聚焦长期主义：高质量运营重塑ESG与资产增值

文|关山

国际调研发现，投资者对于多户住宅、工业/物流地产、酒店旅游相关地产、零售地产、办公楼的投资兴趣发生了变化。

在9月14日、15日的2023BOMA中国(第11届)商业地产行业年会上，BOMA国际主席、Zeller首席执行官Robert Michael Six表示，疫情后灵活与流动性、灵活办公区域、居家办公隐私、混合办公、健康与福祉将成为办公空间的发展趋势。“北美的许多房地产开始对写字楼进行重新构想，例如户外休闲娱乐空间、屋顶养蜂、绿色景观等。”

在Robert Michael Six看来，租户对于可持续发展的要求，激励写字楼打造高性能低碳建筑。此外，还要通过科技提升运营效率并创造价值，规划系统全面的劳动力职业发展路径。

而在中国的商业地产市场，目前已位于绿色办公楼宇的租户占比不到15%，与之相对的是，56%的租户表示有意愿租赁绿色健康认证楼宇。绿色办公楼渗透率越低的市场，租金溢价越高。

世邦魏理仕资深董事、研究部华北区负责人、中国区ESG研究负责人孙祖天表示，“为了充分改善ESG绩效，中国商业地产应该思考规划、交易、建设、运营、评估全周期的ESG战略框架，行业要特别关注并推进碳审计与碳中和、绿色租赁实践。”

金融、专业服务和医药租户更愿为绿色付费

据了解，2023BOMA中国(第11届)商业地产行业共迎来1793人次的嘉宾参会，包括银行、保险、基金等持有地产的业主方，以及商业地产资管方、物管方、供应商企业。

景源投资合伙人、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事、BOMA中国研究委员会主席、BOMA中国区理事张平在本届年会解读《BOMA中国2023年商用楼宇租户满意度基准报告》时表示，BOMA租户满意度调研建立了商业地产租户满意度基准，2023年满意度最高的领域包括物业亲切友好98%、电梯清洁水平97%、物业人员效率96%、非办公时间安全96%、公共区域清洁96%、楼宇形象与外观96%。

值得注意的是员工餐厅、夏季办公室温度、空调运行时间是租户满意度最低的三项。张平继而指出，“73%的受访企业非常重视环境管理，46%的受访企业非常重视能源效率。然而，仅51%的受访企业表示已了解并参与了大厦的环境治理计划。2023年有扩租计划的企业占12%，相较2022年和2021年略有下降。”

孙祖天认为，企业是实现中国双碳目标的关键参与者。对全球企业的调研中，企业目标中ESG行动的重要性，其中减少温室气体排放占67%，改善员工健康和福祉占58%，减小资源使用与浪费占55%。

1/4的写字楼租户将租赁绿色认证楼宇作为优先事项，在租金相同的情况下，50%的租户有意愿搬迁到绿色认证的楼宇中。金融、专业服务和医药租户为大楼升级和绿色改造支付费用的意愿更强。

另据BOMA中国可持续发展委员会主席、BOMA中国院士萧惠君介绍，BOMA BEST可持续性管理认证是建筑管理工具，用于严格评估环境绩效和管理的关键领域。此次升级从认证领域、认证内容进行了调整，调整为6大管理绩效领域，12项基础实践，协助企业建立可持续性管理流程与框架，助力企业改善ESG绩效。

商业地产项目ESG新实践

“全球投资者正加速迈向净零转型，GRESB成为了大家共同的ESG语言，从管理层面、绩效层面、开发层面对标ESG标准。”GRESB中国首席代表贾晓华表示，投资者认为采取高ESG标准进行绩效披露的企业更具投资潜力，履行ESG管理责任会更容易在财务、环境表现方面脱颖而出。

铁狮门设定了2050年实现零碳承诺的明确目标。对此，美国铁狮门中国区物业管理总监、BOMA中国常务副主席陶士龙表示，铁狮门管理的国际地产，包括纽约的洛克菲勒中心、旋转大楼、旧金山的米拉大厦等都通过节能改造、能源管理、雨水收集、中水灌溉等行动推进ESG实践。

在中国，铁狮门通过在资产组合内布局绿色认证，采用可再生能源、绿色环保技术、智能化升级的方式提升可持续性管理效率，同时通过社区活动、慈善活动发挥企业的社会责任感。

据青岛国信海天中心建设有限公司董事长、BOMA中国华东区副主席王宇介绍，为发挥国有资产繁荣楼宇经济和总部经济的功能定位，青岛国信海天中心在运营管理中既注重节能、减碳，践行ESG理念，也规划了丰富的业态，搭建产业生态圈，注重国际标准制度体系建设、系统的员工培训。

中信资产运营有限公司党委副书记、总经理，中信大厦总经理齐燕妮表示，中信大厦重点关注超高层建筑能源管理的难点与痛点。例如从设备设施配置与团队运营管理节能两个维度采取行动，同时依托智能管理工具，采取调适、供暖季节能措施、精细照明控制、冷源替代、租户能耗评估，单位面积能源费用下降11.2%，碳排放强度下降15.4%。

人力资产如何践行长期主义

“43%的企业计划采取人才扩张战略，对技术人员的需求为46%，对管理人才的需求为38%。当前最为紧俏的岗位包括市场租赁管理、设备设施管理、ESG管理。”张平在解读《BOMA中国2023商业地产行业人才发展调研报告》时提到，报告调研数据来自全国15个省1个特别行政区23个城市的130名商业地产专业人士，其中90%企业没有职业道德规范和指引，这一点应引起行业广泛关注。

张平表示，“从员工职业生涯发展来看，47%的受访者认为公司没有培训与职业引导，多数企业采取年度培训的方式。”

“在商业地产行业，创造价值的不仅仅是硬件物理空间，还涵盖人力资产的价值培养。完成从人力资源向人力资产的观念转变，对人力进行投资，挖掘发展潜力，实现人才长期价值递增。”广州越秀商业地产运营管理有限公司、越秀商管总裁朱文环表示，越秀商管的资产管理经营性人才团队建设，就是在长期主义主导之下。

上海上实北外滩新地标项目建设开发有限公司总工程师、BOMA中国主席顾建平认为，随着大规模建设的减缓，长期投资将成为商业地产的主力。土地使用权年限、资产和资本的运作手段、物业管理与资产价值、风险管理、运营管理体系、员工管理与职业发展规划，以及人工智能对商业地产战略、技术、工作方式的影响都是商业地产从业者需要关注并深入研究的内容。