标普将金辉控股评级展望调整为负面 称其销售放缓将削弱现金流

中华网财经8月12日讯：标普将金辉控股(集团)有限公司和金辉集团股份有限公司的评级展望调整为负面。标普确认了两家公司的“B+”长期发行人信用评级。标普同时确认了金辉发行或担保票据的评级。

对于负面展望表明，由于利润率和销售额的急剧下降，未来12个月内金辉杠杆率（以债务/EBITDA的比率衡量）可能不及标普的基本案例预测。

标普将展望调整为负面，是因为金辉的合同销售额在2022年和2023年可能会受到抑制。这将导致现金回款速度减慢，并限制杠杆率改善。标普预测债务/EBITDA的比率在2022年暂时改善至5.1倍-5.4倍后，2023年将上升至5.8倍-6.1倍。尽管由于土地支出审慎，该公司的债务可能会在这段时间内逐渐减少，但2023年该公司的杠杆率将减弱。

据悉，标普确认了该评级，以反映金辉的债务管理记录。该公司自2019年以来一直在减少债务，当时该行业仍处于上升周期。在过去两年中，该公司还通过将合同销售额的约25%用于土地收购，控制了债务融资的增长。

由于扩张策略激进程度较低，金辉没有广泛依赖资本市场债务或信托融资，这通常在行业低迷期间对开发商造成最大的还款压力。截至2021年12月31日，信托融资仅占公司总债务的6%。对信托融资的较低依赖和债务减少也有助于降低金辉的融资成本。

尽管现金余额减少，但金辉的流动性仍然充足。这是因为该公司对资本市场到期债务的还款压力比同行要轻。2023年6月底之前，金辉持有12亿元人民币在岸债券将于2022年11月可回售，14亿元人民币将于2023年6月可回售。

标普相信，尽管销售放缓，该公司仍能通过现金余额偿还上述债务。随着资本市场不断收紧，金辉需要依靠内部资源偿还短期债务。

据标普估计，在自2021年10月以来偿还约73亿元人民币债券和销售放缓的共同影响下，该公司的现金水平持续下降，从截至2021年底的197亿元人民币降至截至2022年6月的150亿元人民币左右。同时，50%的现金属于非限制性现金，应该能够覆盖未来12个月的资本市场到期债务。

合同销售的放缓将削弱金辉产生现金流。2022年上半年该公司录得合同销售额244亿元人民币，同比下降56%。鉴于购房者信心减弱，标普相信销售仍将面临压力。标普认为，该公司2022年合同销售额将下降30%-35%，至600亿-650亿元人民币，2023年将持平。因此，运营现金流将受到影响，直至2022年年底该公司将暂停拿地保留现金流。

标普预计金辉的收入确认和利润率将面临压力。2022年该公司的收入可能持平，由于销售放缓和控制建筑支出的影响延迟，2023年收入将下降13%-15%。尽管金辉积压了725亿元人民币的巨额合同债务，但情况依然如此。标普还预计，由于过去几年土地成本不断上涨，以及在行业低迷时期进行降价促销，利润率将承压。

标普看来，金辉在合资项目和少数股权合作关系中的风险敞口可控。截至2021年底，该公司为合资项目提供的外部担保金额从一年前的55亿元人民币降至14亿元人民币。这是因为该公司的大部分合资项目都是在两三年前开始的，现已到了最后阶段，该公司正在积极偿还大部分银行债务。该数值与陷入困境的开发商相关的合资企业债务金额与总债务的比率相比微不足道。

至于金辉持有少数股权的项目，大部分风险敞口都由其他开发商承担。与陷入困境的开发商相关的项目要么已经完工，要么即将完工，不需要投入额外资金。

负面展望反映了标普认为由于利润率压力加大和收入确认放缓，金辉的债务/EBITDA的比率可能在未来12-18个月恶化。由于现金产出减少，该公司的流动性缓冲也可能减少。

如果金辉的并表债务/EBITDA的比率增加到6.5倍以上，或者如果其穿透(look-through)债务/EBITDA的比率上升到6.0倍以上，标普可能会下调金辉的评级。如果收入确认和利润率低于标普的预期，或者债务水平未得到严格控制，杠杆率可能会恶化。

如果金辉的流动性减弱，现金水平进一步下降，标普也可能会下调其评级。这可能是由于销售和现金回款速度减缓、融资渠道减弱或限制在预售监管账户中的现金规模增加。

如果金辉能够持续将并表债务/EBITDA的比率维持在6.5倍以下，并且持续将穿透债务/EBITDA的比率保持在6.0倍以下，标普可能会将展望调整为稳定。这可能是由于销售额的显著提高，以及运营和项目确认的稳步提高。