13家房企拿出106套房子抵债，帝欧家居坏账风险有解了？

在部分房企工程款、货款兑付困难的情况下，陶瓷卫浴企业走上债务重组之路。

日前，帝欧家居集团股份有限公司（下称帝欧家居，002798.SZ）发布公告称，与碧桂园、万科股份、融创控股等13家房地产企业进行债务重组。上述房企“以房抵债”，抵偿其所欠付帝欧家居的货款共计约2.20亿元。抵债房产共计106套，部分房产位于一、二线城市。

“以房抵债”的背后，或是公司迫切需要实现现金回流，以及尽快化解应收账款的回款风险，改善财务状况。数据显示，截至今年3月底，帝欧家居账上拥有货币资金近6亿，但短期债务（即短期借款、一年内到期的非流动负债）合计为9.80亿元，持有资金尚不足以覆盖短期债务。

同时，截至2022年末、2023年末，帝欧家居的应收账款坏账准备计提比例均不低，分别为28.35%、44.84%。也就是说，2023年末，公司应收账款账面余额的近半部分，都被计提了坏账准备。而截至今年一季度末，公司应收款账面价值为12.68亿元，仍占公司流动资产超四成比例，相关业务回款不确定性风险或仍存在。

以房抵债

为减少应收账款的坏账损失风险，近日帝欧家居宣布与13家房地产公司进行债务重组。涉及到的地产公司包括碧桂园、万科股份、融创控股、雅居乐、领地集团、龙湖集团、合景泰富、朗基地产、龙光集团以及中南建设等。

13家房地产公司以其已建成和在建商品房（含住宅、商铺、公寓、写字楼、停车位）合计金额约2.25亿元，用以抵偿欠付帝欧家居共计2.20亿元的货款，差额部分为502.75万元则由公司现金结付。

抵债房产共计106套，其中部分房产位于一、二线城市，如位于广州番禺区的写字楼、深圳龙华区的商铺、重庆中央公园北岛住宅产品以及成都市九里名邸住宅产品等。抵债金额最多的是碧桂园，本次抵债房产8套，共计抵债逾4600万元；其次是雅居乐，抵债房产为7套，抵债金额超过3700万元。而抵债金额超过3000万元的还有万科股份，本次抵债房产为27套。

值得注意的是，本次实施债务重组，通过两种方式实现以房抵债，一是帝欧家居与上述债务重组人订立书面约定，将相关房产网签备案给公司抵偿债务；二是由债务重组人在约定时间内将房产出售，以取得的销售回款归还给公司用以抵偿债务。

根据相关规定，交易对方以非现金资产抵偿上市公司债务的，应对涉及资产进行评估。相关资产评估机构对其中80套房产及地下停车位进行评估，结果显示，在评估基准日4月30日的评估价值为1.32亿元，低于抵债金额1.56亿元。两者存在差异原因，主要是地产行业持续调整，网签备案与评估基准日期间相关房价波动所致。

帝欧家居审慎考虑后认为，对资产抵偿作出适当让步，以债务重组方式化解应收账款的回款风险是实现资产安全的最优办法，同时也有利于维护公司和全体股东权益。

未走出工程坏账泥潭

对资产抵偿适当让步，可见帝欧家居对现金回流的迫切。上述公告或也反映公司仍深陷房地产工程坏账的泥潭。

帝欧家居以建筑陶瓷和卫浴产品的生产制造为主业，旗下拥有“帝王”洁具、“欧神诺”陶瓷两大品牌。受房地产行业下行影响，公司2022年营收同比下滑三成多；其中，工程渠道的销售收入同比下滑45.42%，经销渠道收入同比降幅也在16%以上。

到了2023年，帝欧家居的工程渠道收入仍大幅下降，但好在经销渠道营业收入同比略增、渠道销售占比提升至62.58%。公司全年总营收规模虽进一步下缩至37.60亿元，但降幅已收窄至“个位数”。

对应上述两年，公司的归属于母公司股东的净利润（下称归母净利润）均为亏损状态。2022年，公司录得归母净亏损15.09亿元，是自2016年上市以来的首次亏损；2023年，归母净亏损收窄至6.58亿元。净利润亏损的主要原因，除了消费降级、毛利率承压等因素外，还包括信用减值损失、资产减值损失带来的不利影响。

标点财经、投资时间网研究员注意到，2022年、2023年，帝欧家居计提各项应收款项（包括应收票据、应收账款和其他应收款）信用减值损失为-6.72亿元、-3.42亿元，其中大部分为应收账款的坏账损失。而上述两年，公司应收账款坏账准备计提比例均不低，分别为28.35%、44.84%。换言之，2023年末公司应收账款账面余额的近半部分，都被计提坏账准备。

分类来看，2023年，“按组合计提坏账准备的应收款”坏账准备计提比例在一成以上，“按单项计提坏账准备的应收款”坏账计提比例超过五成。单项计提坏账准备的应收款方共有36名，近半数客户坏账计提比例在70%—100%。由此可见，近年来房企销售不振、融资困难，也令公司业务资金回笼乏力、经营风险增加。

截至今年一季度末，帝欧家居的应收款账面价值为12.68亿元，占据公司流动资产超四成的比重，相关业务回款的不确定性风险或仍存在。

帝欧家居近四年底应收账款变动情况（亿元、%）

数据来源：公司财报

担保额度高企

应收账款难收回，公司现金流也趋于紧张。截至今年3月底，帝欧家居的货币资金虽近6亿元，但公司短期借款、一年内到期的非流动负债合计就达9.80亿元。也就是说，手中持有资金尚不足以覆盖短期负债。

且日前公司公告称，拟为经销商银行贷款提供担保。而本次担保额度获得批准后，帝欧家居及子公司对外担保额度共计58.15亿元，占公司最近一期经审计净资产约267%。其中，公司及控股子公司对并表内单位提供的担保总额度就达56.15亿元。

分析人士称，高额的担保额度或反映出公司资金链、流动性等方面的压力，也有可能说明公司在利用财务杠杆支持业务发展。但若被担保方不能及时履行债务，公司也将面临承担偿还责任的风险。

需要指出的是，今年一季度，帝欧家居业绩表现仍不理想。公司营收同比下滑7.50%至5.64亿元，还不到2021年同期营收的一半；而归母净利润仍未扭亏为盈。

陶瓷卫浴行业上市公司里，惠达卫浴（603385.SH）一季度业绩实现“双增”，净利润扭亏为盈、挣了两千多万元；箭牌家居（001322.SZ）的营收微增，净利润则大亏0.91亿元；海鸥住工（002084.SZ）利润微薄、只有几百万元，但也实现扭亏为盈。

在房地产市场需求未彻底改善的情况下，如何走出阴霾成为各家公司的必做功课。帝欧家居的应对措施除了提升产品竞争力外，今年还将大力支持终端零售的经营和发展，推进“中心城市强商计划”“区域同盟”等计划，同时开拓设计师渠道，依托设计师的圈层资源，给产品引流，提升品牌价值。