最后一家未上市的千亿房企启动IPO之旅

广泛布局三四线城市并在业内应用独特阿米巴管理体系的中梁控股集团有限公司（以下简称“中梁”）开始了自己的上市之路。

11月13日，这家起源于浙江温州的房企在港交所挂出招股书，根据招股书，中梁创始人杨剑及其妻子徐晓群为公司控股股东。

过去几年，中梁业内增速最快的房企之一。据克而瑞数据，2015年中梁销售额168亿，2016年337亿，2017年758亿，截至2018年10月底，中梁销售规模约1002亿，是迈入千亿俱乐部的房企中唯一未登录资本市场的房企。

根据招股书，截至2018年8月30日，中梁在长三角、中西部、环渤海、海峡西岸、珠三角五个区域拥有316个项目，土地储备总额为3500万平方米，其中浙江、江苏和安徽三地的土地储备最高，合计占比43.6%。

从利润看，中梁毛利由2017年上半年的人民币6.49亿元增加309.9%至2018年同期的人民币26.60亿元，对应的毛利率由2017年上半年的22%，提升达到27.3%。

中梁内部一直对标碧桂园，在高周转、三四线城市布局、跟投方面尤为靠近，而过去几年的三四线城市火爆，让中梁开始快速进入规模房企阵营。

2016年，中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入，为了鼓励区域公司按照“456”的模式运转，中梁设置了丰厚的奖励：项目开盘后达到“456”的标准，立即获得100万元的内部奖励。

中梁的快速发展还来源于阿米巴管理体系，中梁阿米巴体系助其实现快速扁平化复制和扩张，中梁下属子公司从2015年底的48家增至2018年6月30日的705家，员工从740人扩招至1万人以上。

从负债看，2015年、2016年、2017年中梁流动负债总额分别为103.87亿元、351.35亿元和796.81亿元，截至2018年6月30日的数据显示，这一数字为1184.2亿元，非流动负债总额122.4亿元，流动比率1.1倍。截至今年9月30日，中梁流动负债总额又增长至1377.55亿元。

对应净负债率，2015年、2016年、2017年中梁净负债率分别是1335%、1790.2%、339.5%。截至2018年6月30日，中梁净负债率下降至44.6%。

中梁方面在招股书中解释称，过去净负债率较高是因为主要应对业务增长其融资需求不断加强以收购额外地块，同时相关物业项目尚未开始预售及产生现金流入。而对于短期内净负债率下降如此之快的原因，中梁给出的解释是总权益扩大。

从融资成本看，过去三年以及今年上半年，中梁借款总额的平均实际利率分别为13.4% 、12.4％、9.9%及9.0%。该融资成本依旧属于业内较高水平，主要原因是中梁信托融资较多。

从拿地速度上，中梁几乎是业内最快的一家之一。招股书披露，过去三年中梁的拿地数量分别是9幅、63幅和119幅。但是截至2018年8月31日，仅8个月时间，中梁已经获取了183幅地块。

不过，广泛布局三四线城市的中梁还需考虑如何进入一二线城市，以获得下一波楼市红利。中梁方面在近日表示，中梁正加速布局二三线，自2018年3月以来，已在长沙、郑州、武汉等省会城市建立直属区域公司，以便拓展项目。