惠誉指出土储压力将继续是旭辉控股维持增长主风险之一 1-4月销售稍弱

据悉，5月11日，惠誉确认了旭辉控股（集团）有限公司（CIFI Holdings （Group） Co. Ltd.）“BB”长期外币和本币发行人违约评级（IDR），评级展望为“稳定”。

上述评级的确认反映了旭辉控股集团继续在全国范围内扩张的同时，其稳定的财务状况。旭辉控股集团的杠杆率从2018年底的48%降至2019年底的44%，惠誉预计，旭辉控股集团的杠杆率将保持在45%左右，主要是由于该公司补充其土地储备。旭辉控股集团对合资企业的大规模敞口，以及对非控制性权益资本贡献的依赖也使其杠杆前景复杂化。这两个因素限制了旭辉控股集团在当前的评级。惠誉也不再将合资企业的管理费视为非开发性房地产收入，因为这些费用的产生是作为非开发性房地产运营的一部分。

关键评级驱动因素

杠杆率稳定，去杠杆空间有限：旭辉控股集团的杠杆率从2018年的48%降至2019年的44.3%，这得益于该公司强劲的销售现金回收、合资企业层面的杠杆率降低、贸易和项目相关应付款项的增加以及非控制性权益的持续出资。惠誉认为，由于严格的财务管理，旭辉控股集团的杠杆率将保持在45%左右，但由于持续的土地补充和对非控制性权益的高度依赖，去杠杆化的空间将受到限制，而拥有此类权益较少的房屋建筑商可以处置股权在项目中减少杠杆作用。

土地补给压力：2019年，旭辉控股集团花费了销售收入和非开发性房地产部门的总现金收入的57%，即人民币550亿元，用于购置土地，而2018年为68%。旭辉控股集团的归属土地储备为2,650万平方米。惠誉估计，到2019年底，可售部分约为2050万平方米，相当于不到三年的销售额，因为旭辉控股集团的目标是2020年将销售额提高15%。旭辉控股集团管理层对2020年的土地收购预算约占总现金收入的50%，即570亿元人民币。

但是，惠誉认为，像旭辉控股集团规模的公司通常会拥有足够的土地储备来进行三年的销售，以在商业周期中保持弹性。惠誉认为，土地储备压力将继续是旭辉控股集团维持增长势头的主要风险之一。

大规模，销售额上升：2019年旭辉控股集团的总销售额增长了32%，达到人民币2,010亿元，而平均售价在2018年下降了4%之后，增长了5%，达到人民币16,700元/平方米。管理层表示，其占总销售额的50%，在2019年增长了32%，达到人民币1,000亿元。旭辉控股集团的目标是在未来两年内实现55%和60%的可归属销售额增长，以增加归属于股东的利润。力争到2020年，实现销售总额2,300亿元，增幅15%，拥有3,800亿元可售资源。

维持利润率：旭辉控股集团返还资本化利息后的EBITDA利润率从2018年的21.6%略增至2019年的23.8%。在调整了收购重估后的EBITDA利润率在2019年和2018年分别为29%和31%。收购重估并购是旭辉控股集团土地收购计划的重要渠道，并购交易很可能会继续，利润空间会变得更加不稳定。不过，惠誉认为，旭辉控股集团在不同级别城市之间的多元化项目组合使其能够在不牺牲整体项目利润率的前提下保持其快速发展的战略。

推导总结

2019年，旭辉控股集团的权益销售规模达到1000亿元人民币，高于远洋集团控股有限公司（Sino-Ocean Group Holding Limited）、以及合景泰富集团控股有限公司（KWG Group Holdings Limited）、时代中国控股有限公司（Times China Holdings Limited）和禹洲地产股份有限公司（Yuzhou Properties Company Limited）等大多数“BB-”评级同业的水平。

远洋集团的业务继续集中于一线城市和富裕二线城市，而旭辉控股集团则在2018年-2019年期间提高了在二、三线城市的关注。截至2019年末，旭辉控股集团的杠杆率约为44%，高于远洋集团40%的水平。远洋集团来自优质投资性房地产业务的经常性EBITDA利息覆盖率在2018年为0.4倍。

旭辉控股集团的杠杆率高于合景泰富集团、时代中国控股和禹洲地产，但旭辉控股集团的业务状况更为强劲，地域多元化程度更高，业务覆盖全国。

流动性充裕，融资成本低：2019年末，旭辉控股集团持有450亿元人民币非限定用途现金，足以覆盖其210亿元人民币的短期债务。旭辉控股集团2019年的平均融资成本率保持在6%的稳定水平（2018年为5.8%），得益于旭辉控股集团多元化的在岸和离岸融资渠道以及对资本结构的积极管理，公司将继续保持较低的融资成本率。

今年1-4月销售方面稍弱 全口径榜排名较去年同期后退3位

5月8日，旭辉发布2020年4月销售业绩，4月实现合同销售金额130亿元，合同销售面积81.59万平，销售均价15900元/平。4月销售降幅收窄，1-4月销售稍弱。公司2020年1-4月累计实现合同销售金额354亿元，同比下降29.4%；累计销售面积220万平，同比减少22.4%；销售均价16055元/平，较去年同期下降9.0%。单月业绩方面，4月实现销售金额130亿元，同比下降17.3%，降幅较3月收窄29.7个百分点；4月完成销售面积81.59万平，同比减少9.8%，降幅较3月收窄29.5个百分点。克而瑞全口径榜单显示，1-4月公司销售金额名列第18位，较去年同期后退3位，销售金额增速弱于Top11-20梯队房企平均水平。

（中华网财经综合 文/葛亮）