平均收益率超6% 公募REITs接力上新

又有多只公募REITs于近日接连获批。9月11日，据上交所官网披露，招商基金、华夏基金旗下招商科创孵化器REIT、华夏南京交通高速公路REIT审核通过。此前一日，即9月10日，银华绍兴原水水利REIT也获深交所审核通过。不仅如此，近一周还有多只公募REITs申报，排队等候审核。有业内人士表示，在监管推进下，公募REITs的相关审核程序已非常迅速。预计公募REITs覆盖的行业将逐步扩大，未来市场还可能持续上新以新能源、绿色低碳、环保等领域资产为主的公募REITs产品。

公募REITs又迎新

公募REITs队伍进一步壮大。9月11日，据上交所官网更新信息，招商基金、华夏基金旗下招商科创孵化器REIT、华夏南京交通高速公路REIT同步审核通过。公开信息显示，上述两单公募REITs分别在3月28日、6月13日首次获得受理。

此外，9月10日，据深交所网站更新信息显示，银华绍兴原水水利REIT也已审核通过，成为我国水利基础设施公募REITs第一单。公开信息显示，银华绍兴原水水利REIT于6月7日申报，相关申报材料在6月12日获受理。

招商基金基础设施投资管理部有关人士也表示，孵化器是以促进科技成果转化，培育科技企业和企业家精神为宗旨，发展新质生产力的重要载体，是国家创新体系的重要组成部分。从孵化器类产业园的业务模式来分析，科创孵化器REIT具备风险较为分散、孵化管理的特点及投资价值。相比其他产业园项目，项目租户的单位租赁面积普遍较小，租户数量较多，风险较为分散。

除了已获批产品外，近一周内，还有新品接连申报。9月10日—11日，国泰君安济南能源供热REIT、平安甬兴宁波交投杭州湾跨海大桥REIT以及华安外高桥仓储物流REIT 3只新产品陆续申报。值得一提的是，国泰君安济南能源供热REIT是我国首单供热基础设施公募REITs。

对于近一周公募REITs接连上新的情况，三盛资本投资总监李超评价称，目前多只公募REITs审核通过，相关产品也在密集申报中，在监管推进下，相关审核程序非常迅速，由此也足以看出监管对于公募REITs的支持力度不减。

正如李超所言，上述产品的火速落地离不开监管支持。2024年7月，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，其中提出全面推动基础设施REITs常态化发行。国家发改委相关负责人在答记者问时也表示，全面改进申报推荐制度，进一步明确审核内容，优化政策空间，简化推荐程序，压实各方责任。

覆盖行业有望逐步扩大

拉长时间看，Wind数据显示，截至9月12日，年初至今已有华夏首创奥特莱斯REIT、华安百联消费REIT、中信建投明阳智能新能源REIT等15只公募REITs成立，除了首批公募REITs包含的产业园、仓储物流、高速公路等底层资产外，全国首单奥莱REITs华夏首创奥特莱斯REIT、首单陆上风电公募REITs中信建投明阳智能新能源REIT、首单水电公募REITs嘉实中国电建清洁能源REIT等新品类也已入市。

聚焦存量产品，Wind数据显示，截至9月11日，年内数据可取得的30只产品中，27只基金年内收益率收正，其中，中航京能光伏REIT年内收益率为4.79%，暂居首位。同期，中航首钢绿能REIT、鹏华深圳能源REIT、中信建投国家电投新能源REIT的年内收益率均超过2%。此外，也有3只产品告负，但年内收益率均小幅下跌1%以内。拉长时间至近三年来看，截至9月11日，9只数据可取得的公募REITs近三年平均收益率超6%。其中，红土创新盐田港REIT收益率为10.55%，居于榜首，另有7只产品近三年收益率超4%。

张雪峰提示称，上述收益率的差异可能反映出不同基础资产的表现差异，如高速公路、仓储物流等基础设施盈利能力与宏观经济周期、行业波动紧密相关。总体而言，多数公募REITs产品仍保持正收益，但市场波动和风险也在逐渐显现，投资者应谨慎选择底层资产，并关注收益与风险的平衡。

李超指出，近年来A股市场相对震荡，投资者倾向于在不确定性的市场内寻求一定的确定性。此时，优质的公募REITs仍会得到资金的认可，预计未来公募REITs覆盖的行业将逐步扩大。

事实上，近期，国家发改委的发文也为公募挖掘底层资产提供了更多思路。7月15日，国家发改委、国家能源局印发《煤电低碳化改造建设行动方案（2024—2027年）》，其中就提到，鼓励符合条件的项目通过发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，未来，市场还可能持续上新以新能源、绿色低碳、环保等领域资产为主的公募REITs产品。此外，公募REITs的投资价值也取决于其上市后的表现和投资者对其的认可程度。如果公募REITs能够为投资者带来稳定的收益，那么其投资价值将进一步得到市场的认可。

前述招商基金基础设施投资管理部有关人士表示，当前REITs新品类项目的落地增加了市场供给、丰富了投资人选择，有利于市场生态培育和健康发展。长期来看，随着REITs底层资产经营情况的逐渐恢复和改善，叠加宏观利率下行和政策呵护，REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，市场关注度有望继续提升。