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暴涨200%?中介炒房租比贩毒来钱还快?真相是这样

2018-09-06 15:44:07  瞭望智库    参与评论()人

原标题:

暴涨200%?中介炒房租比贩毒来钱还快?真相是……

近来,“房租暴涨”引发热议,个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道更是让人义愤填膺。有人感叹,这是要吸干年轻人的血啊!

面对汹涌的网络舆情,8月17日,北京市住建委高度重视,联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

明确要求住房租赁企业:

不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;

不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;

不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

同时对住房租赁企业启动了联合专项执法检查:

严查不按约定用途使用融资资金的行为;

严查哄抬租金扰乱市场的行为;

严查不按规定进行租赁登记备案的行为。

一经查实,各部门将从严处罚、联合惩戒。

相信此次“三不得”“三严查”只是一个开始,有利于租赁市场更健康地发展。不过,此次来势汹汹的舆情中,如同大坝上倾泻而下的洪水裹挟着大量的泥沙——一些自媒体为了吸引眼球,以点带面、危言耸听,加剧了人们的恐慌。

因指出自如、蛋壳等人为抬高收房价格而“被辞职”的原我爱我家副总裁胡景晖,向涨租这个热点问题中注入了更具体、甚至戏剧性的元素。然而,这种元素的注入,也将公众的眼球吸引到了公司政治、个人恩怨上面,而忘了房租问题本身的解决。

简单、直接、情绪化、八卦的信息容易传播,而且被人们接受。但真相从来不存在于情绪之中。

只有理清房屋租赁市场的基本逻辑,才能更好地解决问题,推进租购并举,实现住有所居。

文|董晴瞭望智库观察员

编辑|黄俊峰瞭望智库

1

暴涨200%?房租到底涨了多少!

现实中,关于房价和房租的讨论,因为牵涉受众太多情感,都容易在传播的过程中跑偏,最后距离真相越来越远,甚至变得耸人听闻。

比如,近来有的自媒体文章的标题为《房租原地暴涨200%,中介只用了10天!北漂已被榨干》!描述十分吓人。

但当你翻看文章,就会发现里面的内容是“达到房东预期价格6500的200%”,压根不是标题里的“暴涨200%”:

当然,即便以文中所述(刨去拿房之后的装修、家具家电的购置费用等),上涨100%也已经很吓人了。因此,受众很少会产生质疑,就完全认同这些“吓人”的数据,进而顺理成章地加入讨伐高租金的队伍里面……

租金是否在上涨,每个人都能感觉得到。但是,租金到底上涨了多少?这却是一件不容易说清楚的事情。

以正处于舆论风口上的北京为例,我们来看看不同机构公布的租金上涨幅度的差异有多大。

根据国家统计局北京调查总队的数据,2018年1-7月,北京市租赁房房租的涨幅为3.1%(如下表)。

表12018年7月北京市居民消费价格主要数据


7月

1-7月


环比涨跌幅(%)

同比涨跌幅(%)

涨跌幅(%)


居民消费价格

0.8

2.8

2.4

其中:食品

0.2

2.9

2.0

非食品

0.9

2.8

2.5

其中:消费品

0.4

2.3

1.3

服务

1.4

3.6

4.0

分类别




三、居住

0.3

3.3

3.5

租赁房房租

0.2

2.8

3.1

水电燃料

1.2

1.2

0.2

▲来源:国家统计局北京调查总队

鉴于今年上半年北京市居民人均可支配收入的增速达到8.8%(如下表),3.1%的房租涨幅可以说相当温和。

表22018年上半年北京市居民人均可支配收入情况(单位:元)

指标名称

全市居民

城镇居民



2018年上半年

增速(%)

2018年上半年

增速(%)


人均可支配收入

31079

8.8

33743

8.8

其中:20%低收入户

12211

7.8

15101

7.8

20%高收入户

62436

8.9

64711

8.9

工资性收入

19435

8.4

20914

8.4

经营净收入

613

-16.5

554

-13.8

财产净收入

5283

13.2

5857

12.6

转移净收入

5748

9.7

6418

——

▲来源:国家统计局北京调查总队

其实,这个数据的调查、取样更有科学性。但由于跟很多人的感受不一致,往往一上来就不被相信。这种状况的直接结果,就是给了很多非官方机构发布数据的空间。

贝壳研究院Real Data的数据显示,从租金指数的角度,剔除不可比的因素之后,2018年1-7月,租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅;从平均租金水平看,今年前7个月,市场平均租金为86.4元/平米,略高于去年同期水平,月环比涨幅为2.6%。

北京租金指数及环比涨幅

▲数据来源:Real Data数据库

▲数据来源:Real Data数据库

中原地产的统计数据则显示,2018年7月,北京二手住宅的租金指数为211,较去年同期的196上涨7.65%,数值上小于贝壳研究院的数据。但二者均比国家统计局北京调查总队的数据要高。

▲数据来源:Wind资讯、中原地产

▲数据来源:Wind资讯、中原地产

而自媒体“房屋屋”一篇名为《楼市冰封,房租暴涨!》的文章给出的数据则更加夸张。

文章显示,过去一年,全国省会城市中有13个城市房租涨幅超过20%,仅有郑州一城房租下跌。在这个图表中(如下图),处于风口浪尖上的北京房租涨幅(同比涨21.89%)仅名列第8位,深圳高达29.68%的涨幅也只能屈居第二,因为成都的涨幅高达30.98%!

根据作者在文末的说明,图表中的数据均来源于中国房价行情网——一个由中国房地产业协会主办的平台。

除此之外,还有各种各样其他机构发布的数据,很多数据差异巨大,让人云里雾里。

这些数据由于样本不同,口径不同,得出的数据也会不同,让人不知道该用哪一个做判断。这使得人们转而通过观察同一小区,或同一套房不同时间租金的变化来感知市场的温度。但这种观察也容易陷入盲人摸象的困境,引发公众焦虑。

当前各种数据都有一定的局限性。

官方数据的颗粒度不够细,其结果也与人们的“感受”不符。

租赁中介机构提供的数据,则在公允性和科学性上存疑,因为目前市场发布数据的中介本身又是房源代理机构,像链家和贝壳等还是亲自上阵干租赁的,它们发布租金价格数据的动机也许并不纯粹。

部分中介动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据,对市场来说,则制造了上涨预期。

相比需要过户交易的买卖市场,租赁市场交易不透明,缺少数据统计办法。

当前的官方数据,房屋租金只是作为CPI中的一项,最后综合出来的是一个指数,很难看到这其中的租金数据。这就需要监管层通过区域采样、调研的方式,形成一个第三方客观公允、分片区、较为完备的房屋租赁价格数据体系,并定期向社会发布,这样才有可能形成相对透明的租金数据。

在靠谱、详实数据的基础上来谈论租金涨跌,方才有意义。

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