中央发话，房地产还有大招

楼市可能又有利好要出台了！近日，国务院常务委员会议召开，会上明确提出楼市“去库存”，并释放出继续出台救市政策信号。

当前距离上一轮的重磅救市，才过去半月多。如果算上各地实际落地执行时间，实际才不到半个月。

5月17日，中央“四箭齐发”：降首付、降利率、去库存、保交楼，被媒体称之为“史诗级”救市政策礼包。随着各地对中央517政策的落地，目前不少城市的首付比例及房贷利率已经降至历史低位。

如此密集的出台救市政策，在房地产历史上实属罕见。接连出台的政策，已经让人应接不暇，有地产人表示，现在对政策已习以为常，不那么“感冒”了。当然，地产人是否“感冒”不重要，重要的是，购房者“感不感冒”。目前距离517政策出台半月有余，政策的效果究竟如何？接下来的楼市，还值得期待吗？

新政刺激效应显现，楼市活跃度明显提升

三月“小阳春”过后，楼市的数据又开始掉头向下。这种疲软的趋势，一直延续到政策出来之前。而受政策利好的刺激，市场终于在五月末喘了一口气。

久旱盼甘霖。5月17日的救市政策，无疑为低迷的楼市注入了一剂兴奋剂。

从数据来看，这一轮的新政效果颇为明显。

新房市场，新政后的两周（5月20日-6月2日），克而瑞统计的11个城市的数据，整体有一定程度的回暖。新政后第一周，也就是5月20日-5月26日这一周，11城新房成交环比平均增幅为3.9%，新政后第二周，也就是5月27日-6月2日，环比增幅为25.9%。

来源：克而瑞

可以看出，新政后第二周的效果更为明显。

这是因为，从中央发布政策，到地方出台落地细则，中间有个时间差。比如上海、深圳、广州，都是在中央政策出台后的第二周宣布下调首付比例和贷款利率的。

以广州为例，广州在5月28日出台楼市重磅新政，包括下调首套首付比例至最低15%、二套最低25%；取消房贷利率下限，取消限售等。

新政出来后的第一周，市场就给出了积极反应，低首付模式得到了购房者的青睐。据媒体报道，有的项目当周成交量翻了2-3倍。其中，使用低首付的购房者占到了约三成。

合富研究院数据也显示，新政后首周，广州一手新盘来访量环比上涨了21%，成交更是环比大幅增长40%。

同日，深圳也宣布下调个人住房贷款、最低首付款比例以及利率下限。调整以后，无论是首付比例还是房贷利率都已达到了历史低点。

刺激效应也随着显现。

深圳贝壳研究院数据显示，528新政出台5天，深圳楼市成交量大幅增长。据其统计，5月29日-6月2日，二手房的日均签约量环比前一周增加了67%，新房更是暴增了107%。新政后，某项目新开盘，有中介宣称通宵带客看房，更有买家凌晨就排队拿号。这种火热景象，已经许久不曾见了。

降低购房门槛和成本，能有效刺激潜在需求释放

新政发布后这段时间市场的反应，至少可以说明两个问题：

第一，市场仍然有大量的购房需求。

517新政之后，各地在陆续优化楼市政策，除了降低购房成本外，还有一个重要变化是放松限购限售。

比如广州已全面取消限购；深圳出台了分区限购政策，上海也放开了市区外环以外区域的购房限制。

限购政策的松绑，让一些原本受限、不具备购房资格的需求释放出来，叠加低首付低利率的利好刺激，这部分的购房需求被驱动入市。

比如广州新政后第一周，某豪宅项目迎来了热销，其中有90%以上都是二次及以上置业，且有超八成的客户选择了低首付。项目人员在接受媒体采访时透露，新政扭转了观望客户的信心，有些原本需要卖房置换的，现在不需要卖房了，直接再买一套。

可见，市场潜在需求并不少。随着政策持续优化，更多的需求有望进一步释放。

第二，刚需买二手，改善买新房的格局形成

相较之新房，二手房市场在新政之后的变化更为明显：挂牌量快速增加；“老破小”成交快速量攀升。

“517”新政落地后，北京、上海、深圳等地，二手房市场的情绪明显回升，成交规模保持高位，市场呈现温和修复态势。

以上海为例，中原地产数据，5月上海二手房成交了1.71万套，环比增加5.35%。其中，月底（5月27—31日），受“沪九条”新政作用，仅外环内就成交了826套房龄超过20年、面积70平方米的小户型，这个成交量较政策前增加了5%。

又如二线城市成都，贝壳研究院数据显示，5月二手房成交中，低总价的房源（包括100万元及100万—150万元）成交占比均有所提升。同为二线城市的杭州，老破小的日均成交量更是同比暴增了38%。

刚需群体对购房成本是最为敏感的。随着首付门槛以及房贷利率降低，刚需群体的入场速度明显加快了。而成交总价及面积段的数据，也再度印证了“刚需买二手，改善买新房”的市场格局已形成。

值得关注的是，目前无论是新房还是二手房，距离市场常规水平仍有一定的差距。政策的效果能持续多久？市场能否触底回升？是个问题。

救市还有大招，政策将持续为市场保驾护航

517新政的余温犹在，楼市已经在期待新一轮利好了。

6月7日，国务院常务会议召开，会上再度释放出优化房地产政策的重要信号。

会议提出，“要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。”

短短几句话，内容量非常大。

除了推动既有政策落地外，还要“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”。

对于“去库存”这个词，地产人肯定不陌生。这也是2016年以来，中央首次明确提出楼市“去库存”。

此次去库存的目标，是“稳市场”。为此，中央将继续酝酿政策措施。换言之，房地产救市，还有大招！

这里我们不必去猜后续的大招会是什么，但可以肯定的是，中央稳定房地产的决心，是不容置疑的。接下来，楼市将进入史上最为宽松的阶段，不适合现状的政策措施，将会逐步退出。各类政策将持续为楼市“保驾护航”，最大限度的释放出潜在购买力。

另外，此次会议再次强调“供求关系的新变化”，释放出支持建设优质住房的信号。

去年以来，各地已在各个环节上，全面支持高端产品的开发。比如出让地块的容积率普遍降低，多数已降到2.0以下；取消限墅令、取消70/90的户型结构限制等等。

很多城市已出台高品质住宅设计指引，包括提出减少公摊，增加阳台、飘窗等赠送面积，提高层高，鼓励设置新风系统等等，将高品质住宅的定义明确化。

而从市面上供应的产品来看，改善项目从立面到建筑到园林到装修等都全面开“卷”，房企为了抢占改善市场，可谓是使出了浑身解数。

以好产品来驱动改善客群的置换欲望，无疑也是一种明智且有效的救市方式。