库存量还要高。2021年8月至2022年8月,广州的二手房成交总量为90086套,平均每月成交约7507套,按照这个成交量,消化12万套的库存,需要19.5个月,而黄埔、番禺、南沙和增城等区的去化周期都在20个月以上。

李茂喆表示,很多人只看到目前二手市场的在售房源量在持续增加,但是没考虑到这里面确实有很多很难出售的房子,比如太小、太旧或者价格偏高的房子,都会慢慢积压。而且即便在售房源量是持续增加,但这十几万套的在售量和广州目前大约500多万套存量房相比,其实占比也是非常低的。“我们会更关注单月新增放盘量的多少,其实从月度角度来看,在去年年初达到高位之后,目前其实是呈现持续下滑的态势,今年8月,广州二手房的新增放盘量相比去年3月几乎下滑了50%,这说明当下市场活跃度不高,置换需求的买家入市意愿不高。”

成交量的表现比较直观。上半年,广州市二手房成交41982套(包含中介网签+自助网签),同比下降44%,为近五年的新低。8月的成交量为7890套,环比上升6%,同比则下降7.6%,整体仍处于相对低位。

在李茂喆看来,广州二手房的成交量已有所恢复,从2021年8月31日之后最低不到6000套的水平,回升到目前8000套左右,但是恢复速度仍不如预期。3月份以来,每月有百余城出台相关政策,使得业主对广州出台相关松绑政策预期较高,更对楼市恢复开始有所期待,从而4月开始观望情绪上升。客户端方面,新房市场下行叠加经济放缓、疫情、房地产暴雷等等,使得买家看房次数呈现持续下降趋势,买房者普遍对楼市预期不太好。

在这样的背景下,降价依然是促进成交最有效的手段。贝壳平台成交的数据显示,8月广州成交的二手房,从挂牌到成交平均降价幅度为11.6%,而今年前8个月累计平均值为10.1%。这一水平相比2021年市场最火热的时期高了不少(2021年3月为3.9%)。

从次数的角度来看,前8个月累计成交的房源挂牌到成交平均降价次数为3次(不含成交前业客谈判的一次议价),根据平均挂牌天数可以算出平均1.6个月降价一次,不过在成交前的一个月,普遍降价频次提高,平均成交前一个月降价了1.1次。

目前广州在售的挂牌房源中,有68.9%的房源挂牌至今的降价幅度在5%以内,另有23.8%的房源降价幅度在5%~10%。而降幅超过10%但还没有卖出去的房源仅有2%左右。

在严酷的市场现状面前,业主的心态也不再强硬。白云区一位业主对中国房地产报记者表示,她手中的一套房子已经放盘了大半年,放盘价450万元,曾有买家还价420万元,但她没答应。“最近中介跟我说,预计是要降到420万元左右才能成交,再等下去也没有意义。所以我现在调价到430万元了,先试试看,不行的话只能再降了。”

(责任编辑:CF006)

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