上半年拿地仅10亿，掉队的花样年回归路漫长

2017年初，在数年掉队后，花样年（01777.HK）提出二次转型。2019年，花样年提出二次创业，但从今年的表现来看，二度创业重回行业TOP30的任务颇为艰巨。

2018年全年，花样年销售金额为301.73亿元，同比增长约50%，2019年上半年销售同比增长16.5%至131.69亿元，增速较去年显著下滑。

曾与其同步出发的小伙伴已飞升行业前五，这时花样年的目标是TOP30。据克而瑞数据，今年上半年排第30名的是蓝光，销售金额405.3亿元。

如此局面下，非怀抱“创业”的决心，难以追赶。

8月21日下午，花样年在深圳总部举办2019年中期业绩发布会，主席潘军与执行董事、投拓负责人张惠明等高管，言谈中，对重回主流开发商之列的目标颇为急切。

花样年上市十年，在业绩会上谈论人力资源战略，潘军还是第一次。“以前拿地的路子不对，所以我们要换赛道，人才结构不对，要对人才换仓。”

花样年要求自身对标TOP20，高管们去龙湖学习后，了解到后者客户满意度在行业前三，回来后便把“客户服务部”改成了“服务客户部”。这些是公司经营的花絮，但本质是花样年收复河山的决心体现。

过去半年中，花样年对董事会进行大幅调整，柯卡生、张惠明、陈新禹三位从行业中挖角过来的投融资和拿地负责人走向台前。

决心、战略、人才都有了，但上半年的销售增速不算理想。

张惠明称，公司下半年货值更为集中。“公司目标去化率是75%。上半年，我们卖了131.69亿元，去化率56%，其中有部分存量的车位、商铺等重资产。如果剔除掉重资产，去化率达72%。下半年会陆续在7、8、9、10月供货，11、12月份持续销售，总货值达278亿元，会力保完成今年20%增长。”

若以20%增长目标计算，2019年花样年全年业绩应约为362亿元。

张惠明负责下的土地投拓，今年上半年新增加2宗地，其中来自张家口的项目拿地方式是合作并购，天津项目是通过公开市场招拍挂，总耗资10亿元。

花样年已许久不在招拍挂市场出现。过去多年，为获得更低地价土地，绝大多数选择收并购和城市更新转化等方式。而为提高周转，适度招拍挂拿地相当有必要。花样年天津项目预期今年国庆便能入市销售。

实际上，“花样年上半年参与了30多宗地的拍卖，但是价格太贵了”，张惠明说。任投拓团队再进取，也面临巧妇难为无米之炊的问题。

花样年今年重投资，但也强调控制成本与费用、控制风险，稳财务。激进增长目标，和风险管控，是每一家中小房企发展路上的必然矛盾。

今年前7个月，花样年多次出手调整债务结构，7次新发行或增发新债的同时，伴随着4次债券的回购。至期末，花样年总借款从436.24亿元，下降至405.47亿元。

为求财务稳定，花样年并未为了实现更大规模，大肆举债拿地。张惠明表示，“我们的资金、资源也有限，不会去太多的地方。有的公司到200多个城市投地，我们只能核心选择20+个城市布局。”

如过去多个周期房企表示，能弯道超车者，须有精准的眼光和前瞻的判断，逆周期低成本拿地，在上行周期中实现业绩爆发。但当前，花样年并不具备这种可能。资金，始终是中小型房企的发展枷锁。

当下，花样年在地产开发上的想象力，来自大湾区39个城市更新项目的储备，总货值3526亿元，其中有22个位于深圳货值为1605亿元。这些项目成本相对低廉，只是耗费时间。

潘军告诉第一财经，城市更新是长线投资，未来2－3年业务都能代表现金流。“公司有专门的投资团队，深圳是金融机构进入的热点，有资金给城市更新业务。甚至未来可能会出现城市更新反哺城市开发，给开发提供资金。”

潘军称，未来3年内，将有20个城市更新项目实现转化，供地630万平方米，货值达1334亿元。按计划，未来花样年高周转项目、与利润型但开发周期长的项目，各自比例是7:3。

无论如何，土地储备关乎未来，当期销售将在1-2年后结转。与销售金额相比，今年上半年，花样年的收入和利润有更好表示，营业收入85.77亿元，同比增长65.1%，净利润2.44亿元，同比增长35.6%。

发布会尾声时，潘军再次强调，公司的目标依然是TOP50乃至30。何时才能荣归故里？可能是过去几年中，花样年自我思考得最多的问题。