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专家:发布2020年房地产十大预测,称房地产是中国最大制造业

2020年01月02日 09:24 来源:蓝鲸房产
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原标题:丁祖昱发布2020年房地产十大预测,称房地产是中国最大制造业

来源:蓝鲸房产 王洁

12月31日,在上海举办的2020年丁祖昱评楼市发布会上,易居企业集团CEO丁祖昱对2020年的房地产大势做出了10个预测。他认为,2020年,调控方面,既要防止房价上涨又要防止下跌,而货币将继续放水,但楼市不是受益者。

“第三,行业规模、企业规模双双见顶;第四,深圳仍然不会涨,长三角空间大;第五,加速去库存,销售依赖渠道;第六、拿地不急,全年都是窗口期;第七、兼并收购,大鱼开始吃大鱼;第八、仍看好物业,但企业开始分化;第九、租赁变天,还需寻找新模式;第十、看好8支股票:万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务。”他说道。

回顾2019年的楼市,丁祖昱表示:“太‘南’了”,具体而言,主要表现在以下几个方面:投资难、融资更难;买房难、卖房更难;企业难、政府更难;交付难、维权更难;长租难、商办更难。

从政策层面看,2019年房地产行业呈现的特点之一是“城市松、宏观紧”。2019年,中央出台了各类房地产调控政策,其中,不把房地产作为短期刺激经济的手段是今年最严的相关表述,而各地由于市场压力,限制要松一些。从资金面来看,2019年房地产行业呈现出“货币松、房贷紧”。2019年,整体货币市场资金比较宽裕,然而从5月份开始,关于房地产的信贷就一直保持收紧态势。

棚改方面,有31个省市棚改计划量都是负增长,其中15个省的棚改量降幅超过50%。影响最明显的如山东、河南、湖南部分城市的商品住宅成交量出现了不同程度下滑。尤其是山东东营,住宅成交量同比下降39%。

此外,人才政策效应也在快速递减,郑州、武汉、宁波等城市在出台相关人才新政后,对商品住宅成交量的刺激并不明显。

2019年,行业层面的宏观数据虽然繁荣,但2019年全国300城土地成交面积月度走势、2019年100个城市新建商品住宅成交面积月度走势、2019年15个城市二手房成交面积月度走势,均经历了先扬后抑。

土地方面,2019土地成交回十年前,流拍成常态。2019年土地成交规模回到十年低位。从2019年全国土地成交价格走势来看,地价岿然不动,波动较为平缓。土地成交溢价率创新低、流拍率回高位。2019年12月土地溢价率仅为7%,达到两年间的最低值。而土地市场流拍率2019年以来呈现上升的趋势,尤其是进入下半年,流拍率重回高位,12月的最新土地流拍率为14%。

新房成交方面,2019年100城商品房成交面积榜中,重庆以2235万平方米位列榜首,与去年同期排名持平。100城商品房成交金额榜中,上海以4092亿元的成交额赶超杭州,跃居榜单第一,成交额同比去年增长20%。就豪宅市场而言,2019年,单价超20万豪宅仅卖16套。其中,总价超5000万元以上的豪宅,北京以202套成交量赶超上海和深圳。与此同时,当年二手房市场总交易金额约为6万亿人民币。其中,15个一二线城市成交金额约为3.49万亿人民币,占比约占二手房市场总交易金额的60%。不过,二手房的价格表现出滞涨,很多一二线城市的二手房均价出现下跌,

百强房企增长跳水式失速,新增千亿房企数量“腰斩”。2016年,百强房企增速在50%,2017年为40%,2018年还有35%,2019年增速只有6.5%左右,百强房企的增长速度呈现跳水式失速。与此同时,规模房企扩容也随之放缓。2018年房企千亿俱乐部数量为30个,相比2017年新增13个;而2019年的千亿房企为35个,仅比2018年新增5个,新增千亿房企数量出现“腰斩”。

同时,房企投资日益谨慎。2019年前8个月,操盘金额TOP50房企的月度拿地销售比维持在0.43以上,但9月开始“刹车”,今年4季度是房地产投资最谨慎的一个季度。房企拿地趋势回归二线。

资金面表现为上下半年冰火两重天,上半年到处拿钱,下半年到处没钱。从2019年房企融资结构来看,境内债权融资的比重为49.7%,境外债权融资占比达39.4%,其余融资手段包括发行永续债、股权融资以及资产证券化。

对于未来十年,他也给出了自己的预测。“未来十年,房地产是中国最大的制造业。未来10年中国的商品房总量,虽然不会再像过去一样每一年在增长,但是未来10年加在一起面积达到150亿平方米,总金额达到150万亿,问题不大。所以房地产是中国最大的制造业。而把房地产今天和制造业的每一项去对比都是一致的。制造业具备哪些特征,房地产业同样具备。”他如是表示。

未来十年,购房主力人口减少6100万。按照目前的总和生育率1.4来计算的话,新出生人口为1.22亿,人口减少0.11亿,同比上个十年新出生人口数量剧减4000余万。同时,结婚人数将减少3400万对。这对中国房地产来说也是一个巨大的压力。

未来十年,房企从规模增长到“十项全能”。过去十年,房企发展依靠销售规模增长。未来十年,房企面对行业洗牌需要全面升级,从仅依靠规模增长到构筑“十项全能”,包括培养融资的核心能力,投资、产品、开发、营销、服务的专业能力,组织、人力、激励、文化的管理能力。

未来十年,物业市场规模达3万亿物业行业规模将直冲3万亿元。在物业企业分布上,上级企业将向下收并购、输出能力,下级企业则将参照上级企业对标。

未来十年,数字化全面赋能房地产。未来十年:不动产时代来临,存量时代大资管起舞。2019-2030年,全国物管行业管理规模将由不到300亿㎡,增至500亿㎡以上的体量。

(责任编辑:吴伟 CF004)

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