房地产开发投资超预期背后的真相!刚需购房需关注两大趋势
经过长达一年半的严厉调控,房地产需求端的销售增速已出现明显回落,按照历史惯例,供给侧的房地产投资也将跟进下滑,但今年4月数据却显示,房地产开发投资持续保持韧性,实现了10.3%的增速,并成为固定资产投资增长的第一动力,大大超出市场预期。
然而,笔者深入分析房地产投资的结构变化后发现,房地产投资的前景也不是那么乐观,下半年再度回落将不可避免。在此背景下,普通家庭在购房决策过程中又该关注哪些最新趋势?
房地产投资成固产投资增长主动力
从1-4月份累计数据看,全国固定资产投资为15.44万亿元,同比增速为7%,创下数十年来新低,其中房地产(000736,股吧)投资为3.06万亿元,较1-3月增速(10.4%)微幅回落至10.3%,但仍保持了强劲增长势头。这使得1-4月房地产投资占固定资产投资比重上升至19.8%,高于2017年同期(19.2%)和全年(17.38%)的比重。相反,1-4月制造业投资尽管有所回升,但仍大幅低于投资的整体增速,并成为投资增速创历史新低的主要拖累因素。
房地产投资持续高增的真相是什么?基于国家统计局的统计,房地产开发投资主要由施工相关投资(建筑工程投资、安装工程投资和设备购置费)和土地相关投资(土地购置费)组成,它们分别占房地产开发投资的比重约为80%和20%,并且长期以来保持了相对稳定的比例关系(参见下图)。
综合来看,以下四个方面趋势和视角,将是影响下半年房地产开发投资增长前景的关键因素。
第一,土地购置费将在下半年回落。今年1-4月土地购置费大幅飙升的原因,可能在于土地出让成交后,开发商分期支付出让价款。其政策依据来自于国土资发(2010)34号文。该文件规定:土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。因此,为节省融资成本,房地产开发商支付土地款时一般会选择在一开始交50%首付款,半年后缴纳余下的50%。
数据也显示,在2011年之前土地成交款和土地购置费几乎是同步波动的,而在34号文之后,后者与前者的增速存在6-12个月的滞后期。因此,今年一季度土地购置费大幅飙升,正是2017年下半年土地交易市场持续火热的结果。进入到2018年,土地市场持续火热的行情已经降温,1-4月土地购置面积同比增速为-2.1%,土地购置费增速也回落到13.6%(参见下图)。按照6-12个月滞后期估算,今年下半年和2019年固房地产投资中土地购置费也将出现回落。
综合来看,影响房地产投资增长前景的正负两方面因素都存在,土地购置费高速增长不可持续、房屋施工和新开工面积后劲不足、资金来源渠道受阻等因素将是房地产投资承压的主要因素,而三四线城市棚户区改造还将为房地产投资形成有效支撑。整体看,房地产投资要保持当前10%以上增速难度较大,下半年下行趋势不可避免,全年投资增速将在5%左右。
刚需购房需关注两大最新趋势
在土地购置费高速增长支撑下,也许房地产投资增长的子弹还将再飞一会儿。房地产投资对于房价并没有必然和直接的影响,它是房地产开发商的市场预期、资金和土地供应共同影响的结果。
最近一段时间,许多城市限购升级再度点燃了房地产市场热度,按揭利率上浮也未能阻止购房者和投资者的热情。对于普通购房者而言,还需要保持适当的理性,房地产市场的黄金二十年已过,希冀投资房地产致富的时代已经结束。但是,对于有居住需求的购房者,以下两个最新的趋势值得关注。
其一,一线城市高品质楼盘性价比凸显。受限价政策影响,一线城市价格管控异常严格,部分区域一、二手房价格倒挂现象较为严重。短期内,一线城市调控难言放松,中高端市场更是价格管控的重点。最近,包括北京在内的一线城市都实现了交易量和价格的触底,特别是过去一年多二线城市房价快速上涨,使得一线城市的房价性价比凸显。
其二,人才引进力度大的强二线城市房价明显下跌的概率不高。今年以来,西安、南京、天津等二线城市和最近海南人才引进政策力度空前,据媒体报道,天津人才新政出台后一天内申请人数达30万,西安引才政策出台三天内落户1.5万人。因此,这些城市的年轻高素质人口净流入还将持续,将对这些城市房价形成有效支撑。 本文首发于微信公众号:苏宁财富资讯。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
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