李嘉诚的捂地术

来源：乐居财经

“集团并无在内地囤地，批评的声音全是错。”八年前，李嘉诚在出席长和系2012年中期业绩报告会时，义正严辞地针对“囤地”指责进行强烈否定。

然而，八年后的9月23日，成都高新区财政金融局发布的一纸文件，再次把李超人的捂地术摆上了台面。

文件显示，因和记黄埔地产（成都）有限公司存在捂地、捂盘行为，严重影响区域房地产市场平稳发展，禁止高新区金融机构向该公司及其项目公司提供新增融资、贷款，禁止高新区内金融机构向该公司进行重大资产重组提供帮助。

这种严厉的处罚，在地方史上也较为罕见。

据悉，和记黄埔成都旗下拥有位于高新区的南城都汇项目，李嘉诚在2004年21.35亿元低价拿到手，总土地面积1036亩。眼下，该项目规划的8期建设只推出了6期，还有6750套房源待售及部分车位。

上次开盘，已经是四年前。

16年已经倏忽而过，南城都汇楼面价已从竞得价1030元/平方米，飙升到如今超过2万/平方米。靠着长周期开发、囤地卖项目，李嘉诚获利不菲。

针对被点名批评一事，长实集团（1113.HK）拒绝背锅，公开回应称，和记黄埔地产（成都）有限公司现在并非长江实业集团有限公司之附属公司，亦不是由集团控制。公司所有发展项目均严格按照国家法规进行，并不存在囤地的情况。

原来早在7月，长实将成都南城都汇项目部分股权转让给RZ3262019Limited，这家企业由禹洲集团和成都瑞卓置业有限公司各持股50%。作价约78.47亿港元，为长实带来收益38.11亿港元。

成都南城都汇项目，只是长实“土地闲置”被处罚的一个缩影。

和记黄埔位于东莞厚街的海逸豪庭项目，因“闲置”长达95个月，于2007年被国土部门征收7915万元土地闲置费。之后，该项目仍继续“晒”了5年太阳。

此外，2010年8月，和记黄埔在北京十三陵巨资打造的“皇家别墅”北新嘉园项目，也荣登上了国土部曝光的“闲置土地黑名单”。昌平区国土分局曾多次以书面形式和口头形式催促其尽快开工未果。彼时，和记黄埔2011年年报显示，预计2014年仅能完成该项目的1%。

截止目前，长实在全国20多个城市50个项目，均不同程度的疑似闲置。据长实半年报显示，2020年内已完成及预期完成的物业，这些项目重点布局在北京朝阳区及顺义区、上海普陀区及浦东新区、重庆南山区杨家山片区、广州增城及黄埔区、惠州大亚湾、东莞环岗湖和中山五桂区等区域。

其中，在9月初，北京市朝阳区逸翠园二期项目和上海普陀区高尚领域项目就爆出被放上了货架，对应价值达500亿元，融创中国有意接手。

虽然之后长实立即辟谣称，“市场上很多人对该公司的项目感兴趣，但不代表公司须要出售相关资产”。然而，这两处资产的“捂地”事实却是板上钉钉。据了解，长实持有北京住宅项目地块已近20年，直至2019年才开工建设，北京项目部分楼体已封顶。

上海高尚领域则握在手中14年。早在2006年，长实联合和润集团以22亿元的底价共同购得高尚领域地皮，其中长实及和润分别持有60%和40%股权。而今，历时十余年的开发慢途，随着上海地价上涨，高尚领域所属的真如板块的楼面价已较长实拿地之初的3000多元每平米，增长了十几倍。

在这两个项目外，长实其他项目也早已以“捂盘”闻名。

最知名的莫过于北京誉天下。1993年，长江实业首次作为大股东参与誉天下项目开发，该项目也是其在北京开发的第一个项目。2003年，长江实业完全拥有该地块；2005年，开工不久就因工程问题停了，直至2008年复工。

2018年，誉天下项目终于全部竣工。从1993年参与开发算起，该项目的开发花耗时25年，也就是1/4个世纪。

另一处备受质疑的地块位于重庆南岸区杨家山片区。2007年4月，和记黄埔斥资24.5亿元，获得该片区2500亩土地，并宣布投资120亿元打造集中高档高层住宅、商业等为一体的新城区。3年后才迟迟开工，彼时开发商称是由于政府没有按时交地。但13年过去，该地块的御峰项目仍在未完成项目之列。

位于上海浦东新区的御沁园还曾因久不开工上了“黑名单”。该项目于2008年获得，2010年1月“荣登”上海市规划和国土资源管理局公布的8幅拟收回和督促开工的闲置土地名单。在这1年多以后，该项目才“龟速”开工。2012年开始销售，截至2020年9月，仍有18套住宅未售出。

广州项目同样“资历不浅”。2020年半年报中显示，目前长实在广州的在售住宅项目有御湖名邸及逸翠庄园。其中，御湖名邸项目于1995年4月进行土地出让，有部分物业直到2020年才取得预售证，时隔25年；逸翠庄园项目于2005年12月拿地，部分物业于2019年9月方竣工，2020年才领取预售证。

2019年、2020年，和记黄埔位于中山五桂山和惠州大亚湾的泷珀花园相继开盘。据乐居财经获悉，中山五桂山地块早在2010年就已获得，彼时约定2013年7月交地，2016年7月竣工。惠州大亚湾地块拿地也有不少年。

2013年后，长江实业未在内地拿地。但截至2020年6月30日，其在内地的土地储备仍有8300万平方呎。

值得注意的是，按照《闲置土地处置办法》等规定，对未动工开发满一年的，按规定征缴土地闲置费，并督促项目业主及时动工建设；对未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。

知情人士指出，“但是在实际执行中，有些人总能找到规避的办法，责任最后也都不是由他承担。”

为何开发速度如此之慢？

通常而言，市道低迷时购入土地，等待时机成熟再开发，这种典型的捂地式操盘模式，正是港资所擅长的，李嘉诚亦然，拉长开发周期无疑能给长实带来了一定程度资产增值收益。

以北京誉天下项目为例，长达25年的开发，让长江实业等来了该地块的“飞升”。经过10多年的囤地，中央别墅区交通配套和区域环境有了明显改善，土地价值大大提升。再经过10年的开发，中央别墅区可供开发的土地越来越稀缺，土地溢价可想而知。据了解，2008年誉天下别墅上市时，价格为20000元/平方米，如今已达到65000元/平方平。

而重庆杨家山片区，2007年和记黄埔以24.6亿元获取该地块，2018年有媒体报道和记黄埔拟出售该处资产，报价200亿元。而2007年成交楼板价约760元/平方米，十年后已涨了近10倍。

这种土地“慢周转”模式一直被诟病为“囤地”。虽然长和系接二连三地否认囤地的说法，却难以让人信服，“其他开发商开发一个项目要四五年时间，而长实开发一个项目却要花8年甚至10年时间，这实际上就是一种变相囤地，也是它的一种商业模式。”相关业内人士指出。

而长实囤地的另一种模式是“低买高卖”，囤积土地，等溢价升值后再转让出售，转手即翻倍。

此次被点名的成都南城都汇项目出售即是这种模式的典型。追溯历史，2019年10月，李嘉诚将持有8年时间的大连西岗项目以超过40亿元，2011年其拿地价格仅为19亿元。此外，上海世纪汇项目经过12年开发周期后转让，录得未经审核收益约62.2亿港元。

据不完全统计，从2013年至今，李嘉诚旗下企业及公司在内地出售十多个项目，揽金超560亿元人民币。