三大方向看新城控股估值修复的长期逻辑

房地产周期持续轮动，凭借着“住宅+商业”双轮驱动战略，新城控股不仅加筑了自身的安全底线，还在一步步地迈入新的发展阶段。

面对房地产行业深度调整，新城控股选择跑一场“马拉松”。

正如康德拉季耶夫所言，商品经济中存在着为期约50年的周期性波动。2024年以来，在“稳市场、防风险、促转型”的政策导向下，房地产市场仍在“繁荣–萧条–复苏–调整”这一周期中起伏向前。波动之下，新城控股悄然生长。

凭借长期贯彻“住宅+商业”双轮驱动战略带来的优势，新城控股今年上半年继续筑牢安全经营底线，保质保量兑现物业交付及商业开业目标，持续释放商业势能，并发力代建新赛道谋求新发展，为企业发展注入源源不断的动能。

底线思维凸显安全垫加厚

现代管理学之父彼得·德鲁克曾在其著作中总结道，“风险控制是企业战略的核心组成部分”，当下的新城控股，显然深谙此道。

8月30日晚，新城控股发布2024半年度报告显示，上半年新城控股实现营业收入339.04亿元，归属于上市公司股东的净利润13.18亿元，扣非归母净利润13.18亿元，毛利率为21.6%，同比增长2.57个百分点。

这得益于新城控股在报告期内，秉持着“稳定经营”与“底线思维”的指导方针，实现了持续性的正向盈利，保持了业务的基本面稳定与健康发展。此外，财报数据还显示，公司关键财务指标呈现出积极向好的趋势。

新城控股在2024年上半年的财务表现稳健，尤其在资金回笼和负债管理方面表现突出。公司实现了约235.54亿元的合同销售金额，销售面积达到326.22万平方米，同时回款金额高达247亿元，回款率超过100%，达到105%，这为公司的现金流提供了坚实的保障。

在负债管理方面，新城控股持续降低有息负债，以增强财务安全性。截至2024年6月底，公司的融资余额为558亿元，较年初减少了13亿元，债务结构得到进一步优化。此外，公司合联营权益有息负债降至39.52亿元，较年初下降了12.56亿元。

新城控股在债务偿还方面也表现出积极态度，确保了所有债务的及时偿还。在2024年上半年，公司已经按时偿还了19.70亿元的境内外公开市场债券。

公司的负债水平保持在安全范围内，现金流状况良好，为未来发展提供了充足的空间。截至报告期末，新城控股持有现金余额157.82亿元，在手现金相对充裕；净负债率为47.00%，维持在较低水平。

此外，截至报告期末，新城控股经营性现金流净额为20.88亿元，经营性现金流净额连续6年为正，健康的“内生造血”能力，确保公司在复杂多变的市场环境中仍能保持良好的现金流状况，为企业的持续发展提供了坚实基础。

同时，截至报告期末，新城控股已售未结转面积（含合联营项目）达到1916.44万平方米，这无疑保障了新城控股未来业绩的想象空间。

新城控股还积极履行企业社会责任，将确保物业交付作为运营管理的核心任务。2024年上半年，公司已经完成了超过5.7万套物业的交付工作。在下半年，公司将继续推进交付工作，确保全年的交付任务能够高质量完成。

双轮驱动发力“飞轮效应”激活

新城控股的稳健业绩得益于其“住宅+商业”双轮驱动战略的有效实施，特别是商业地产板块作为公司增长的第二引擎，对整体业绩的贡献日益显著，为公司带来了持续稳定的现金流。

在2024年上半年，新城控股的商业运营总收入达到62.12亿元，同比增长19.44%，已经完成了全年目标的一半。不含税物业出租及管理收入为58.04亿元，占总收入的17%，而该业务的毛利润达到41.91亿元，占公司总毛利的比例从去年同期的43%增长至57%，毛利率高达72%。

新城控股的商业管理规模也在持续扩大。今年上半年，公司新开了六座吾悦广场，为城市增添了新的商业地标，同时为消费者带来了更加丰富的生活体验。截至报告期末，新城控股已在137个大中城市布局了201个综合体项目，吾悦广场的开业商业面积达到1527.98万平方米，出租率维持在97.24%的较高水平。

在商业地产存量时代，新城控股还不断深化“深度运营”策略，旗下吾悦广场利用规模化和平台化的优势，以用户为核心，构建了“商场-商户-用户”三方共赢的生态系统，有效促进了商场销售和客流量的增长。

新城控股的商业板块在规模和质量上均实现了增长，自2021年以来，商业持续性经营收入显著超过了同期的利息支出，2024年上半年这一比例进一步增长至2.71倍，标志着公司已稳步进入商业收获期。

除了提供稳定持续的经营性现金流，吾悦广场也为新城控股的融资性现金流带来增量。今年1-8月，新城控股新增120亿元以吾悦广场为抵押获取的融资。

在锚定双轮驱动基本盘基础上，持续深耕的商业板块逐步释放出“飞轮效应”，促进企业积极、良性循环。

双轮驱动之下，市场对于新城控股的信心也随之增加，全球指数编制公司MSCI明晟今年年初上调了新城控股母公司新城发展的ESG评级，由BB级升至BBB级，认可其在绿色建筑和企业治理等方面的卓越表现，体现公司长期致力于可持续发展的成果。

发力新赛道打造新增长曲线

对于绝大多数企业来说，要寻求新的发展，唯有像查尔斯·汉迪在《第二曲线：跨越“S型曲线”的二次增长》中提出的那样，开辟出新的增长曲线。

正因此，新城控股不断发力新赛道，成立房地产代建、代管业务平台“新城建管”，谋求新发展。目前来看，依托母公司的战略规划和资源积淀，新城建管已经成功基本实现全国范围内的布局。

截至2024年6月底，新城建管管理的项目总数超过90个，总建筑面积突破1300万平方米，在商业综合体领域，管理项目数量已超过50个；上半年新增签约面积达到352万平方米。位列中指研究院2024年1-6月中国房地产代建企业“新签约代建规模排行榜”第6位、“代建销售规模排行榜”第9位，业务规模稳步增长。

值得一提的是，得益于健康的财务状况及优秀的信用体系，市场给予了新城控股更多的信心，公司的融资渠道也始终保持着通畅和多元。

5月17日，新城控股成功发行年内第一期中期票据，获得中债增全额担保，发行规模13.6亿元，总认购倍数超2.7倍，3年期票面利率3.2%，5年期票面利率3.4%，保持较低的融资成本，这也是公司继成功发行四笔中债增全额担保中票后，在2024年度再次得到民企债券融资支持工具的政策支持。

此外，在9月2日举行的2024年半年度业绩说明会上，新城控股管理层表示，截至2024年6月末，公司已抵押投资性房地产规模为941亿元，剩余仍有近300亿元投资性房地产处于尚未抵押状态，以满足未来融资需求。

目前来看，选择战略“深蹲”的新城控股，无疑值得市场更多期待。