厦门商品房预售管理新规：购房款应全部存入资金监管专户监管

近日，厦门市政府印发《厦门市商品房预售管理规定》，新规将自2022年4月1日起施行。预售资金监管方面，进一步加强预售资金监管是确保预售项目能够顺利竣工的重要管理措施，是此次修改的重要内容之一。原有的预售资金监管采用以工程造价的120％设定监管额度，并根据工程形象进度确定可使用监管额度的“先用后留”模式。为了更好地促进开发企业加快项目建设和推盘销售，也更加便于监管，《规定》修改为“先留后用”的监管模式：一是明确预购人支付的全部购房款均为预售资金，应当全部存入预售资金监管专用账户纳入监管；二是明确在项目竣工前，预售资金应当优先支付项目建设所必要的费用。

厦门市商品房预售管理规定

（2022年1月10日厦门市人民政府令第183号公布自2022年4月1日起施行）

第一章总则

第一条为了规范商品房预售行为，维护商品房交易当事人合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条本规定所称商品房预售，是指预售人将其开发的商品房在竣工验收前出售给预购人，由预购人支付定金或者房价款的行为。

本规定所称预售人是指依法成立的预售商品房的房地产开发企业；预购人是指购买预售商品房的单位和个人。

第三条商品房预售应当遵循自愿、公平、协商一致和诚实信用的原则。

第四条市住房管理部门（以下称预售主管部门）负责本市商品房的预售管理工作。

市政府确定的机构接受预售主管部门的业务管理，承担房地产市场转让、抵押、商品房预售资金监管等方面技术性、辅助性和事务性工作。

第二章预售项目管理

第五条预售商品房应当符合下列条件：

㈠已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

㈡持有建设工程规划许可证和施工许可证；

㈢房屋建设工程承包合同已生效，房屋交付使用日期已经确定；

㈣投入开发建设的资金已达到该项目工程建设总投资的25%以上。其中，申请预售商品房项目工程形象进度应达到的标准为：7层以下（含7层）的，已完成主体建筑封顶工程；8层以上（含8层）的，已完成主体结构工程的二分之一以上，且不得少于7层；

㈤已取得预售主管部门核发的商品房预售许可证明。

预售主管部门可以根据市场情况，对前款第四项规定的预售商品房项目工程形象进度进行调整，报市人民政府批准后实施。

第六条预售人向预售主管部门申请办理商品房预售许可证的，应当提交下列材料：

㈠商品房预售申请表；

㈡本规定第五条第一项至第四项的证明材料；

㈢营业执照和房地产开发资质等级证书；

㈣商品房预售方案。

第七条商品房预售方案包括以下内容：

㈠项目的名称、坐落、土地用途、规模、容积率等基本情况；

㈡项目建设周期、工程建设计划及分期工程建设计划等建设情况；

㈢公共部位和公共设施等公建配套的权属归属、位置、面积和套数（间数）等具体情况及其平面示意图；

㈣项目预售计划，本次预售商品房的可售房源幢数、套数、面积，以及每套房屋的房号、面积、销售单价和总价、用途等内容；

㈤规划主管部门核定的预售商品房项目总平面图和分层平面图；

㈥本次申请预售商品房的预测面积报告书；

㈦车位（库）出售或者出租的方案；

㈧商品房预售资金监管协议；

㈨商品房装修标准；

㈩国家规定的其他内容。

第八条预售商品房项目可以分期、分幢申请预售许可，但不得分层、分单元申请。

第九条预售主管部门自受理商品房预售申请之日起10日内，依法作出同意或者不同意预售的书面决定。同意预售的，自作出决定之日起10日内向预售人核发商品房预售许可证；不同意预售的，应当书面说明理由。

第十条商品房预售许可证应当载明以下内容：

㈠预售人的名称；

㈡许可证编号；

㈢预售商品房的名称（包括销售广告名称）、幢号、建筑面积、用途；

㈣商品房预售资金监管专用账户；

㈤国家规定应当载明的其他内容。

第十一条预售商品房项目的容积率或者户型、结构、楼层、用途依法改变的，预售人应当委托原测绘机构对预售面积进行重新测算，并向预售主管部门办理商品房预售许可变更手续。

预售商品房项目的容积率或者户型、结构、楼层、用途依法改变的，预售人应当及时将变更内容书面通知有利害关系的已签订商品房买卖合同的预购人。

第十二条商品房预售方案中除预售项目容积率以及户型、结构、楼层、用途之外的其他内容依法发生变更的，预售人应当自变更之日起10日内向预售主管部门备案，并在商品房预售现场的显著位置予以公开。

第十三条预售商品房项目依法转让给其他房地产开发企业开发建设的，受让方应当持以下材料办理商品房预售许可变更手续：

㈠商品房项目的转让合同；

㈡原商品房预售许可证；

㈢受让方的营业执照和房地产开发资质等级证书；

㈣重新签订的商品房预售资金监管协议；

㈤国家规定的其他材料。

对符合条件的，预售主管部门应当自受理之日起10日内变更商品房预售许可。

受让方在办理商品房预售许可变更手续完毕后，方可预售商品房。

第十四条预售商品房项目竣工验收后，预售人应当向预售主管部门申请办理商品房现售备案。对符合条件的商品房项目，预售主管部门应当予以备案，并出具商品房现售备案证明。取得商品房现售备案证明后，原商品房预售许可证自动失效。

第三章预售行为管理

第十五条预售人应当根据商品房预售许可证的内容进行预售。

对已取得预售许可的商品房项目，预售人应当在取得商品房预售许可证之日起10日内一次性公开全部预售房源及每套的价格。

预售人发布商品房预售广告的，应当在商品房预售广告中载明商品房预售许可证编号。

第十六条预售人不得有下列行为：

㈠未取得商品房预售许可证进行预售；

㈡未取得商品房预售许可证即以认购、预订、排号、发放贵宾卡等方式收取或者变相收取定金、预定款等费用；

㈢以返本销售、售后包租等方式预售商品房；

㈣除商品房买卖合同中约定的商品房价款外，向预购人收取其他款项；

㈤法律、法规、规章禁止的其他行为。

第十七条预售人应当在商品房预售现场的显著位置公开下列事项：

㈠商品房预售许可证；

㈡预售人的营业执照、房地产开发资质等级证书、土地出让合同、土地房屋权证、建设工程规划许可证和施工许可证；

㈢商品房预售方案，其中项目总平面图、土地出让合同中规定公建配套的平面示意图、商品房的预测面积报告书以及商品房预售资金监管协议应当单独公开；

㈣项目开发进度和竣工、交付日期；

㈤商品房预售情况表，内容包括：商品房户型、面积、公摊面积、预售状态、权利限制状况等；

㈥明码标价的情况和市场监管部门的举报电话；

㈦商品房买卖合同示范文本；

㈧商品房的结构类型、户型、装修标准；

㈨商品房交付使用时的物业服务企业及其收费标准；

㈩不利因素的提示；

(十一)国家、省、市有关商品房预售的规定。

商品房预售现场公开的具体规定由预售主管部门制定。

预售主管部门应当建立和完善预售项目信息系统，提供预售项目信息查询服务。

第十八条预售人委托房地产经纪机构代理预售商品房的，应当委托依法成立的房地产经纪机构。

房地产经纪机构进行商品房预售时，不得向预购人收取任何费用。

第十九条代理预售商品房的房地产经纪机构应当在商品房预售现场的显著位置向预购人公开下列事项：

㈠本规定第十七条要求公开的事项；

㈡房地产经纪机构的营业执照；

㈢预售人委托房地产经纪机构代理的委托书；

㈣房地产经纪机构的地址和联系电话。

第二十条预售人和预购人应当签订书面商品房买卖合同。

预售人应当在商品房买卖合同签订之日起30日内通过房屋网签备案系统办理备案手续。预购人也可以通过房屋网签备案系统办理备案手续。预售主管部门应当自受理之日起5日内出具备案证明。有认购、预订商品房的，预售人应当在3日内将认购、预订信息录入房屋网签备案系统。预售主管部门应当建立和完善房屋网签备案系统。

第二十一条预售人和预购人约定办理预售商品房预告登记的，预售人在办理商品房买卖合同备案时，可以同时申请预告登记。

第二十二条预售主管部门应当提供统一编号的商品房买卖合同示范文本。预售人和预购人经协商达成一致后，可以依法对商品房买卖合同示范文本的内容进行选择、修改和补充。

预购人有权要求将预售人发布的商品房预售广告和印发的宣传资料所明示、承诺的事项在商品房买卖合同中进行约定。

第二十三条预售人与预购人解除商品房买卖合同的，应当自解除合同之日起30日内通过房屋网签备案系统办理注销备案。

第四章预售资金管理

第二十四条商品房预售资金是指预购人向预售人支付的全部购房款。

商品房预售资金在商品房竣工前，优先用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款以及法定税费。

第二十五条预售主管部门应当加强商品房预售资金收存和使用的监督管理。

第二十六条每个预售项目应当在银行设立商品房预售资金监管专用账户。

第二十七条预售人在申请商品房预售许可证前，应当与预售主管部门、开户银行三方签订商品房预售资金监管协议，明确各方的权利、义务和责任。

预售项目因开发规模、按揭额度等原因，需增加开户银行的，可以增设商品房预售资金监管专用账户。

第二十八条商品房预售资金应当全部存入预售资金监管专用账户，纳入监管。

商品房预售资金监管专用账户内初始留存资金额度按照预售项目工程造价和风险金核定；后续留存资金额度按照预售项目的工程形象进度确定，以保证项目竣工。

预售主管部门应当建立预售人信用档案，根据预售人的信用情况调整商品房预售资金监管专用账户内的留存资金额度。

商品房预售资金监管的具体规定由预售主管部门制定，并报市人民政府批准后实施。

第二十九条商品房预售资金监管协议签订后，因下列事由，预售人应当向预售主管部门申请变更商品房预售资金监管：

㈠变更商品房预售资金监管专用账户的；

㈡变更预售项目工程造价的；

㈢变更施工单位、监理单位的。

预售主管部门应当自受理之日起5日内予以变更；不予变更的，应当书面说明理由。

第三十条预售人向预售主管部门申请调整商品房预售资金监管专用账户内留存资金额度的，应当提供监理单位、施工单位共同出具的预售项目工程形象进度书面证明材料。

预售主管部门应当自受理之日起5日内出具核准意见。予以核准的，应当及时将核准意见通知开户银行；不予核准的，应当书面说明理由。

第三十一条预购人应当按照合同约定的付款时间，将商品房预售款直接交入商品房预售资金监管专用账户，并凭银行出具的付款凭证向预售人换取售房发票。

预售人办理商品房买卖合同备案时，应当同时附银行出具给预购人的商品房预售款存入商品房预售资金监管专用账户的凭证。

第三十二条预售主管部门应当建立完善预售资金监管系统，加强与银行信息系统建立联系，定期核查商品房预售资金监管专用账户内资金的收存和使用情况。

第三十三条预售项目符合下列条件的，预售人可以向预售主管部门申请撤销商品房预售资金监管：

㈠预售商品房竣工交付；

㈡未欠工程款。

预售主管部门应当自受理之日起5日内予以撤销；不予撤销的，应当书面说明理由。

第五章监督检查

第三十四条预售主管部门应当建立商品房预售投诉处理制度，及时处理涉及商品房预售的投诉。

第三十五条预售主管部门依法对商品房预售行为进行监督检查时，有权采取以下措施：

㈠要求预售人、房地产经纪机构就检查事项涉及的问题作出解释和说明，并根据需要进入现场检查；

㈡制止和纠正正在发生的商品房预售违法行为；

㈢要求有关单位和人员提供与检查事项有关的文件、资料，并进行复制；

㈣法律、法规、规章规定的其他措施。

被检查的单位及其人员应当予以配合，不得妨碍和阻挠监督检查活动。

第三十六条预售主管部门应当加强对商品房预售许可实施情况的监督检查，发现有下列情形之一的，责令改正，依照国家、福建省有关规定暂停该项目的网上签约，并根据情况向公众提示预购风险：

㈠未按照商品房预售许可证的内容进行预售的；

㈡违反本规定第十一条、第十三条规定，未办理预售许可变更手续预售商品房的；

㈢违反本规定第十六条第三项、第四项规定，以返本销售、售后包租等方式预售商品房，以及向预购人收取约定的商品房价款外的其他款项的；

㈣未按照规定收存、使用商品房预售资金的；

㈤其他违反法律、法规或者国家有关规定的。

预售人及时改正的，预售主管部门应当及时恢复该项目的网上签约。

第六章法律责任

第三十七条预售人有下列行为之一的，由预售主管部门责令限期改正，并可处10000元以上30000元以下罚款，记入预售人信用档案：

㈠违反本规定第十五条第二款规定，在取得商品房预售许可证之日起10日内未一次性公开全部预售房源及每套价格的；

㈡违反本规定第十六条第四项的规定，向预购人收取约定的商品房价款外的其他款项的；

㈢违反本规定第二十条第二款规定，未备案商品房买卖合同的；

㈣违反本规定第二十八条第一款规定，未将商品房预售资金全部存入商品房预售资金监管专用账户的。

违反本规定第十六条第一项至第三项，以及法律、法规、规章规定的禁止性行为的，依照相关规定予以处罚。

第三十八条违反本规定第十七条、第十九条规定，预售人或者房地产经纪机构未向预购人公开规定事项的，由预售主管部门责令限期改正，予以通报批评，并可处10000元以上30000元以下罚款，记入信用档案。

第三十九条预售主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位依法给予处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第四十条预售主管部门可以调整商品房预售资金的监管模式，具体办法由预售主管部门根据国家和福建省的有关规定适时制定，并报市人民政府批准后公布实施。

第四十一条本规定自2022年4月1日起施行。2014年1月1日施行的《厦门市商品房预售管理规定》（厦门市人民政府令第155号）同时废止。

《厦门市商品房预售管理规定》解读材料

2022年1月17日，黄文辉市长签署市政府第183号令，公布了《厦门市商品房预售管理规定》（以下简称《规定》），自2022年4月1日起施行。现就《规定》解读如下：

一、修改背景

2001年9月，市政府出台了《厦门市商品房预售管理规定》（市政府令第100号），2013年12月市政府第一次修改，以市政府令第155号发布，自2014年1月1日起施行。该规定施行以来，在规范我市商品房预售管理工作，保障商品房交易双方的合法权益，促进我市房地产市场持续健康发展等方面发挥了重要作用。但随着社会经济的快速发展，房地产市场发展形势发生了较大变化。《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》的修订、住建部《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》等规范性文件的出台，对我市商品房预售管理工作提出了新的要求。在预售合同管理、预售资金监管等方面，该规定的部分内容已不适应具体工作的需要。为进一步推动我市商品房预售管理工作高效、科学、规范开展，有必要结合实际，以问题为导向，在预售条件、预售行为管理和预售资金监管等方面对该规定进行修改和完善。为此，2021年市政府立法计划将《规定》的修改列为规章正式项目，由市住房局负责起草。

二、修改过程

为了做好此次修改，起草单位市住房局积极主动研究，并结合我市商品房预售管理、房地产市场调控和应对新冠肺炎疫情的实际情况，开展立法调研和修改工作。经过深入调研和反复研究，形成了《规定（修改草案）》。2021年8月上旬，市住房局将《规定（修改草案）》送审稿报送市司法局审查。市司法局即按照《厦门市人民政府制定规章和拟定法规草案的程序规定》（市政府令第131号）的要求开展了相关审查工作：一是书面征求了市委宣传部、市委政法委，市人大、市政协相关专委会，各区人民政府（管委会）、市政府有关部门、各人民团体以及基层立法联系点的意见和建议；二是分别召开了部门征求意见会、相对人座谈会和专家论证会；三是通过市政府网站、市司法局网站、“法治厦门”微信公众号向社会公开征求意见，广泛听取民意。在此基础上，市司法局会同起草单位，对送审稿进行了多次研究和反复修改。修改后，为进一步统一认识，市司法局再次书面征求了相关单位意见。

三、《规定》修改的主要内容

（一）关于部门职责

为了理顺机构改革后的商品房预售监管职责，《规定》一是明确市住房管理部门作为预售主管部门，负责我市商品房预售管理工作（第四条第一款）；二是将承担预售管理具体事务的“登记机构”修改为“市政府确定的机构”，既为目前市不动产登记中心承接相关事务性工作提供法律依据，也为下一步机构改革预留制度空间（第四条第二款）。

（二）关于预售管理

为了进一步增强我市商品房预售政策的灵活性，《规定》删除原第五条第二款中“不低于前款第四项规定的条件”的内容，授权预售主管部门可以根据装配式建筑业发展、安置型商品房建设以及特殊时期预售政策调整的需要，对作为预售条件之一的项目工程形象进度做更大幅度的调整，在报市人民政府批准后实施（第五条第二款）。

为了更好地保护预购人知情权，《规定》进一步完善商品房预售信息公开制度：一是明确预售项目容积率或者户型、结构、楼层、用途依法改变的，预售人应当书面通知有利害关系的预购人（第十一条第二款）；二是明确预售主管部门应当制定预售现场公开的具体规定，并建立和完善预售项目信息系统，提供预售信息查询服务（第十七条第二、三款）。

为了更好地维护预售商品房交易双方的合法权益，《规定》删除了原规定中与《民法典》规定不一致的内容，例如预售人与预购人应当通过登记机构网站签订商品房买卖合同、带抵押的商品房转让合同备案应当取得抵押权人出具的放行证明或抵押权注销证明等，并以完善备案制度为着力点，进一步加强预售合同的管理：一是明确预售主管部门应当建立和完善房屋网签备案系统（第二十条第四款）；二是明确预售人和预购人应当签订书面商品房买卖合同，并在30日内通过房屋网签备案系统办理备案，合同解除的，应当在30日内办理注销备案（第二十条第一、二款、第二十三条）；三是为增强备案制度的约束力，新增了对预售人未备案行为的行政处罚（第三十七条第三款）。

（三）关于预售资金监管问题

进一步加强预售资金监管是确保预售项目能够顺利竣工的重要管理措施，是此次修改的重要内容之一。原有的预售资金监管采用以工程造价的120％设定监管额度，并根据工程形象进度确定可使用监管额度的“先用后留”模式。为了更好地促进开发企业加快项目建设和推盘销售，也更加便于监管，《规定》修改为“先留后用”的监管模式：一是明确预购人支付的全部购房款均为预售资金，应当全部存入预售资金监管专用账户纳入监管（第二十四条第一款、第二十八条第一款）；二是明确在项目竣工前，预售资金应当优先支付项目建设所必要的费用（第二十四条第二款）；三是明确根据预售项目工程造价及风险金核定预售资金监管的初始留存资金额度，并根据预售项目的工程形象进度确定后续留存资金额度（第二十八条第二款）；四是为增强监管政策的灵活性，授权预售主管部门制定商品房预售资金监管的具体办法，并报市人民政府批准后实施（第二十八条第四款）；五是为了增强预售资金监管的刚性约束，新增了对违反规定未将预售资金全部存入监管账户行为的行政处罚（第三十七条第四项）。同时，《规定（草案）》还对预售资金监管变更与撤销（第二十九条、第三十三条）、留存资金额度调整（第三十条）、预售资金的定期核查（第三十二条）等作出了规定。

此外，为了进一步规范预售人的预售行为，《规定》还新增了对违反本规定禁止性行为的处罚条款（第三十七条第二款）。

四、联系人及电话

联系人：甘权仕；联系电话：0592-2367512