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杭州再现“退地”事件

2022年05月17日 10:16 来源:中房报
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来源:中房报

一则网友提问引出了一年前杭州首次集中供地中一起退地事件。

5月12日,有媒体报道,杭州市规划和自然资源局萧山分局在回答网友“浦阳XSLP0701-31地块(以下简称“浦阳地块”)被浙江博策地产拍下了,为何一年多了还未进场施工”的提问中提到:浙江博策公司(即浙江博策房地产集团有限公司,以下简称“博策地产”)未按照国有土地出让合同规定缴纳土地出让金,政府已与该公司解除出让合同。

这也意味着继宋都股份、花样年退地之后,杭州土地市场上又一家房企退地了。

虽然该事件目前并未有过多信息披露,但参照此前宋都退地事件中5000万元预约申请保证金被没收,博策地产退地可能也将损失保证金。据当时土地出让的公开资料显示,参与浦阳地块挂牌拍卖需缴纳的竞买保证金为2371万元,这对于一家小微企业而言是一笔不小的支出。

一位业内人士看来,虽然去年首批集中供地之后,杭州市场出现了若干退地事件,但这只是个别现象,并不会引发大规模效应。长期以来,杭州土地市场热度高居不下,2021年杭州全年土地出让金高达3132亿元,创历史新高;2022年首次集中供地杭州再次揽金超800亿元。上述人士认为,在当前市场行情下,杭州城市发展和经济基础决定了其仍是最受开发商欢迎的城市之一。

博策退地

根据公开资料显示,博策地产所退地块为浦阳XSLP0701-31地块,编号为萧政储出[2021]29号地块,位于萧山南部,地块旁边就是融创开发的森与海项目。

2021年5月7日,在杭州首批集中供地出让中,上述地块经过21轮竞价,最终由杭州博润房地产开发有限公司以封顶价约1.53亿元竞得,成交楼面价约5533元/平方米,溢价率约28.68%,自持4%。杭州博润房地产开发有限公司即博策地产全资控股的子公司。

企查查数据显示,博策地产成立于2006年,注册资金5000万元,属性为小微企业。且博策地产主营业务是项目代理并非土地开发。根据公开资料显示,博策地产至今已经代理过50余个项目,包括博宸君府、桃语春福里等在售项目。

由于浦阳地块周边被融创森与海项目包围,博策地产拿地后试图与融创合作开发,但据了解此事件的人士透露二者并未就合作达成一致,尤其是融创自身也面临较大资金压力,而上述地块在高溢价、自持和限价三重压力下,地块本身利润空间有限。杭州房企滨江集团曾声称去年第一批集中供地中拿的地块会努力做到1%~2%利润,可想而知其他企业的开发压力更大,利润更微薄甚至面临亏损。

博策地产退地已经构成《国有建设用地使用权出让合同》违约,根据《出让合同》第三十一条规定:延期付款超过60日,经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的,出让人有权解除合同,受让人无权要求返还定金,出让人并可请求受让人赔偿损失。

公开资料显示,参与浦阳地块挂牌拍卖需缴纳2371万元竞买保证金,因此博策地产至少将损失当初参与地块拍卖付下的保证金。

杭州本土房企一位人士表示,去年第一批拿地的企业选择退地在现在看来是明智的,按照行业现状,如果当时足额缴纳了土地金,那么不仅有可能不赚钱,还可能给公司的现金流造成压力,尤其是现在民营房企债务和资金压力很大,连头部房企都不断暴雷,更何况是像博策地产这样的小房企,退地也算及时止损。

退地案例不断增多

博策地产退地并非杭州市场首例。

2021年7月,杭州房企宋都股份公告宣布放弃此前竞得的杭政储出【2021】8号地块,原因是合作方临时变卦导致公司资金铺排出现问题。该事件被曝出后引起业界广泛讨论,涉事其中的3个房企各执一词,最终演变成一出“罗生门”。为此,宋都股份为竞买上述8号地块缴纳的5000万元预约申请保证金被没收。

无独有偶。在去年杭州第一批集中供地中,花样年以32.68亿元竞得浦乐单元R21-21a地块,成交楼面价为27074元/平方米,溢价率为29.78%,自持比例为2%。但据公开报道称,花样年目前遭遇债务违约危机所以已退出浦乐地块开发,不过退地事件并未得到花样年官方表态。

导致两家房企最终走上退地境地的根本原因还是地块利润有限和资金短缺。

地块退给政府是其中一种情况,更多的则是企业拿地之后将项目股权转让从而实现“退地”。

以融信集团为例,作为去年杭州第一批集中供地揽地大户,融信集团独自或以合作形式共拿下7宗地块,但截至目前,融信几乎退出了多个联合拿下的地块,仅剩的一宗联合拿地中,融信股权占比也变成了77.6%。

除了杭州市场,去年以来,各地退地案例也在不断增多。

据公开资料显示,2021年最早的一宗退地事件,是苏宁环球于2月退还安徽芜湖未开发的12.3万平方米商办地;2021年7月9日,瑞安房地产发布公告称正式退回佛山岭南天地7号、8号地块;而去年北上入京、150亿元大手笔揽下4宗土地的卓越也一度深陷“退地”传闻。

今年,房企退地现象更为密集。1月,华夏幸福退掉广州白鹅潭CBD地标项目广州幸福中心地块;4月,招商积余公告向天津经开区规划局退回一宗土地;5月,广州市土地开发利用发展中心发布公告,解除富力地产和方盛实业分别位于花都、黄埔的2宗土地出让合同。

综合来看,这些退地房企中超过半数存在资金问题和经营压力。

有人退出,自然有人补进,这些被“退了”的地块基本都被当地有实力的开发商拿下。例如宋都股份退的8号地块上个月被再次出让,重新出让的地块范围以及容积率等要求都有所变化,最终被绿城以14.27亿元拿下,这一土地金比宋都股份当时所拿价格低了3亿元多,溢价率仅为10.04%,留给开发商的利润空间有所提升。

此外,去年杭州首批集中供地中融信、融创等房企拿下的地块,最终因资金链紧张而转让项目股权,接盘方中虽然也有星创、中豪等房企身影,但这些房企中不少自身也存在资金风险,最大的接盘方实际上是本土房企滨江集团。

一位熟悉杭州市场人士表示,在杭州目前的市场环境下,小房企已经不具备玩家资格,也只有像滨江、绿城这样深耕本土、市场占有率较高的实力房企才有能力做接盘方。

(责任编辑:CF006)

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