房地产，终于有起色

2025年房地产的数据已出炉。整体而言，市场依然比较低迷，无论销售量还是销售均价，都在进一步下探。

根据统计局公布的70个大中城市的新房价格指数，有67个城市同比下降， 仅3个城市同比上升 ，分别是上海、杭州、太原。

这意味着，市场从普跌进入分化阶段——绝大多数的城市新房价格仍在下探，而个别城市则已实现逆转， 走在止跌回稳的最前面。3座城市依托供应结构的调整，率先实现价格筑底。 明源君认为，这恰恰揭示了当前房地产市场破局的关键路径。 2026年在“稳预期”的政策基调下， 这种 “ 以质换量、以高端稳均价 ” 的止跌路径， 可能会被更多高能级城市 “ 抄作业 ” ， 成为扭转市场走势的关键举措。

三座城市新房均价回升背后藏着产品结构的变革

房地产已进入高度分化阶段，不同城市的市场差异持续拉大。

上海是本轮市场分化中最典型的"独立行情"代表，其上涨主要受益于高端住宅产品的驱动。

克而瑞的数据显示，2025年上海的豪宅成交活跃，新房市场豪宅化的趋势进一步加强。

全年上海共成交了12764套总价1000万元以上一手住宅，同比提升了7.3%。其中，总价3000万元以上一手豪宅的成交量为2052套，占全国成交总量的50%；总价5000万元以上一手豪宅量更是占到全国成交总量的70%左右。7000万元以上的一手豪宅成交约600余套，同比2024年增加了20％。

亿级顶豪的成交同是领跑全国。

去年，全国共成交了102套亿级一手豪宅，同比增长31%。其中，有72套是上海成交的，占到全国总量的七成以上。

豪宅成交放量，显著拉升了上海的新房成交均价，奠定了上海去年房价企稳回升的基本盘。

另外两个城市，也是类似的情况。

尽管顶级产品体量不如上海，但高端产品对市场的拉动同样明显。

数据显示， 2025年杭州市区的新房成交套数同比大减， 创下了近九年的新低。但是，成交均价却抬升了约5.6%。

其中，高总价的豪宅产品表现活跃。总价800万以上的一手住宅成交占比提高到12.3%；总价1000万以上的一手豪宅成交了4297套，位列全国第四，成交均价达到62924元/㎡，创下近9年新高。

细分价格段来看， 总价1000万～3000万价格段，杭州成交套数位列全国第三，仅次于上海、北京 。

总价3000万～5000万的成交套数，杭州位列全国第五，前四名为四大一线城市。

另有3套亿元以上的顶豪成交，位于上深广北之后。这几个城市的数据反映出了，当前高端市场潜藏着强劲购买力，核心城市高端住宅的成交占比提高，已成为这些城市稳住成交均价的“压舱石”。

而这，也为房地产的止跌回稳，摸索到了一条可行路径。

新一年打响房价保卫战核心城市高端项目将成为房价压舱石

高能级城市的豪宅热卖，事实上是对房地产金融资产价值的认可。

放眼全球，稀缺的优质住宅都是高净值群体资产配置的一部分。高能级城市的高端项目成交占比提升，印证了当前高端购买潜力的基数依然庞大，也证明了高端住宅产品 依然具有金融资产价值 。

开年《求是》刊发的题为《改善和稳定房地产市场预期》文章 ，正式确认了房地产的金融资产属性。

这是中央首次正式发文正面肯定房地产的金融资产属性，应该算是房地产价值认知的大转折。

对于需求端来说，房地产的金融资产属性，主要体现为房子的保值增值作用。

而在各类住宅产品中，豪宅是抗周期的能力最强的。换言之，豪宅是金融资产属性最强的一类住宅产品。肯定房地产的金融资产属性，就是肯定豪宅的资产配置价值。

与此同时，文章还明确提出，2026年房地产的重点是稳预期。

我们知道，居民对于房地产的预期，涉及到成交量及成交价格两个方面。

成交量和成交价格连年下滑，影响了居民对于房产增值保值的预期，进而影响了购房的积极性。

稳预期，就是要重塑居民的认知，让大家看到，房产依然可以是家庭资产的蓄水池。

明源君认为，今年稳房价的优先级将高于稳成交量 。

为什么？

一方面，当前我国不缺房子，只缺好房子，规模为王的时代已成过去式，接下来成交量会保持在一定的区间。

另一方面，随着改善及高端产品供应增加，成交的面积段整体抬升。同样的成交总额下，成交套数会明显减少。这是正常现象。但成交均价可能会上行。

典型如杭州， 2025年杭州市区（含富阳、临安）新房成交量约6.2万套，同比2024年减少了1万多套，成交套数创下了近九年的新低，但成交均价却创下新高。

稳房价，就是稳定房地产的金融资产属性，重塑居民对财富的安全感。

这几年，各地的豪宅纷纷走出独立行情，并且“越贵越好卖”，这本身代表着，购房者对于豪宅作为核心资产的认可。同时，也说明了，当前市场依然潜在巨大的购买潜力，只是缺乏与之匹配的“好房子”。

当然，稳房价需要系统性支持。事实上，《求是》一文已指明了一些措施方向。

而明源君认为，加力高端改善项目的供应，会成为一个重要抓手。

从2025年各城市的楼市表现，已印证了一件事：优质的高端项目，能够带动成交均价上升，也能带动购房者预期的回升。

不难预见，今年依然会是豪宅大年。

过去一年，在控量提质的原则下，各地纷纷加大优质土地供应，核心城市如 北京、上海、深圳、成都、杭州等地优质地块楼面价屡创新高。

例如，北京海淀也成交了一宗单价10.23万 元/㎡ 的宅地，刷新了北京的楼面价记录；上海更是诞生了单价16.23万 元/㎡ 的地王，打破全国“单价地王” 最高纪录 。

杭州西湖去年拍出一宗新地王，楼面价达到8.8万 元/㎡ ；深圳、成都、西安等地去年均有单价地王诞生。从整体数据来看，一二线城市已成为土地市场成交主力。中指研究院的数据显示，去年全国300城的土地出让金，有57%来自一二线城市。尤其是二线城市占比进一步提升，达到41.5%。

这些城市出让的优质地块，将成为2026年新房价格的重要支撑。

靠优质项目托举新房均价企稳，去年上海等个别城市已为全国打了样。然而，如今的房地产市场难以再现全国一盘棋。今年， 核心城市在豪宅及改善项目的带动下，成交均价有望率先实现止跌企稳。 更多的三四线城市 新房供应受限 ， 在人口持续外流、产业支撑乏力的背景下，将不得不继续艰难的去库存攻坚战，两者间 的 结构性分化 将愈演愈烈 。

值得一提的是，《求是》文中已经明确定调，今年房地产政策将加码，而在日前，《财联社》从房企处证实，房地产“三道红线”已经取消。这意味着，房地产政策松绑开启行动起来了，接下来利好会持续释放。今年的房地产市场值得高看一眼，保持多几分期待！