唯品会奥莱REIT“上阵”，难掩中金基金业绩隐忧

图源：豆包

国内第二单以奥特莱斯为底层资产的消费REIT呼之欲出。

据上交所官网，中金唯品会奥特莱斯REIT申报获受理，瞄准消费基础设施领域。据公告信息，此单REIT底层项目原始权益人为杉杉商业集团有限公司（简称“杉杉商业”），管理人为中金基金管理有限公司。

据悉，杉杉商业在2019年被唯品会收入麾下，其“实力”不错。据中国百货商业协会的统计，截至2024年底，全国大陆市场在营业奥莱项目251家，杉杉商业集团是开业项目数量最多的集团。

从行业来看，当前公募REITs市场十分火热，特别是消费类尤其受到热捧，而奥特莱斯区别于传统购物中心的商业模式似乎更符合当下的消费趋势，自然也让其受到了不少关注。

需要注意的是，作为项目管理人，中金基金虽在公募REITs领域布局迅速，但其业务发展不尽如人意，中金唯品会奥特莱斯REIT或有望为其带来转机。

中金奥莱斯特REIT申报获受理

上海交易所网站信息显示，5月9日晚间，中金唯品会奥特莱斯REIT获受理，3个工作日前其才刚进行申报。

根据公告信息，该项目原始权益人为杉杉商业集团有限公司，管理人为中金基金管理有限公司。

根据招募书，该基金的底层资产为杉杉商业旗下的宁波杉井奥特莱斯，该项目运营超13年，2022-2024年的出租率分别为98.26%、98.1%、97.57%，截至2024年末出租率99.91%，项目估值达29.72亿元,总建筑面积估值单价28504.91元/㎡，2025年资本化率为6.96%。

公开资料显示，杉杉商业成立于2016年，位于浙江省宁波市，原本为杉杉集团有限公司旗下负责奥莱运营的公司。

2019年7月，有着“线上的奥特莱斯”之称的唯品会发力线下业务，通过香港全资子公司与杉杉集团有限公司和宁波星通创富股权投资合伙企业（有限合伙）签署收购协议，豪掷人民币29亿收购杉杉商业集团100%股份。

彼时的杉杉商业旗下已建成的奥特莱斯广场分别位于南昌、宁波、太原、哈尔滨、郑州，同时还有多个奥特莱斯广场在规划建设中。

被唯品会收入麾下后，借助其资源积累，杉杉商业发展极快，每年都至少有两个新项目开业入市，2024年，杉杉商业一年内连开成都店、郑州二七店、大连店和合肥店4个项目，根据中国百货商业协会的统计，截至2024年底，全国大陆市场共有在营业奥莱项目251家，杉杉商业是开业项目数量最多的集团，总在营项目数达20家。

据中信建投研报，综合来看，此次申报发行REIT，或将助力杉杉集团盘活存量资产，为新项目的拓展获取资金支持。对于唯品会，本次发行可借助线下奥菜的火热，推动线上线下渠道的进一步融合。

值得一提的是，如果中金唯品会奥特莱斯REIT发行，将是继华夏首创奥莱REIT之后，国内第二单以奥特莱斯为底层资产的消费REIT，此前消费类REITs底层资产多为购物中心或商超。

据中金公司研报，奥特莱斯市场具备一定抗周期属性，当前市场仍处于扩容阶段。相较于购物中心，奥莱业态具备模式差异化、经营具备一定抗周期性、市场规模处于扩张期、市场集中度相对购物中心而言更高的特点。

部分REITs产品业绩承压

中金基金成立于2014年，由中金公司全资发起设立。然而，与其母公司在证券行业的龙头地位相比，中金基金在公募基金领域的影响力相对有限。

从规模发展轨迹来看，中金基金的管理规模持续增长，2022年就已突破千亿元大关。具体来看，Wind数据显示，2022年末、2023年末、2024年末，中金基金的管理规模分别为1007.51亿元、1272.04亿元、2072.61亿元。

不过，截至2025年3月末，中金基金的管理规模为2037.80亿元，较2024年末稍有下降。

经过梳理发现，中金基金规模的快速增长主要依仗于其旗下货币基金产品中金现金管家以及公募REITs产品。

货币基金方面，截至最新报告期，中金现金管家合计管理规模高达1238.38亿元，占中金基金总管理规模的六成。也就是说，货币基金撑起了中金基金的大半规模。

公募REITs方面，截至目前，中金公司共有8只REITs产品。

回溯至2021年6月，公司成功发行首批公募基础设施REITs之一的中金普洛斯REIT。随后，中金基金又相继推出中金安徽交控REIT和中金厦门安居保障性租赁住房REIT。截至2024年末，这三只REITs产品合计贡献规模约180亿元。

但需注意的是，尽管中金基金在公募REITs领域布局迅速，但其部分REITs产品业绩表现承压。

中金普洛斯REIT是上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT。从其前十大持有人来看，这只REIT极受资金青睐。根据基金2024年年报，泰康保险、渤海汇金资管、国泰君安以及浙商证券均在其前十大持有人之列。

然而，其业绩表现并不理想。年报显示，2024年中金普洛斯REIT实现收入4.56亿元，净利润亏损9889.29亿元，由盈转亏。公司表示，报告期净利润下降幅度较大的主要原因为该年度确认商誉减值损失1.13亿元。

再看中金基金旗下规模最大的REITs产品——中金安徽交控REIT。该产品成立于2022年11月，发行规模达108.8亿元。年报数据显示，中金安徽交控REIT自上市以来持续处于亏损状态。

具体来看，2023年至2024年，中金安徽交控REIT分别实现营业收入9.7亿元、8.32亿元，净利润分别亏损1282.16万元、11.23亿元，亏损幅度增加。

公募REITs扩募步伐加快

扩募正加速成为公募REITs市场发展的"第二增长曲线"。

回溯发展历程，公募REITs自2021年试点启动以来已历经超过四年的发展。2024年以来公募REITs市场持续扩容，呈现加速发展态势。

政策层面，中国证监会今年1月召开的2025年系统工作会议提到，2024年交易所市场债券融资13.43万亿元，公募REITs市值创历史新高；2025年要提高产业债融资比重，加快REITs市场建设。

从市场数据来看，Wind数据显示，截至目前，年内已有7只REITs产品相继上市，发行规模达113.22亿元，公募REITs上市产品数量增至65只。值得一提的是，已上市项目涵盖了交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等九类资产。

在首发市场快速发展的同时，扩募市场也“不甘落后”。目前，多个REITs产品的扩募项目也已进入申报流程。

4月28日，中金厦门安居REIT启动了扩募计划并提交了相关申报材料。5月10日，中金基金发布公告称，中金厦门安居REIT已正式向证监会提交基金变更注册请示，向上海证券交易所提交基金产品变更暨扩募份额上市申请，并获得受理。

此外，5月7日，国泰君安临港创新产业园REIT发布公告，该产品已就上海证券交易所关于扩募的反馈意见提交答复。据悉，该REIT此次扩募拟收购标的为临港集团旗下上市公司上海临港持有的康桥产业园项目。临港集团相关负责人表示，本次扩募并拟购入优质产业园区资产，是临港集团“上市公司+公募REITs”双轮驱动的首次尝试。