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物管圈“曙光已现”

物管圈“曙光已现”

物管行业经过40余年发展,物企前赴后继,风口潮起潮落。

从最初作为房企“后勤服务”单位,到如今成长为一个单独赛道,在后房地产开发时代的存量市场,物企已经逐渐接棒房企占据C位。

在彩生活打开资本市场大门后,物企纷纷从房企分拆“独立”上市。算上纯独立物企,和已经退市的蓝光嘉宝服务,A、H两地已有67家抢滩资本市场。

不过,幸福的物企千篇一律,如万物云、华润万象生活、滨江服务和龙湖智创生活等物企都交出了不错的成绩单;不幸的物企各有悲苦,大部分物企还深陷业绩泥沼。

中物研究院评论这是一个更难的上半年,但在勿爷看来,这也是一个曙光乍现的上半年。

01

之所以说曙光乍现,原因之一是有些物企几乎已经渡劫结束,开始休养生息。原因之二是涌现出了不少独立性高、业态结构优化及已找到新增长引擎的物企。

比如最早对关联方大额计提减值的第一服务和佳兆业美好,本期业绩指标改善扭亏,而之前二者“悲苦”的不要不要的。

还有如万物云、华润万象生活、滨江服务等物企,一如既往的“幸福”,背后的因素更是值得行业借鉴。

除了已公布业绩的上市物企外,还有一家物企值得参考,那就是龙湖智创生活。虽未上市,但龙湖智创生活也极具代表性。鉴于上市物企业绩大家早已知晓,我们就分析下龙湖智创生活。

8月23日,龙湖集团公布了2024年中期业绩,旗下龙湖智创生活业绩数据也被公之于众:

在管面积3.7亿平方米,在管项目2100个;

营收57.8亿,同比增速10.2%;毛利率31.4%。

连续15年客户满意度超过90%。

公布的业绩指标不多,按照在管规模和营收规模,龙湖智创生活排名第10。其前面是招商积余,后面是融创服务。

但勿爷注意到,以营收增速看,10大物企中龙湖智创生活排名第5,毛利率排名第2,仅次于华润万象生活,高于保利物业、中海物业和碧桂园服务等巨头。

行业知情人士表示,由于没有上市,龙湖智创生活一些业绩在并表后被抵消了,初步测算,上半年营收超过70亿,归母净利更是能到17%、甚至18%,算得上遥遥领先。

那么问题来了,这些自带光环的物企,为何如此优秀?

答案是:找到了正确的打开方式。

02

房地产行业深度调整以来,物企很受伤。

在行业低迷、关联方输出骤降的背景下,一些物企营收依然能取得双位数增长,无疑有两把刷子。

万物云是物管+商管+科技,华润万象生活是双轮驱动、金茂服务是高端、优质、多业态,三者是国家队属性有DNA优势。

那如滨江服务和龙湖智创生活等民营物企呢?

本届中报季,营收增速最高的是滨江服务,高达38.7%。从披露的数据看,滨江服务营收高增主要还是依靠物管收入和5S增值服务。

物管收入贡献9.05亿,占比54.9%,同比增长25.9%;5S增值服务贡献只有4.94亿,但占比上升了13.8个百分点,同比增速更是达到了158.5%。其中占比最大的物管收入,并不全依赖关联方而主要靠拓展而来。

且滨江服务还有医院、养老和高科技研究院等业态项目,这些非住业态本期贡献了2.13亿,占比23.5%,增速10.8%。

所有收入板块中,仅有非业主增值服务占比增速下滑,几乎沦为贡献最小的板块。

在勿爷看来,滨江服务不断提升的独立性、深挖增值服务以及多业态结构是其业绩高增的主因。

龙湖智创生活营收能实现两位数增长,和滨江服务是一样的逻辑。

此前招股书上,龙湖智创生活披露在管面积超6成来自第三方,如今已过两年,这一数据只高不低,独立性不言而喻。人均管理面积更是行业第一。

而业态结构,龙湖智创生活已涵盖住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务等13类业态。

大体可分为两大基座业务:住宅服务和商企服务。

住宅业态,作为物企压舱石、基本盘,一直是物企重中之重。

对这一块,龙湖智创生活秉承善待你一生服务理念,“满意+惊喜”的服务已深入人心,业主满意度连续15年超过90%。我们都知道,满意度和收缴率息息相关,超高的满意度意味着给龙湖智创生活营收上了一道保险。

虽然没有营收细项数据,但可以从同行及满意度推断出龙湖智创生活的物管收入绝然不差。

如果说住宅业态是物企的“压舱石”,那么商企服务就是物企的“帆”。

本届中报季,华润万象生活就是最好的例子。如收入占比不到三分之一的商业航道贡献了17.36亿的毛利,增速28.7%,占总毛利的64.2%。

因此商企、城市服务有着高门槛、高毛利率的特点,是众多物企突围的方向。也是龙湖智创生活不断加码的领域。

2024年以来,龙湖智创生活拓展了多个重点项目:

东莞-华为松山湖产业园、杭州-蚂蚁集团飞天园区、北京-蚂蚁创新科技总部、杭州-网易总部、北京-用友集团总部、成都-阿里IDC园区、广州-小米大厦等。

此外,继为大连国际机场、大连南北站、哈尔滨客运段等大型交通枢纽提供专业物业服务后,又持续拓展交通领域物业服务项目,为上海虹桥机场及其场区提供配套服务,并在8月底进驻了成都东站。

有华润万象生活的例子在前,不难理解为什么龙湖智创生活的毛利率会处于行业前列。

可以说,牢固的基本盘,多元的业态机构是滨江服务和龙湖智创生活等物企业绩优秀的保证。

03

目前,业界已形成共识:

物企想要破局上岸,要看独立性、多元业态结构、新增长引擎和服务力是否给力。

四大条件缺一不可。特别是在管理规模增速放缓的背景下,挖掘增值服务成了物企开源的良方之一。

比如在满足独立性和业态结构的前提下,万物云去年开始踏足家装赛道,连同租赁、买卖、维修打造新的增长点。而中期业绩中,租赁、家装业务同比增速都达到了两位数。

还有滨江服务,5S增值服务中主打家装的优居业务,已预收了12.7亿的装修款,收入增速247.7%;还有车位和储藏室销售服务,同比增速129.8%。

而龙湖智创生活构建了4大增长引擎:社区增值、新零售、房屋租售、工程服务。

我们都知道,社区增值服务、家装租售等是物管行业蓝海,但有些物企此板块收入呈现萎缩下滑状态,除了经济大背景外,服务力没跟上是主因。

在勿爷看来,社区增值服务是毛利率最高的业务,能否建功关键看服务力。只有服务到位业主才有买单意愿。万物云和滨江服务、龙湖智创生活能打开局面,服务力立了大功。

例如,龙湖智创生活的服务口碑业界共知:善待你一生、“满意+惊喜”、投资数亿的“善居计划”,以及“龙民节”、“珑运会”等各种IP社区活动,都深深俘获了业主和客户芳心。此外,经过多年探索,龙湖智创生活已沉淀出服务全业态的数千条高品质服务标准,满意度高企。

值得一提的是,龙湖智创生活舍得砸钱,今年上半年专门设立额度超过一亿元的品质服务奖金,激发物业一线员工为客户提供更好的品质服务。同时还设立了长期服务奖,鼓励一线员工与公司共同成长。气氛都到这了,服务品质和满意度能掉链子才怪。

结语:

对大部分业绩不好的物企而言,2024上半年的确是更难的半年。

但对如万物云、华润万象生活、滨江服务、龙湖智创生活服务,等物企来说,却是深耕、杨帆启航的一年。

可以说,龙湖智创生活等物企已经为行业趟出了路,值得其它物企借鉴。按照此前物管行业的跟风特点,未来其它物企想必也会找到适合自身的正确打开方式。

曙光已现,黎明或许不远了。

(责任编辑:zx0280)

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