大唐地产：第三次闯关港股IPO 突击降负债难掩资金压力

二次冲击港股IPO失利后，大唐地产越挫越勇，这家闽系房企上市的决心依然坚定。

5月31日，大唐集团控股有限公司（以下简称“大唐地产”）申请港交所上市。在首份招股书失效两天之后，大唐地产再度向港交所发起冲刺。

据悉，早在2008年前后，大唐地产便已经传出港股上市计划，但或许因企业内部变动及资金链断裂等因素而搁置。时隔十年后，2019年12月，大唐地产才首次向港交所递交招股书，但已于今年5月28日失效。

仅过2天后又重新递交上市申请，大唐地产上市迫切之心溢于言表。但结合大唐地产自身经营情况和目前的地产行业发展大环境，大唐地产第三次闯关港股仍难言乐观，财务高风险仍是难题。

《投资者网》就大唐地产此次港股IPO中的相关问题致函公司，截至发稿前，对方未予回复。

一波三折上市路

1984年，大唐地产的创始人余英仪，在台湾首次开发“大唐世家”项目。1994年，余英仪进军内地，依靠旗舰产品“大唐世家”在内地第一站厦门崛起，并将公司取名为“大唐地产”。

2009年原本是大唐地产计划赴港上市之年，不过它却在2008年遭遇资金链断裂。据报道，余英仪在2008年4月时曾公开表示上市工作已经进入中期筹备阶段，大唐地产有望成为第一个在香港上市的大陆台资不动产企业。同年8月，余英仪意外去世，叠加全球金融危机爆发，大唐地产处于风雨飘摇之中，上市工作也因此搁浅。

2010年，大唐地产易主，被福信集团战略整合。福信集团于1993年创建于厦门，目前已发展成为以金融、地产、高科技三大产业为主体的国内大型综合性民营企业。

易主后的大唐地产，成了厦门女首富黄晞的控股公司。根据招股书，黄晞现拥有大唐地产77.79%权益。公司执行董事吴迪拥有21.21%权益，大唐地产董事及高级管理层合计拥有1%权益。

大唐地产抓住地产行业高速增长红利，20余年加速拿地、提升销售规模、导致债务畸高，到2016年净负债率高达1085.3%。但是，在房地产行业实施去杠杆，融资环境不断收紧的情况下，上杠杆、冲规模的发展策略已经不再适用大唐地产，要想实现高速扩张，满足强烈的资金需求，赴港上市补血便成为了其求生之路。

2019年12月份，大唐地产首次向港交所递交招股书，却无疾而终。如今接连再战，上市前夕突击降负债的大唐地产，上市之路仍难言乐观。

债务压力大

大唐地产在谋求规模的快速扩张背后，难逃高负债的窠臼。根据招股书，2016年至2018年，大唐地产的净负债比率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%。

即便在上市前夕的2019年突击将净负债率降至119.2%，在房地产行业中仍处于较高位置。根据中国房地产测评中心发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》，125家上市房企的净负债率均值为92.52%。

大唐地产净负债率下降的原因，与公司快速增加的权益总额有关。根据招股书，2019年末大唐地产的权益总额达到30.84亿元，已是2018年两倍有余、超过2017年4倍。有分析认为，只要权益增加速度快于负债增加，大唐地产就能通过如此方法降低负债。但是，大唐地产净负债率的突然走低是否可持续？这是值得市场关注的问题。

截至2020年2月29日，公司拥有82个由附属公司、合营企业、联营公司开发的项目，其中由59个附属公司开发项目总建筑面积约710万平方米；应占合营、联营企业开发项目总建筑面积约180万平方米。大唐地产对规模扩张的需求，急需寻找资金。但另一方面，负债攀升、现金紧张也成为了发展掣肘。

根据招股书，2017年至2019年，大唐地产的负债总额分别为257.79亿元、297.51亿元和339.55亿元。其中，借款总额分别为91.45亿元、84.60亿元及77.70亿元，与不足百亿的收益规模相比，负债压力非常之大。

截至2020年2月末，大唐地产借款总额达79.27亿元，其中一年内到期借款24.33亿元、一至两年内到期借款31.51亿元。而2019年末公司账上现金及现金等价物净额仅有22.14亿元，现金短债比0.91，公司面临偿债压力。

房地产企业对资金需求巨大，资金紧张也是目前中小房企面临的普遍危机。据人民法院公告网的数据显示，截至6月8日，2020年房地产企业的破产数量已经达210家，平均每天都有1.3家房企申请破产，主要以三四线的中小型房企为主。

千亿目标仍有差距

根据招股书，目前，大唐地产的业务主要分布在中国主要四大经济区，包括海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区及长江中游经济区，但多数入驻城市为二三线城市，二线城市仅有天津、厦门、福州、长沙、西安、重庆等地，其余均为柳州、岳阳等三四线城市，尚未入驻一线城市。

从财务数据来看，收益规模不足百亿。2017年至2019年大唐地产收益分别为40.19亿元、54.95亿元及81.08亿元，年复合增长率约为42%；纯利分别为4.13亿元、5.88亿元、6.27亿元，复合年增长率为23.2%。

作为综合物业提供商，主营开发住宅物业外，大唐地产亦开发商业物业，包括办公楼宇、酒店、购物中心及其他。具体来看，2019年，大唐地产销售物业、提供建筑、租金收入、提供酒店服务及其他业务分别占比95.9%、2.7%、0.5%、0.4%和0.5%；毛利率分别为27.4%、5.0%、99.1%、0.6%、7.7%。

大唐地产尚未在招股书中公开销售额，但据中指研究院排名，2019年大唐地产以331.5亿元销售金额排在行业第81位；根据亿翰智库榜单，大唐地产全年销售310.0亿元，排名86位；观点研究院的数据则为365.7亿元，排名79位；克而瑞的榜单中，大唐地产全口径销售金额为339.5亿元，排名第81。综合几大榜单数据，大唐地产2019年销售金额维持在300亿元的规模，房企排名80位左右。

而早在2018年,大唐地产便提出“3年冲刺500亿”的目标,2019年,大唐地产将这一目标上升为“今年500亿,3年1000亿+,进入全国房企50强。”但从梳理榜单数据来看，2017年大唐地产销售规模初进百亿阵营，2019年尚未完成500亿元目标，销售规模和排名与目标仍有较大距离。