刚刚！九州通成为「双上市」公司

历时两年多，九州通成为「双上市」公司。

九州通正式「双上市」

2月27日，汇添富基金管理股份有限公司管理的汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（证券代码：508084）简称“九州通R”，正式在上交所上市交易，开盘涨幅达到30%，触及公募REITs上市首日的涨停上限。

九州通医药REIT发售价格2.895元/份，募集基金份额4亿份，最终募集资金总额为11.58亿元。

其中公众投资者有效认购倍数达1192倍，创历史新高，也刷新了此前国泰君安济南能源供热REIT创下的831倍纪录。

有评论指出，截至2025年初，沪深交易所REITs底层资产以产业园、高速公路为主，医药物流仓储属于稀缺资产类别。九州通REITs的发行不仅满足投资者对“抗周期、强刚需”资产的配置需求，更推动中国REITs市场资产多元化。

此次申报的九州通医药REIT，基础设施资产为武汉市东西湖区医药物流仓储物流项目，合计总建筑面积约为17.2万平方米，具备GSP认证和智能化物流体系，运营表现良好，净运营收益复合增长率超过6%。

通俗地说，九州通的REITs类似于吸引投资者众筹当“包租公”，具体的操作是九州通把一部分仓库等实体物流资产打包成“投资产品”（REITs），然后拆成小份卖给机构和投资者，购买了“投资产品”（REITs）的投资者可以获得扣除管理费的对应份额分红。

对于九州通而言，通过不动产证券化回笼了一部分沉淀在实体资产上的资金，降低了资产负债率，可以推动其他业务更快发展。

九州通表示，募得资金主要用于回笼权益性资金支持主业发展，预计2025年净利润增加不超过7亿元。

至此，九州通作为医药领域第一家吃螃蟹的企业，成功拿下全国首单医药仓储物流公募REIT，也正式成为A股+公募REITs的“双上市”公司。

九州通董事长刘长云表示，九州通将借助“公募REITs+Pre-REITs”运作平台，打造双上市平台，降低资产负债率，提升净资产收益率。

从重资产到轻资产

在2024年半年报中，九州通表示，基础设施REITs政策的落地实施，对包括九州通在内的重资产企业意义重大。

包括：

（1）盘活存量资产，通过REITs的方式将原先流动性较差的底层资产转换为流动性较强的金融产品，将其未来的现金流提前变现，为公司发展提供增量的资金支持，助力资产开发良性循环；

（2）促进企业轻资产化，企业作为基金份额的持有人间接持有项目资产，同时以管理人等身份直接参与资产运营管理，实现业务上“轻重分离”，解决投入高、回报周期长的难题，推动企业向轻资产转型；

（3）降低资产负债率，公募REITs属于权益性融资，可以有效减少重资产企业对传统债务融资方式的依赖，帮助企业回笼资金，增强现金流，降低资产负债率；

（4）提高资产运营能力，实现多元收益，基础设施公募REITs有助于企业精细化运营管理不动产资产，提升资产管理能力和核心竞争力，在投资者获得较好收益的同时，推动基础设施建设的高质量发展。

究其原因，九州通作为四大千亿药商中唯一一家民营医药商业公司面临着和其他医药商业巨头一样的痛点，重资产沉淀大量资金，负债率高，资金周转效率待提升，毛利率较低。

比如，九州通在全国拥有141座现代化医药物流仓储设施（总建筑面积430万平方米，其中GSP认证仓库290万平方米），这些资产虽具备战略价值，但长期以固定资产形式沉淀资金，导致资产负债率偏高。

2021-2023年末及2024年9月末，九州通资产负债率分别为68.50%、68.91%、68.23%和67.52%，报告期各期末，九州通资产负债率保持在较高水平。

另外医药流通行业具有高资金密集特征，REITs募资能够替代传统债务融资（如短期借款利率约4.5%），降低财务成本，同时释放资金用于核心业务扩张，加速资金周转效率。

在九州通之前，来自基础设施、不动产、能源、物流等多个领域的大型企业已经迅速拥抱公募REITs，自2020年公募REITs试点启动以来，累计发行规模已超1500亿元，参与企业包括华润置地、山东高速、上海电力、深高速、深圳能源、万科A、中国铁建、大悦城、张江高科等。

拥有141个仓储设施（总面积430万平方米）的九州通，不排除在未来注入更多资产，提升基金规模。

目前，对于九州通来说，通过发行公募REITs，可以通过资产出表降低负债率，提升ROE，也可以通过轻资产模式释放资金用于新零售（如“好药师”万店计划）、数字化及工业板块拓展等。

对于医药流通行业来说，未来不排除有更多企业通过这一方式从重资产向运营服务转型，尝试新的资产证券化路径，而且随着REITs市场成熟，医药行业可能形成仓储物流、冷链等细分赛道。

从规模扩张到价值转型

值得进一步思考的是，由九州通开始的不动产证券化是否预示着医药流通行业从“规模扩张”向“价值运营”转型？

近年来，医药流通行业受带量采购、两票制等政策冲击，传统批发业务毛利率持续承压。

回顾千亿九州通的扩张之路，2010年九州通上市，首年营收212.5亿元，归母净利润3.6亿元，以医药分销为核心业务（占比超90%），2015年营收达495.5亿元，年复合增长率18.6%；

2016-2019年，九州通营收从616.2亿元增至995.0亿元，年增速10%-15%，核心增长来自医院纯销业务（两票制推动）和器械分销；

2020年，九州通营收正式突破千亿（1108.6亿元），同比增长11.4%，主要受疫情期间医疗物资配送需求激增拉动增长；

2023年，九州通营收1501.4亿元，同比增长6.92%，首次突破1500亿大关，其中总代品牌推广业务贡献显著（药品和器械总代收入增长60.8%和31.4%）。

与此同时，九州通传统业务毛利率下滑，好在新业务贡献度提升。

九州通自2023年明确提出“三新两化”战略（新产品、新零售、新医疗、数字化、不动产证券化），旨在通过业务结构优化、轻资产转型、技术赋能，破解传统医药流通行业“增收不增利”的困局。

主要目标是通过新产品战略构建产品竞争力，提升盈利水平；通过新零售、新医疗战略触达C端，构建C端服务能力；通过数字化、智能化战略实现整体经营管理水平的提升；通过不动产证券化（REITs）战略实现轻资产运营，进一步提升股东权益增值回报。

九州通称，目前其主营业务涵盖医药流通、医药CSO、医药工业、医药新零售等业态，包括数字化医药分销与供应链业务、总代品牌推广业务、医药工业自产及OEM业务、新零售与万店加盟业务（C端）、医疗健康（C端）与技术增值服务、数字物流与供应链解决方案六大方面。

2024年上半年，九州通主营业务的表现如下表所示：

综合来看，无论是总代品牌推广业务还是医药工业自产及OEM业务、数字物流与供应链解决方案，九州通正处于业务结构优化、技术赋能下一步发展的关键阶段。