创五年新高 北京上半年二手房交易高位运行

伴随着6月最后一天网签数据落地，北京今年上半年二手房网签量成绩单出炉。7月1日，北京商报记者根据北京市住建委数据统计，6月全市二手房网签16618套，创五年同期新高，同比增长9.77%，单月网签规模已连续3个月领跑五年同期水平。整体来看，今年二季度，二手房网签总量登顶五年同期，上半年整体网签规模达93583套，仅次于2021年同期，市场成交热度维持高位运行。

北京商报记者走访丰台、西城等多区域的房产中介门店了解到，6月相比“金三银四”虽为市场淡季，但单日集中成交多套房源现象仍时有发生。业内人士分析称，今年上半年北京二手房市场韧性突出，半年度网签量跻身五年高位，淡季门店成交亦保持活跃，需求支撑力度充足。当前改善与刚需购房需求持续释放，市场基本面稳固。预判下半年成交虽或小幅回落，但整体下行空间有限，市场将维持平稳运行态势。

月度成交量连续高位运行

北京二手房市场回暖动能充足，市场韧性持续兑现。7月1日，北京商报记者根据北京市住建委网签数据统计，6月北京二手房网签量达16618套，同比上涨9.77%；网签面积约152.01万平方米，同比增长7.53%，网签规模刷新五年同期纪录，连续3个月高位运行。

分年度看，2021年6月成交18849套后，2022年同期降至11009套，2023—2025年同期网签量则呈现逐年回稳趋势，分别为11607套、14987套、15139套。

行情升温并非单月偶发，季度、半年维度同步走出五年最佳表现，今年二季度北京二手房网签量为50485套，2022—2025年同期分别为33848套、38517套、41724套、44985套，显著高于2022—2025年同期成交水平。

此外，今年上半年累计网签93583套，五年同期首度站上9万套台阶，成交体量仅低于2021年行情峰值，刚需与改善需求持续集中释放，市场基本面保持稳健向好。

合硕机构首席分析师郭毅表示，今年春节后，北京二手房月度成交量持续高位运行，这一行情由政策红利、供需格局优化、城市基本面支撑多重因素共同驱动。政策端持续宽松，有效提振市场信心、激活购房需求；供给端方面，市场供应持续收缩，推动房价触底企稳，扭转了以往供过于求的局面，楼市步入供需平衡阶段。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，政策宽松与信贷支持形成合力，叠加入学等刚性需求释放，市场信心渐进修复。北京二手房半年超9万套的成交规模，印证了积压需求与置换链条正有序激活，并非短期脉冲，而是供需再平衡下的健康放量。

刚需客群择机入场

网签量居高不下的背后，是房产一线从业者的高强度运转。近期，北京商报记者走访多个区域中介机构了解到，自今年3月以来，楼市客户到访量始终维持高位，即便进入传统淡季的6月，区域内优质房源日均带看频次仍可达2次，市场热度远超往年同期。

位于丰台区西罗园片区某头部中介机构经纪人曾敏对北京商报记者透露，“金三银四”楼市传统旺季期间，房源迎来集中去化“窗口期”。该门店这两个月的客户日均到访量环比提升超30%，客流的稳步增长，也带动门店整体成交量小幅上涨近10%。

相较旺季的火热行情，6月该片区二手房市场则更为理性。据曾敏观察，6月入市购房者大多无急迫置业需求，选房更为审慎，仅会对价格、地段、户型朝向、视野等综合条件达标的优质房源主动看房、筛选比对。

购房者选房逻辑的转变，使得当下二手房市场分化态势显著，高性价比优质房源与综合条件欠佳的房源在带看量、成交量上形成明显差距。

以京品小区一套120余平方米的房源为例，曾敏介绍，该房源为南北通透户型，小区环境与视野条件优越，5月入市时挂牌价近700万元，定价偏高导致初期日均带看不足1次。在业主向下微调报价20万元后，房源日均带看量提升至近2次，短期内便收获2组意向客户。

成交量走高更直观印证市场热度。位于西城区三里河片区某头部中介机构经纪人赵凡表示，往年该片区成交具备明显季节性：行情自1月回暖，3、4月因入学登记迎来成交高峰，5、6月热度通常逐步走低，6月少有集中成交情况。

但今年6月三里河片区频现集中成交，6月27日、29日单日成交均达9套，其中九成为总价约700万元、面积70平方米以内的刚需小户型。

在赵凡看来，“金三银四”房源快速去化后，市场库存收紧、价格抬升；后续新增房源持续入市，6月库存相对充足、房价趋于平稳，从而吸引不少刚需购房者择机入场。

下半年房价波动收窄

北京二手房市场成交量、成交均价逐步企稳，反映市场供给端核心指标的房源挂牌量同步回落。根据中指监测，北京挂牌量较前期高点已回落两成左右。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，挂牌量的下降反映出市场预期已经从“集中抛售”逐步回归理性。这种“挂牌收缩+成交放量”的组合，意味着二手房市场正在从流动性修复走向供需再平衡。

郭毅表示，当前北京二手房挂牌房源量较去年峰值回落约两成，市场供应持续收缩。房源供给收紧推动房价触底企稳，彻底扭转了此前供过于求的市场格局，推动楼市进入供需平衡的新阶段。市场基本面的修复叠加政策利好预期，有效提振了购房者信心，促使刚需及改善型购房者积极入市，成为市场行情持续回暖的核心支撑。

7月，北京二手房市场正式迈入下半年运行周期。北京商报记者走访多家房产中介门店并与一线经纪人交流获悉，业内普遍看好后市运行韧性，对下半年市场走势持乐观态度。

赵凡表示，历年7月西城区小学多校划片派位方案公布后，片区购房热度通常稳步上行；存在子女入学需求的家庭将对照派位名单针对性购置学区房源，持续为当前温和回暖的二手房市场注入支撑动能。

教育资源不多的区域，则依靠优质房源与合理定价筑牢市场底盘。位于丰台区郭公庄片区某头部中介机构经纪人李立波表示，片区内拥有首开华润城、京投银泰万科西华府等多个次新房小区，小区环境、户型产品具备明显优势。

北京商报记者了解到，6月27日—29日，上述两个次新小区各成交两套房源。李立波表示，两个项目成交均价虽高于片区老旧住宅，但当前售价已贴近项目开盘价格，价格波动空间有限。

北京链家研究院分析师冷会表示，6月成交均价环比小幅上涨。价格上涨主要受结构性因素影响，6月西城、东城、海淀、朝阳等中心城区成交占比有所提升，导致全市成交均价出现结构性上涨。从各区价格走势看，多数城区价格保持平稳或小幅波动，波动幅度处于合理运行区间。

依托当前良好的市场基本面，郭毅认为，下半年北京二手房月度成交量有望稳定维持在1.3万—1.5万套的合理区间，“金九银十”传统置业旺季或迎来成交量阶段性新高，推动全年二手房市场整体平稳运行，正式步入稳步复苏通道。

郭毅表示，整体而言，楼市价格震荡幅度可控、处于合理区间，这种结构性涨跌有序的市场格局，将保障下半年二手房置业需求维持平稳释放态势。