物业IPO潮再起：房企想要什么资本市场喜好什么

资本市场历来不缺好的标的，最近三年，他们普遍瞄准的新对象是物业公司。

房企的争夺战也正由房地产开发转向物业服务。经历2019年的上市爆发期，疫情特殊节点下，物业IPO的热潮依然高涨。

克而瑞研究中心统计数据显示，开年至今，共有16家房企计划分拆物业平台赴港上市。其中，兴业物联、烨星集团、建业新生活已经成功挂牌；正荣服务、第一服务、卓越物业等8家还在赶往上市的途中。

疫情防控催使物业价值加速重构，一路走高的估值以及不断上涨的股价，是房企热衷分拆物业上市的原动力。一个特殊现象是，无论市值表现还是估值层面，越来越多的物业公司正逐步跑赢房企。

“很多房企以为分拆物业公司上市就完事，事实上不是，上市后才是最艰辛的开始。IPO完成后，物业公司还是要回归到专注业务。”作为一家香港上市物业公司的执行董事，杨明（化名）说，保证公司的长久运转，才能持续被资本市场关注，受到资本追捧。

“我们目前处于稳健发展阶段，品牌效应也比较高，但估值还是有点低，行业市盈率维持在45-50倍左右，而我们还在25-30倍之间。”最近，杨明正在积极调整公司后续经营策略。

物业资本化的赛道越来越热闹，疫情后投资者持续看好，推动行业估值再创新高。

据经济观察网不完全统计，目前物业板块的市盈率普遍介于30—50倍。其中，招商积余已经高达115倍，绿城服务为55倍，碧桂园服务、雅生活的PE分别达到52倍、39倍。

整体估值向好的态势下，企业分化逐渐显现，既估值超过100倍的公司，也有徘徊在5、6倍的物企。几十倍的差距，优势物企大步向前，尾部公司逐渐掉队。

一切取决于投资机构判断。通常情况下，投资机构内部会建立起一套估值模型，有些机构倾向于住宅管理规模足够大，有的则更关注非住宅业务数量；有的投资者喜欢听增值服务的故事，有的则将目光投向关联母公司能否持续提供管理规模上。

杨明所在的物业公司，各项业务板块均衡发展，但无任何侧重业务的战略导致估值方面没能得到更好的释放。

每次与投资机构接触，杨明都在不停解释，他们所关联的母公司拥有大量优质土储，普遍集中在经济发达区域，他们不缺乏母公司提供的管理规模，也拥有持续增长的基础。

杨明提到的土储，过去很长一段时间内都是物业公司规模扩张、估值抬升的底气。一位头部房企旗下物业公司负责人告诉经济观察网，投资机构对于物企估值的预判，最常见便是通过关联房企能不能为物业公司带来规模扩张，（非关联交易的）收入扩张能达到多少来进行。

一个特殊点在于，杨明公司所依赖的这部分土储，更多是旧改项目，转换周期较长。不过，周期长释放出的一大好处是，随着年限推移，后续的土地价值以及管理费单价反而有所提升。于是，在这一轮与资本市场的对话中，杨明强调，相比之下，他们公司的增长持续力能更持久。

对于增长持续性的坚持，另一重源于疫情为物业带来的商机。“从目前的政策、财政补贴流向来看，疫情防控在某些方面凸显出物业行业的价值和重要性，物业公司作为一个生活必需品或者生活服务商的定位更清晰了。”杨明说，疫情中，物业公司通过输出服务来获取更多酬劳，进而呈现出现金流更加稳定，业绩预期向好，受经济周期及其他公共卫生事件影响较小的特性，资本对这个行业的追逐因此进一步加速。

如果说，2014年是资本市场发现物业行业价值的元年，那么，2020年绝对是社会认可物业行业价值的一年。

“过去我们谈危机，常常说风险之中有机会，今年疫情带给物业行业的恰恰就是这种机会。这个时间内，物业行业并不存在复工的问题，从经营角度来看，收入不会受太大影响。”上述头部房企旗下物业公司负责人称，疫情中物业公司的表现得到相关政府部门和业主的一致认同，也让社会感觉到，配备物业服务的园区或社区是必要的。

今年两会期间，全国推出3.9万个老旧小区整改计划，这些老旧小区后期的整改需要社会化专业物业服务来完善，这给行业提供了新的机会。

事实上，除了老旧小区与老旧街道之外，过去由政府主导的城市公共空间业务，如环卫、清洁、绿化养护、路灯管理等，正逐渐下放到物业企业身上。越来越多的物业公司涉足城市服务，业务边界逐步向外延伸。

“严格来讲，如果以地产行业发展史类比，现在物业行业所处的阶段，相当于2010年前后的地产行业。集中度还处于低位；得到资本市场认可的时间仅仅5年多；由于时间短，社区增值服务业务的发展也刚刚起步，这表明了，未来物业行业还存在很大的业务空间。”这位头部房企旗下物业公司负责人表示，投资者已经敏锐捕捉到这一点，从长远来看，上市物企的估值还有上升空间。

最早，物业行业是作为房地产的一个附属品，被资本市场所认知的。夏琳（化名）在一家港股上市物业公司的投关部工作，日常频繁与不同的投资者打交道，一些新的变化，正悄然颠覆她原本的判断——

前几年，整个资本市场只有几家上市物企，总市值叠加起来可能也就几百亿元，大部分分析师或投资人并未将目光聚焦在这一领域；但这两年，物业上市热潮愈演愈烈，整个物业板块的体量一下子达到几千亿规模。“大笔资金流入这个板块的同时，愈来愈多的投资者将物业当做一个独立运营的板块进行研究分析。”

2019年是物业企业的上市高峰期。这一年，12家物业公司或以IPO、或借壳登陆资本市场，这一数量，等同于过去五年主板物业股的总数。

这样的上市热情，还维持到今年。克而瑞研究中心统计数据显示，开年至今，共有16家房企计划分拆物业平台赴港上市。其中，兴业物联、烨星集团、建业新生活是为数不多的幸运者，已经成功挂牌；而正荣服务、第一服务、卓越物业等8家已经递交上市申请材料的公司，依然在排队等候中。

房企分拆物业上市的热情高涨，一方面源于持续走高的市盈率与不断上涨的股价。根据观点指数统计，去年，在恒生指数全年涨幅9.41%背景下，香港上市的20家物业股取得全年平均45.82%的涨幅。以新城悦为例，一年下来股价累计涨幅高达222.23%。

疫情以来，物业股板块更是全面逆势突围。克而瑞数据显示，截至4月30日，相较2019年末收盘价，平均涨幅为26.3%。同期恒生指数下跌12.6%。

资本市场对这个领域的追捧引发房企争相布局。建业新生活是最新一家在港交所敲钟挂牌的物业公司，此前公开发售阶段，其获得142.52倍认购，国际发售也获超额认购；而更早两个月上市的兴业物联，香港公开发售部分录得超额认购约1414.06倍；鸿坤集团旗下的烨星集团，发售阶段的散户认购数甚至接近2000倍。

上市物企与关联房地产企业之间的市值差异化，一定程度上也加快物业的上市步伐。目前，在物业领域里面，碧桂园是首家市值超过千亿港元的上市物企，截至5月30日，其总市值高达934.50亿元（1021.94亿港元），远超众多中小房企的市值；绿城服务的总市值达到291亿元，高于其关联房企绿城中国209亿元的市值；雅生活同样以541亿元的总市值，超越母公司雅居乐的350亿元。

“房地产开发与物业行业之间的关系是，房地产开发是上游供应商，物业行业是售后服务部门。上游供应商是否运营得好，对物业公司会产生很大影响。至于物业公司对房地产开发会不会产生影响，主要得结合股权结构进行判断。”夏琳说，如果房企作为母公司实控物业公司，比如雅生活、彩生活，都是从关联房企分拆而来，财务数据必须并表到母公司之中，那么物业公司估值提升对于关联房企的估值和市值层面能产生一定正向影响。“企业的土地、项目资源本身就值那么多钱，一旦物业公司的市值上涨，作为母公司资产包的一部分，肯定带动母公司市值上涨。”

但诸如碧桂园、中海、时代邻里之类通过介绍方式上市的物业公司，由于已经从地产公司里面独立出来，两者之间是平行关系，物业公司就难以对关联房企起到太大作用。

不过，上述头部房企旗下物业公司负责人提到，关联房企和物业公司，上市之后是完全独立的两个条线。本来资本市场给予他们的就是两套评估系统、两套估值系统，不可能相互产生影响。

资金流向

6月4日，永升生活服务发布公告称，与卖方、配售代理订立配售及认购协议，向卖方配发及发行共1.34亿股新股份。配售价为每股11.78港元，预期此次认购事项所得款项总额为15.79亿港元。

此前一天，绿城服务也宣布配股，按每股配售股份10.18港元的价格配售2.666亿股，预计融资额约27.14亿港元。

配股动作之于内房股，此前并非常态，2019年下半年起，这成为房地产行业的一种惯用融资手法。不过，在物业行业内，这还是物企第一次集中释放出折价配股的信号。

配股之前一周，旭辉控股凭借收购股权以及投票表决权委托方式，获得永升生活服务50.12%的表决权，永升生活服务也并入集团财务报表。这意味着，永升生活服务此次配股，一定程度上将与旭辉控股的财务指标关联到一起。

无论是永升生活服务，还是绿城服务，两家公司都不约而同对外表示，拟将配股所得款用于潜在并购或投资，以及作为营运资金与集团一般用途。

杨明告诉经济观察网，任何融资动作，企业都是根据发展需求以及市场变化来决定。如果企业手上恰好有一些潜在标的物在洽谈，需要储备后续资金，物业公司便会测算资金压力，提前准备好所需资金量。“配股资金的用途与IPO募资一样，都受到证券交易所的监管；使用范围通常也与IPO类似，物业公司资金最大的两个用途还是集中在股权并购和自身产业发展上。”

从2019年新上市物业企业募集资金用途也可一窥究竟，拟用于收并购及战略投资的资金比例从此前的50%-60%提高至约60%-70%。

不过，这个时间点，恰好是房地产公司资金压力加剧与偿债的高峰期。物业公司的资金最终究竟投向何处，引发过一轮质疑。

“部分业内人士可能会认为，母公司缺钱，因此通过物业公司的融资‘补血’，这是很不负责任的判断。”杨明说，一方面，作为两家独立的上市企业，无论是关联房企，还是物业公司，财务都是透明的，每年都要单独审计，任何资金的调度都要受到监管。

另一方面，从资金用途和规模来分析，地产公司购买一块土地，光投标保证金可能就要超过10个亿，更别提地价款可能需要支付几十亿乃至于上百亿，一个项目开发下来就是几百亿元。物业公司的这点资金体量，对于地产公司来说基本是杯水车薪。

当然，资本市场上，物业公司对于关联房企的品牌加分肯定是存在的。“通过这种品牌加分，物业公司或能对房企的融资起到一种信任帮助。”杨明表示，但资本市场在考量一个投资标的时，判断标准还是在于整个上市公司的资产结构，融资需要根据评级而定，最终看的还是资产。“任何融资都是一种金融手段，里面隐藏着太多条条框框和审计问题，企业必须按规定完成手续以后，才可能顺利融到钱。”