首个数据中心Pre-REITs诞生！

过去多年，数据中心REITs资本化困难重重，但总有人不走寻常路，敢于打破传统桎梏，推动行业向前。

日前，山高控股（00412.HK）与大家保险旗下大家投资控股有限责任公司签署了战略合作协议，将在数据中心、清洁能源、金融产品创设等领域展开，首个落地项目是太仓数据中心。

值得注意的是，大家投控与山高控股参股的世纪互联（VNET）将共同成立中国首支数据中心领域的Pre-REITs基金，投资太仓数据中心项目。这不仅是国内险资首次购买IDC资产，也可能推动数据中心资产走向更广阔的REITs公募或私募市场。

推动数据中心资本化进程

按照业内共识，基于国内公募REITs市场衍生出的Pre-REITs逻辑与Pre-IPO类似，只不过标的是资产。投资人先发一个基金持有标的资产，通过前期建设、投资运营后，主要通过公募REITs实现退出，获取资产增值。此外，被存量REITs收购或直接卖给产业方也是可行的退出路径。

在这一过程中，标的资产是否具备公募REITs产品潜力是首要前提，这变相要求资产未来的现金流要相对稳定、预期性较强。

业内人士分析指出，作为“数字世界的商业地产”，IDC资产主要依赖于机柜租金收入，因此现金流入相对稳定和可预期，是公募REITs试点中的潜在优质资产。

据NAREITS数据，截止至2019年，全球REITs化的IDC厂商市场份额已经超过30%，在全球REITs市场中，按市值计算，IDC REITs的占比超过3%。美国REITs市场中，IDC市值排名位居前列。

自2020年公募REITs在国内正式试点以来，针对数据中心REITs化的关注探讨也逐渐升温。

据介绍，山高控股此次战略合作框架内落地的项目是世纪互联位于江苏省苏州太仓市的旗舰级数据中心项目。

目前，该项目是长三角地区最大的第三方数据中心基地之一，在运营IT容量约210兆瓦（MW），为互联网、政府、企业客户提供算力基础设施底座，已成为多家新质生产力企业在长三角地区的核心数据节点。

基于良好的资产价值和运营能力，该项目也是国内首家险资购买IDC资产。该次合作由大家投控与世纪互联共同出资设立基金，未来IT容量将扩展至300兆瓦以上，进一步为江苏省和苏州市数字经济发展贡献新力量。

此次山高控股引领旗下数据中心业务落地国内首支Pre-REITs基金，不仅是其践行金融助力新质生产力发展，还成功探索数据中心全流程投资、运营、退出、再投资的资本循环，也将在行业实现REITs化运营层面，带来积极影响。

国资赋能助力打造新质生产力

此次世纪互联走在行业前列，领先尝试新模式背后，离不开控股股东的赋能。

一年前，世纪互联获得山高控股2.99亿美元战略投资，迎来国企背景的单一最大股东入主。借助这笔近3亿美元的投资，世纪互联6亿美元可转债兑付难题很快顺利化解，流动性水平明显改善，不仅增强了公司的资本实力，也提升了风险管理能力。

国企基因也为世纪互联拓展融资能力带来积极影响。最新数据显示，世纪互联前三季度业绩增长强劲，公司资本开支合计33.5亿元，与2023年全年几乎持平。

资金纾困助力世纪互联步入发展正轨后，山高控股还通过自身优势，推动旗下产业与世纪互联形成协同，打开新发展空间。

作为山东高速集团旗下重要的海外投融资和新兴产业控股平台，山高控股拥有丰富的产融结合经验以及境内外联动优势。目前，山高控股旗下板块还包括山高新能源（01250.HK），也是山高环能（000803.SZ）单一大股东。

近一年来，山高控股积极推动旗下绿色能源产业山高新能源与世纪互联数据中心产业协同联动，加快世纪互联数据中心业务的绿色低碳转型步伐。

今年3月，乌兰察布市人民政府与世纪互联和山高控股三方合作的绿色算力项目正式落地，计划共同投资210亿元人民币，打造直流驱动的绿色电力与智能算力深度融合的重大示范项目。

目前，该项目已正式签约三大订单，后续将着重承接AI时代源自互联网、自动驾驶、金融服务等不同行业的大模型训练需求，成长空间有望持续打开。

前段时间，双方源网荷储一体化布局又迎来进展，世纪互联乌兰察布基地源网荷储一体化项目获批，项目拥有20万千瓦风力发电+10万千瓦光伏发电，并配套4.5万千瓦储能，能为基地提供长期稳定的绿色能源供应。

业内人士分析表示，山高控股入主世纪互联后，左手纾困，右手协同，正严格遵循了这一国资运作逻辑。目前，世纪互联数据中心业务绿色转型战略进一步协同股东资源，开拓创新，此次资本化运作也将为其良性发展打下良好基础，或将成为行业经典案例。

数据中心REITs化运营迎曙光

实际上，IDC数据中心REITs化难点早已受到业内关注。

从2020年公募REITs在国内试点以来，这一模式对数据中心这一重资产行业有着极大的吸引力。业内人士指出，REITs模式不仅能降低数据中心相关项目融资成本，提高资本流动性，还能为数据中心未来运营带来较好的间接收益。

早在2021年，数据中心的重资产特性和神秘性就被认为是影响其资本化进程的障碍。京东云副总裁周健曾表示，“重资产让专业投资机构望而却步，神秘感可能会让我们这些普通老百姓、普通投资人敬而远之。”

此次山高控股助力下，世纪互联迈出关键第一步，引发不少关注。作为国内IDC领域的领军企业，世纪互联在全国30多个城市运营超过50座数据中心，基地型容量超330MW，城市型机柜数量超过52,000个机柜，端口容量达4T以上，高速云专线超1T，已经成为支撑客户数字化转型的关键力量。

业内人士认为，世纪互联旗下拥有不少优质项目，关键在于提升运营的透明度，打破行业的“神秘感”。此次Pre-REITs正给予了世纪互联重要机会，也将在业内形成良好示范，进而帮助更多数据中心的实体企业，推向更广泛的REITs公募或者私募市场。

山高控股与世纪互联此次落地项目有望成为行业模式的新标杆。业内人士指出，作为权益性融资工具，Pre-REITs可以有效降低项目公司的债务水平，扩大投资规模，提高投资效率，同时推动AIDC行业可持续、高速发展。