明宇商服再递交招股书：在管面积300万方 实控人持股超九成

中华网财经11月10日讯：近日，明宇商服控股有限公司（简称“明宇商服”）再次向港交所递交了招股书，此前于今年4月28日，明宇商服向港交所递交了招股书，首次披露发展规模以及收益情况。西证国际为独家保荐人。

招股书披露，明宇商服最早成立于2004年，是一家来自四川省物业服务供应商，主要为商用物业及其次向住宅物业提供多元化的物业管理及相关服务（其中包括物业招商及招租以及顾问服务、物业交付前服务、单项服务、酒店后线集成服务及增值服务）。

截至2021年6月30日止六个月，公司有三间附属公司及三间分公司，向34项商用物业及六项住宅物业（合计包括三个业务分部下订约建筑面积约为460万平方米的75个项目）提供物业管理及相关服务。

张建明及其夫人共持股93.3%

明宇商服控股股东为张建明，为明宇实业集团创始人，自1999年11月起担任董事长，负责整体策略规划并监督其管理及发展。明宇实业集团是一间总部位于成都的综合企业，业务以酒店文旅为核心，并涉足地产发展及生物健康等产业领域。

物业管理服务收入占比超七成

业务模式方面，明宇商服服务对象主要为商用物业类型（如写字楼、多功能商业综合体、酒店、公共物业及产业园区），及其次为住宅物业类型（如服务式公寓及住宅社区）。于往绩记录期间，集团的收益主要来自于三个业务分部，即(i)物业管理服务、(ii)专项委聘及(iii)增值服务。

数据显示，截至2021年6月30日止六个月，分别来自物业管理服务、专项委聘及增值服务的收入占比分别为71.4%、21%、7.6%。其中，近年来，来自增值服务收入占比呈现下降。

超六成在管面积来自关联方

规模方面，数据显示，其有关提供物业管理服务的在管建筑面积，由2018年12月31日的约150万平方米增加至于2019年12月31日的约170万平方米，以及进一步增至于2020年12月31日的约290万平方米及于2021年6月30日的约300万平方米。

其中，截至2021年6月30日止，来自明宇集团的在管面积为195.7万平米占公司总在管面积的66.3%；来自独立第三方的在管面积为99.6万平米，占比为33.7%。

来自独立第三方收入占比超七成

整体收入方面，2018年-2020年及2021年6月30日六个月，明宇商服实现收入约8390万元、8860万元、1.05亿元、6021万元，同期，其年内溢利为1720万元、1730万元、3150万元；毛利率分别为35.4%、33.2%、44.1%、44.5%、42.2%。

值得一提的是，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2021年6月30日止六个月，公司的大部分收益来自独立第三方，其分别占我们总收益约67.8%、69.5%、64.6%及74.3%。

投标第三方物业11次中标率为零

值得一提的是，招股书风险披露，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2021年6月30日止六个月，明宇商服分别拥有三项、五项、六项及六项由独立第三方开发的物业管理项目，及分别参与了一次、15次、11次及4次由独立第三方开发的物业管理项目的招标及投标过程，相应期间的中标率为100.0%、6.7%、零及25.0%。

超六成在管面积来自关联方

于2018年、2019年及2020年12月31日、2021年6月30日以及最后实际可行日期，明宇集团所开发且由本集团物业管理服务分部管理的物业应占的总在管建筑面积分别约为140万平方米、150万平方米、1.90万平方米、200万平方米及200万平方米，约占明宇商服总在管建筑面积的96.4%、87.4%、65.1%、66.3%及66.3%。

（中华网财经综合 文/葛亮）