现金流有望回正 WeWork重生？共享办公逐渐步入理性

一片唱衰声中，WeWork却带来了久违的好消息：有望实现正现金流，且比原计划提前了一年。举世瞩目的上市失败仿佛是WeWork的分水岭，软银接管之后，WeWork开启了救赎之路，裁员、出售资产、重新与企业谈判租约……WeWork正试图摆脱曾经挥霍与铺张的标签。但不得不承认的是，疫情的冲击、软银的“食言”等都对WeWork的现金流提出了考验。而随着WeWork的泡沫彻底成为过去式，共享办公也似乎从疯狂逐渐步入了理性。

提前一年

不出意外的话，这应该是WeWork最近一年带来的最好消息了。当地时间12日，《金融时报》报道称，WeWork执行董事长马塞洛·克劳雷在接受其采访时提到，WeWork到明年底有望实现正数现金流，较原计划提前了一年时间。

现金流是WeWork的执念。今年2月，为提高公司估值，并重新获得投资者的信任，克劳雷公布了他的五年重整计划，其中短期目标就是在2022年实现自由现金流回正，并在2024年进一步上升至10亿美元。WeWork预计，若公司能够成功在2022年实现现金流收支平衡，那么其预期有望将25亿-30亿美元的额外流动资金投入于未来增长。

而在这之前，WeWork刚刚进行了一系列的人事变更，作为总体计划的一部分，房地产资深人士桑迪普·马斯拉尼成为WeWork的首席执行官，董事会也进行了改组。

“曾经大家认为WeWork实现正现金流是一项不可能完成的任务，认为我们的机会为零。如今大家将在一年后看到，WeWork基本上将是一家盈利企业，同时拥有令人难以置信的资产多样性。”对于如今的运营情况，克劳雷如此说道，他还强调，相信WeWork将成为一家有多元化资产及具备盈利能力的企业。

就目前情况而言，WeWork梦想成真的可能性并不小。按照克劳雷的说法，在裁了8000人、重新谈判租金和出售资产之后，公司的成本有所下降。而新冠肺炎疫情大流行之后，集团的办公地点需求殷切，所以相信集团可以在明年底之前录得营运利润。克劳雷称，在过去的一个月里，字节跳动、微软、花旗等大公司都与WeWork签订了新的租约，预计公司在卫生事件期间营收持平。对于具体的情况，北京商报记者联系了WeWork，但截至发稿未收到回复。

在克劳雷的领导之下，WeWork开启了大刀阔斧的改革。今年4月中旬，马斯拉尼还宣布，将在5月底前进行新一轮裁员。而在上个月，香港媒体还报道称，WeWork在香港租用的中环商厦HCode多层楼面在使用不足一年后迁出，部分楼面需要重新招租。

WeWork破局

“去年下半年高峰时期，这里的入驻率大概在90%以上，但现在大概在70%”，调皮电商创始人冯华魁是北京WeWork朝阳大悦城社区空间里的一员，在他看来，疫情冲击之下，WeWork整体入驻量已经出现了下滑。不过他认为，如果WeWork表示明年能够实现盈利的话，应该是有一定的数据支撑的，一方面WeWork本身价格不低，另一方面作为二房东，在规模方面拿下办公场地有较大优势。

在冯华魁看来，WeWork此前的亏损主要是因为在很多方面的做法太过于铺张浪费，现在经过各方面的压缩，再加上除了办公场地和人力成本外，其他的成本相对来说很低，如果能够稳健经营的话，实现盈利的可能性还是比较大的。

收缩版图，大幅裁员，对WeWork来说，过去这段时间是痛苦的。IPO失败仿佛是WeWork的分水岭，在这之前，WeWork是共享办公独角兽，疯狂扩张，大举进攻，但在这之后，WeWork就成了麻烦的代名词。这家曾经估值高达470亿美元的初创企业，如今的估值已经降至29亿美元。

但现在，WeWork的麻烦可能也来自于软银。今年4月，软银发布声明宣布，由于部分条件未得到满足，该公司取消了2019年10月与股东签署的最高30亿美元收购WeWork更多股份的要约。这对WeWork来说，绝对不是个好消息，毕竟只有在软银完成收购之后，WeWork才能从软银这里获得11亿美元的债务融资。也是因此，WeWork对软银提起诉讼，指控后者未能按照协议完成收购交易。

互联网分析师杨世界分析称，WeWork是有可能通过自身的精细化运作达到盈利的目的的，但如果WeWork为企业员工提供离其居住地更近的办公空间的话，也可能会带来相应的成本的增加，毕竟此前WeWork办公地点更多是在较为偏远的地方，这样一来无形之中增加了成本，也因此存在一定的不确定性。

“WeWork盈利这句话的目的第一可能是真的会实现盈利，第二也可能是给市场信心，向其他人释放的烟雾弹”，杨世界称，大环境来看WeWork本身就存在亏损，精细化运作之后，企业的签单转化率有可能使WeWork现金流上升，但如何能够达到亏损、预付款以及现金流的平衡才是其能否盈利的标准，预付款能不能大于成本，这是一个关键的平衡点。

共享办公之路

当资本市场拒绝为WeWork疯狂的估值买单之后，泡沫就此破裂。而WeWork泡沫的破裂也意味着，整个共享办公行业迎来一次清醒的机会，不巧的是，疫情又起，打击可想而知。今年3月，WeWork的竞争对手Knotel表示，为了应对冠状病毒疫情，该公司将裁员30%，还有20%人进入休假状态，受影响员工大约有200名。按照Knotel首席执行官阿莫尔萨尔瓦的说法，Knotel正在停止收购新的房屋或签新租约，这些举措导致了裁员。

此外，当地时间7月6日，纳斯达克上市的特殊目的收购公司OrisunAcquisitionCorp.还发布公告称，公司已与中国最大的联合办公品牌优客工场签订了最终合并协议，合并后的公司预计将以新的股票代码在纳斯达克交易。

据了解，合并后公司预估市值约为7.69亿美元，但在2018年，优客工场D轮融资后，估值曾达到28.57亿美元。与WeWork一样，亏损也是优客工场逃不出去的问题。据优客工场去年12月递交的招股书披露，2017年、2018年以及2019年前9个月，该公司总净收入分别为1.67亿元、4.49亿元和8.75亿元；亏损额分别为3.729亿元、4.452亿元和5.728亿元。

冯华魁称，前几年联合办公那么火热，肯定是有泡沫的存在，目前这种类型的公司，对其包装能力和服务能力的要求很高，不是有个场地挂个联合办公的牌子就可以说自己是众创空间，这种公司的竞争力是有限的，物业开发出品牌价值至少也需要五年以上的时间。

但在优客工场和WeWork的问题上，杨世界认为，WeWork和优客工场的成本结构不一样，优客工场创始人毛大庆以前就是做房产的，拿下办公场所的成本肯定会相对较低，成本承压的风险也较低。而WeWork要么是自己租赁场所，要么与物业合作，风险抗压能力上稍微弱一些，疫情期间很多物业降低租金，就要看WeWork能不能在这个契机下以低成本拿下办公区，再与企业联动，随后再看预付款能不能与亏损和现金流之间达成平衡。

盈利似乎成了共享办公难以跨越的问题。冯华魁认为，如果能够开启加盟模式，成为联合办公优质品牌的话，入驻率可能会提高很多，这可能是办公场地、办公商业品牌化运作的小尝试，作为综合、全面、连锁的办公场所，是有自己的市场价值的，如何让客流量发挥更大的价值是可以探索的方向，可以尝试创造一些增值服务如零售等，发现、整合内部资源，形成合作体系，但这样需要的能力也就比较高了。

北京商报记者杨月涵