房企的新出路，终于找到了

最近几年，明源君一直强调，随着城镇化推进和经济社会发展，人民群众的住房观正从“有没有”向“好不好”升级，建设“好房子”成为房地产企业新的历史使命。

这意味着，在未来相当长的时间内，房企之间的竞争格局，不再是杠杆和规模的较量，而是回归到产品和服务的比拼。

按照住建部部长倪虹的话说，住房发展，归根到底还是要让群众住得更好。今后，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场和未来。

这次年报季，也有力证明了这一点。

据明源君统计，2023年实现盈利的房企，除了大部分货值均位于一线和强二线城市，还都十分注重产品力提升。

这其中，表现最为耀眼的，非华发股份莫属。

最近几年，华发凭借前瞻性布局和卓越产品力逆势崛起，以每年平均上升8个位次稳步成长。

2023年，在大部分房企业绩腰斩甚至亏损的情况下，华发股份实现销售金额1259.9亿元，同比增长4.8%；营业收入721.45亿元，同比增长19.35%；销售均价高达31545元/㎡，稳居房企第3位。

另据克而瑞数据，2024年前5月，华发股份实现操盘金额352.1亿元，位列全国top10，名次再创新高。

那么问题来了，每家房企都在强调产品力提升，为何华发股份能够脱颖而出？各地项目持续热销，华发到底做对了什么？其对“好产品”的理解究竟有何独到之处？

今天，明源君就以成都为例，详细解读华发股份的产品之道。

入蓉五年，盘盘热销

既是顶流，也是清流

说起成都，大家会想到什么？大熊猫、火锅、麻将，还是川剧变脸？实际对于房地产从业者来说，成都楼市在全国也是独树一帜的存在。

最明显的特征就是产品内卷。

比如去年年初全市大平层户型图纸只有四十来款，年底就达到了70多款；去年还算亮点创新的转角阳台，隔年就变成了基本操作；没有全采光电梯前室和LDK一体化设计，开发商都不好意思说自己在研发143㎡户型。

难怪有人说，房企要想在成都市场立足，光有两把刷子远远不够，而是必须要把自己打造成全面发展的“六边形战士”。就像高考状元，门门功课都优秀，没有短板。

而在强手林立的成都市场，华发股份只用了5年时间，就联合锦江统建、华润成功开发了包括华发统建锦江首府、锦江大院、锦江上院、锦江璞园、新川印、阅天府、锦宸府在内的7个高品质项目，开盘即热销。

比如，今年3月，总价约852万元起的锦宸府取证，84套房源引发上千名买家冒雨排队报名。5月，项目再次开盘，86套千万级房源吸引了1400余人报名，中签率仅有6%。

成都阅天府去年首开即热销10亿，今年一季度更是荣登成都高端楼市三冠王、成都楼市1-4月份高端项目销售套数TOP1。

锦江上院从去年3月底起连续9次推售，年销超50亿，无论是销售金额、套数还是面积，都稳居成都锦江区第一名。今年一季度，锦江上院更是一举拿下成都市叠拼业态销售金额&套数&面积“三冠王”。

新川印作为新川板块在售纯粹平层产品中单价最高的项目，自去年9月、10月、11月接连三月开盘，三开三罄，打破了“高价慢销”的楼市定律；今年第一季度，新川印的认购量及认购总金额均稳居新川板块首位。

得益于多个红盘热销，2023年，华发股份在成都录得销售额87.6亿元，同比增长约154%。

今年前5月，华发股份还以43.5亿元的亮丽成绩单，稳居成都房企销售排行榜第5，名次再创新高（数据来自中指院）。

另外明源君还注意到一个数据，今年前五月，华发股份在成都的销售均价高达36823元/㎡，是所有进驻成都的房企里面最高的，而且是遥遥领先。

销售均价排名第一，一方面离不开华发股份强大的市场洞察力和前瞻性布局，另一方面也得益于华发股份对成都高端人群需求的精准洞察，对成都高端住宅的价值探索，最终依靠卓越品质创造更高溢价空间。

不得不说，在房地产市场整体下行的大背景下，华发股份是行业内为数不多走出了“独立行情”的样板房企。尤其在竞争异常激烈的成都市场，华发只用了5年时间，就从一众品牌房企中脱颖而出，并牢牢掌握了成都高端产品力阵营的话语权，实力可见一斑。

难怪有业界资深人士表示，华发股份作为当下成都高改市场的强势主流和新兴力量，市场占有率高、销量占比大、产品创新力强已成市场共识。

拿对的地，做对的产品

围绕“四化十五优”创新升维

满足业主对好房子的所有想象

同样都是押宝一二线城市，同样都在强调区域深耕和产品力提升，为何华发股份能一路过关斩将，一跃成为成都顶流。

在明源君看来，拿对的地、站在客户角度精研产品，这是华发股份取得成功的两个关键。

一、多部门联动精准拿地，比成都更了解成都。

对于当下的土地市场，稍有不慎则失之千里，精准预判显得尤为重要。

深知这一点的华发股份，始终坚持研究先行，科学拿地。在土地投前阶段，华发的运营、营销、成本部门便已介入投拓，从项目运营、销售的角度为土地研判进行支持，实现土地资源价值最大化。

从华发股份在成都的布局来看，其沿着太古里——三圣乡——新川——天西的发展路径，每个项目都精准落在锦江区、高新区和天西板块等城市高价值区域，这些板块既是成都未来发展的重点方向，也是高端置业者偏爱的主场。

比如锦江首府所在的东大街板块，这里串联了天府广场、大慈寺、太古里、东大街金融CBD片区等诸多城市名片，是成都乃至整个西部区域极具收藏价值的板块之一。

新川印所在的新川板块，目前已吸引大批5G、人工智能、大数据、网络安全等领域的高精尖企业落户，是成都在大数据和人工智能时代提升城市竞争力的核心产业功能板块。

阅天府所在的天西板块，则是成都高端改善置业的首选板块之一。在坊间，有一种说法是：成都发展首看天府新区，天府新区发展，当看总部商务区。总部商务区的城市活力源，当看天西。

近两年，当越来越多房企回归成都主城区的时候，华发股份早已抢占先机，接连布局了7个高品质项目，为公司高质量增长打下了坚实基础。

二、围绕“四化十五优”进行应用场景创新，打造穿越市场周期的好产品。

随着生活水平的不断提高，人们对于好房子的要求不再单纯停留在“住”的功能上，而是转而寻求拥有更多附加值，即从空间需求升级到了身份需求、感知需求、服务需求、视觉需求。

说到这，就不得不重点说下华发股份多年持续研发成果的最新展现—“四化十五优”。

2024年4月，华发股份在业内首次发布“新一代好房子华发科技+产品体系技术标准”，形成“四化十五优”的好房子标准。

所谓“四化十五优”，就是以数字化、智慧化、绿色化、产业化“四化”为经，以数字智慧社区、智能家居、超高实得率、绿色低碳、科技精工建筑、智慧绿色园林等“十五优”为纬，在户型设计、智能系统等数十个细分科技领域实现创新突破，满足居住者对于美好生活的所有期待。

在集团总纲领的擘画下，华发成都各项目不仅将“四化十五优”一一落地，还因地制宜加入了几处创新元素，以实际行动践行华发“人无我有，人有我优”的产品理念。

接下来，明源君就分享几个“四化十五优”在成都项目的场景应用：

场景一：深度挖掘在地文化，与城市文明同频共振。

在华发股份看来，“新一代好房子”不仅是让群众住得更舒适，更是新时代城市人文精神的一种表达。

比如，锦江上院提取川西巷院里的“砖瓦”、”天井“、”檐廊“等元素进行设计转译，唤醒人们对本土文化中“院”的记忆。

锦江璞园从成都传统的院巷布局入手，将西蜀园林的清雅融入其中，通过“寻隐入画、逐水汀瀑、依山画居、藏幽望舒、畔画会友”景观故事线，探寻未来新生活。

新川印则以成都烟火为灵感，将水景、影廊、叠瀑、奢石等元素融入园林空间，展现“山水烟火里的慢生活”。

场景二：“国际”与“本土”碰撞交融，营造过目难忘的「城市专属地标」。

“华发科技+新一代好房子”的另一个亮点，就是通过科技精工设计与建造，打造科技节能的新一代精工立面，让建筑简约、现代又充满科技感。

比如锦江首府全系采用YKK系统门窗设计，不仅让立面显得更简洁轻盈，也为室内带来采光、通风和视野的全面提升。

阅天府项目建筑立面采用蜀锦的编织概念，通过经纬分明的线性构件错层交接、行云流水的立体镜面波光，搭配超大面积的玻璃幕墙和一体成型的毫米级工艺铝板覆盖，打造出极具都会感的建筑产品，造极简主义的奢华。

场景三：以层层递进的仪式感，让归家变成一场旅行。

归家动线是业主每天的必经之路，也是检验好房子细节体验的重要指标。

为此，“华发科技+新一代好房子”精心设计“六大归家礼序”，让每一位业主都能感受到礼序归家的仪式感。

比如锦江上院打造的质美归家礼序，业主首先到达的是极具昭示性的酒店式落客大门，之后穿过四水归堂和礼宾门厅，然后来到项目独有的尊贵会所，再分别通过精心打造的地上、地下单元大堂完成归家。六重归家礼序，彼此独立又相互依存，实现“出则繁华，入则宁静”的生活境界。

锦江璞园从成都传统的“院巷布局”中获得灵感，两条长约150m东西向景观轴线和一条长约为110m的南北向景观轴线，串联起5个景观空间，水景、台地，四时植物与置景节点组合成游园动线，最终形成了三轴五园的园林格局，营构充满隐奢感的归家体验。

阅天府借鉴欧美优秀街区的规划模式，创新打造了一纵三横多环体系，将小区、街道、城市连接。

一纵即为贯穿项目地块的一条约450米中央主轴；三横即为项目东西走向的三条社区道路，将分别设置时尚活力轴、休闲生态轴、运动健康轴三大主题；多环即为项目六大社区内部环线及项目整体大环线，并融入巴蜀山水文化中的“山、水、湾、岛、林、洲”与项目本身存在的地形高差起伏相融合。

这种“艺术源于生活却又高于生活”的超前产品理念，将归家仪式感瞬间拉满，就算再过十年也不会过时。

场景四：践行绿色低碳，打造会呼吸的好房子。

可持续发展已成为当下全球发展的重要议题，我国将2030年前达成碳达峰、2060年前实现碳中和定为“十四五”和2035远景目标，因此倡导低碳、节能减排的社区建设也是大势所趋。

为此，“华发科技+新一代好房子”应用了38项亮点技术、139项配置细项，通过绿色材料、绿色节能设计施工、绿色健康系统全面实施，使华发业主的生活更加绿色健康。

比如华发统建锦江首府就是成都首个获得“绿色健康建筑三星住宅”的样板项目。

在建筑材料上，锦江首府严控来源，采用绿色建材，确保从源头防治污染；在保障居住健康上，室内配置新风系统，可有效过滤PM2.5等微尘；公共区域里，室外照明灯具选用光源温和的产品，确保既满足夜间照明的需求，又不会产生光源污染。

场景五：在均好中探索极致户型，满足业主对美好空间的所有想象。

在户型设计方面，“华发科技+新一代好房子”遵循健康舒适设计和创新功能场景原则，精心打磨每一个功能区域。

首先，是功能均好，不能出现明显的短板。

比如华发统建锦江大院设计了上叠、中叠、下叠三种户型，为了实现户户功能均好，设计师通过“叠墅独栋化”的理念，做了一个“三独立设计”：户户均享独立入户花园，打破了只有下叠才有地面花园的陈旧产品观；户户独立电梯，私密感和领域感十足；户户独立地下室，营造别墅业主独特丰富的空间情趣。

锦江上院叠拼在保持锦江大院亮点的基础上，再次实现迭代升级。对比市场主流叠拼产品，中叠很少会标配地面花园、上叠仅有屋顶花园。而锦江上院引入了多层次立体花园概念，无论上中下叠，都配置了独立花园，实现户户层层均有大露台，在家就能享受度假生活。

其次，是面积均好，打造“最强改善户型”。

多数房企的143户型都采用横厅设计，华发锦江璞园则率先推出不同于横厅的同面积段超大方厅户型，让每一户都拥有270°采光独立电梯明厅和入户花园，采光通风效果更佳，整个产品实得率也高达101%，在成都市场一战封神。

新川印143㎡户型，其最大特点当属全明花园独立玄关厅以及约2.5m大进深景观阳台。约7.1X4.9米超尺度客餐厅设计，加上约34㎡横厅设计的家庭公共活动空间，足以媲美市面上180平以上的大平层产品，带给住户更好的居住体验。

阅天府199㎡和252㎡的端厅户型，客厅和主卧均引入了“全景舱”设计。在成都市场上，一个全景舱就足够吸引购房者买单，更何况更为罕见的双全景舱设计。

同时，阅天府还创造性地把“空中院馆”概念带到实际居住体验中，让“庭院”在空中延伸，形成真正的立体园林景观。

今年全国两会，“新质生产力”成为C位热词。

从经济学角度看，新质生产力代表一种生产力的跃迁，即要彻底摆脱过去传统粗放的发展模式，通过科技创新和产业创新，培育新动能、创造新价值、重塑新模式。

对应到房地产行业，“新质生产力”的最大着力点无疑就是产品力。

为了践行好这一时代新命题，华发股份持续聚焦设计新趋势与客户新需求，多年来一直致力于产品力的不断提升，为客户打造更优的生活体验。

对于华发股份来说，高品质不仅是顺应市场发展、不断迭新的产品沉淀，更是公司应对变化、穿越周期的必然选择。

与此同时，随着全新亮相的“新一代好房子华发科技+产品体系技术标准”不断完善和推广，相信用不了多久就会陆续落地成都市场，为城市人居理想生活注入新的活力，值得期待。