绿城拟发行10亿元2020年第二期中期票据主要用于偿还债务 盈利依赖投资收益

3月11日，据上清所披露，绿城房地产集团有限公司拟发行2020年度第二期中期票据，最终发行规模合计为10亿元。

品种一发行期限为3年期，品种二发行期限为5年期。两个品种间可以进行双向回拨，回拨比例不受限制。

据悉，该笔发行款项主要用于偿还已发行的债务融资工具。还款项目为2017年6月13日起息的17绿城房产MTN003，债券规模25亿元，票面利率5.47%，期限为3年。

募集说明书提示多方面的风险。

财务风险方面

1、资产负债率较高的风险

近三年及一期，发行人资产负债率分别为82.13%、84.83%、83.94%和82.03%，发行人资产负债率较高，未来将面临着一定的偿债压力。随着业务的发展可能更多的经营活动现金流被用于偿本付息，可能减少用于运营支出等用途的现金流；同时，资产负债率的提高可能影响公司的再融资能力，增加再融资成本，使公司面临一定的偿债压力。发行人针对此项风险设置了相应的投资者保护条款，详见本募集说明书第十一章投资者保护机制。

2、经营性现金流波动较大，多期现金流为净流出

近三年，公司经营活动产生的现金净流量分别为183,522.08万元、-1,383,919.87万元和-2,129,466.95万元，波动较大2017-2018年度发行人经营性净现金流降幅较大，主要系支付土地款、预缴税金及支付投标保证金增多导致经营性现金流出较多。考

虑到房地产项目开发周期较长，购置土地和前期工程占用资金量大，受拿地节奏、项目开发进度及库存去化速度等因素的影响，未来公司可能阶段性面临经营活动现金流波动的风险，可能对公司偿债能力产生不利影响。

3、盈利水平下降的风险

近三年及一期，公司营业收入分别为2,482,406.20万元、3,496,465.78万元、4,957,256.00和997,998.74万元；公司主营业务毛利率分别为22.04%、21.41%、22.38%和32.24%，其中近三年及一期房地产销售业务的毛利率分别为20.52%、19.63%、21.98%和33.67%。近三年及一期，公司营业利润分别为238,477.36万元、415,295.41万元、373,443.57万元和254,138.75万元；公司利润总额分别为232,793.95万元、409,036.80万元、381,211.17万元和249,916.58万元，实现净利润分别为201,378.57万元、283,320.71万元、298,645.82万元和191,476.92万元。未来受房地产市场波动影响，若公司库存产品销售不畅、销售价格下滑或者成本控制不力，公司盈利水平可能会下降，从而对公司的偿债能力带来不利影响。

4、存货占比较高及跌价风险

公司主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由开发成本和开发产品构成。近三年及一期，公司存货余额分别为7,160,078.46万元、11,918,033.71万元、15,039,211.32万元和16,294,278.35万元，占总资产的比例分别为50.36%、56.53%、58.57%、57.57%，公司存货规模及占总资产的比例均相对较高。由于公司房地产项目绝大部分盈利情况良好，计提存货跌价准备较小。未来若房地产行业不景气，开发项目利润下滑或项目无法顺利完成开发，公司将面临存货跌价损失风险，从而对公司的盈利能力产生不利影响。

5、受限资产占比较高风险

公司所有权受限资产主要为债务融资设立的抵押资产。截至2019年6月末，公司受限资产共计738.15亿元，占总资产比例26.08%%，占比较高。目前发行人经营状况正常，信用资质良好，但若未来公司因阶段性流动性不足等原因导致未能按时、足额偿付借款，可能造成公司资产被冻结和处置，将对公司正常生产经营活动造成不利影响，进而影响公司的偿债能力及本期债券的还本付息。

6、盈利依赖投资收益较大的风险

近三年及一期，发行人利润总额分别为232,793.95万元、409,036.80万元、381,211.17万元和249,916.58万元，发行人实现投资收益分别为181,121.58万元、357,468.27万元、178,884.33万元和56,751.23万元，占利润总额的比重分别为77.80%、87.39%、46.93%和22.71%，投资收益占利润总额比重较大，若未来投资收益下降，可能会造成利润总额与净利润的较大波动。

7、短期偿债压力较大的风险

近三年及一期，发行人短期借款分别为455,824.44万元、568,662.90万元、170,295.00万元和85,770.00万元，一年内到期的非流动负债分别为304,631.99万元、995,891.26万元、904,756.97万元和1,395,313.27万元。

8、无实际控制人的风险

中交集团在2015年审计报告中基于绿城中国的7名执行董事当中5名来自中交集团，已将绿城中国纳入合并报表范围，确认为子公司。截至2019年6月末，中交集团及其一致行动人对绿城中国的持股比例为28.783%，为绿城中国的第一大股东。中交集团对绿城中国的持股未超过30%，且与第二大股东九龙仓在股权比例上接近，绿城中国及发行人目前处于无实际控制人的状态。发行人存在无实际控制人的相关风险

9、发行人房地产业务主要集中在浙江地区，受单一房地产市场波动影响较大的风险

发行人是一家全国性的房地产开发销售企业，以中国经济发展最发达的省份之一浙江省为主要基地，开发项目遍布浙江省内经济最繁荣的城市，包括杭州市、宁波市等，并已成功拓展至长三角其他重要城市（包括上海、南京及无锡等）、环渤海经济圈重要城市（包括北京、天津、大连及济南等）以及其他省会城市（武汉市、西安市、成都市、郑州市、长沙市及乌鲁木齐市等）。近三年，发行人签约销售面积中浙江地区占比分别为53.91%、65.79%和62.00%；签约销售金额中浙江地区占比分别为53.01%、63.57%和59.99%。

（中华网财经综合 文/唐风林）