物管圈“曙光已现”

物管行业经过40余年发展，物企前赴后继，风口潮起潮落。

从最初作为房企“后勤服务”单位，到如今成长为一个单独赛道，在后房地产开发时代的存量市场，物企已经逐渐接棒房企占据C位。

在彩生活打开资本市场大门后，物企纷纷从房企分拆“独立”上市。算上纯独立物企，和已经退市的蓝光嘉宝服务，A、H两地已有67家抢滩资本市场。

不过，幸福的物企千篇一律，如万物云、华润万象生活、滨江服务和龙湖智创生活等物企都交出了不错的成绩单；不幸的物企各有悲苦，大部分物企还深陷业绩泥沼。

中物研究院评论这是一个更难的上半年，但在勿爷看来，这也是一个曙光乍现的上半年。

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之所以说曙光乍现，原因之一是有些物企几乎已经渡劫结束，开始休养生息。原因之二是涌现出了不少独立性高、业态结构优化及已找到新增长引擎的物企。

比如最早对关联方大额计提减值的第一服务和佳兆业美好，本期业绩指标改善扭亏，而之前二者“悲苦”的不要不要的。

还有如万物云、华润万象生活、滨江服务等物企，一如既往的“幸福”，背后的因素更是值得行业借鉴。

除了已公布业绩的上市物企外，还有一家物企值得参考，那就是龙湖智创生活。虽未上市，但龙湖智创生活也极具代表性。鉴于上市物企业绩大家早已知晓，我们就分析下龙湖智创生活。

8月23日，龙湖集团公布了2024年中期业绩，旗下龙湖智创生活业绩数据也被公之于众：

在管面积3.7亿平方米，在管项目2100个；

营收57.8亿，同比增速10.2%；毛利率31.4%。

连续15年客户满意度超过90%。

公布的业绩指标不多，按照在管规模和营收规模，龙湖智创生活排名第10。其前面是招商积余，后面是融创服务。

但勿爷注意到，以营收增速看，10大物企中龙湖智创生活排名第5，毛利率排名第2，仅次于华润万象生活，高于保利物业、中海物业和碧桂园服务等巨头。

行业知情人士表示，由于没有上市，龙湖智创生活一些业绩在并表后被抵消了，初步测算，上半年营收超过70亿，归母净利更是能到17%、甚至18%，算得上遥遥领先。

那么问题来了，这些自带光环的物企，为何如此优秀？

答案是：找到了正确的打开方式。

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房地产行业深度调整以来，物企很受伤。

在行业低迷、关联方输出骤降的背景下，一些物企营收依然能取得双位数增长，无疑有两把刷子。

万物云是物管+商管+科技，华润万象生活是双轮驱动、金茂服务是高端、优质、多业态，三者是国家队属性有DNA优势。

那如滨江服务和龙湖智创生活等民营物企呢？

本届中报季，营收增速最高的是滨江服务，高达38.7%。从披露的数据看，滨江服务营收高增主要还是依靠物管收入和5S增值服务。

物管收入贡献9.05亿，占比54.9%，同比增长25.9%；5S增值服务贡献只有4.94亿，但占比上升了13.8个百分点，同比增速更是达到了158.5%。其中占比最大的物管收入，并不全依赖关联方而主要靠拓展而来。

且滨江服务还有医院、养老和高科技研究院等业态项目，这些非住业态本期贡献了2.13亿，占比23.5%，增速10.8%。

所有收入板块中，仅有非业主增值服务占比增速下滑，几乎沦为贡献最小的板块。

在勿爷看来，滨江服务不断提升的独立性、深挖增值服务以及多业态结构是其业绩高增的主因。

龙湖智创生活营收能实现两位数增长，和滨江服务是一样的逻辑。

此前招股书上，龙湖智创生活披露在管面积超6成来自第三方，如今已过两年，这一数据只高不低，独立性不言而喻。人均管理面积更是行业第一。

而业态结构，龙湖智创生活已涵盖住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务等13类业态。

大体可分为两大基座业务：住宅服务和商企服务。

住宅业态，作为物企压舱石、基本盘，一直是物企重中之重。

对这一块，龙湖智创生活秉承善待你一生服务理念，“满意+惊喜”的服务已深入人心，业主满意度连续15年超过90%。我们都知道，满意度和收缴率息息相关，超高的满意度意味着给龙湖智创生活营收上了一道保险。

虽然没有营收细项数据，但可以从同行及满意度推断出龙湖智创生活的物管收入绝然不差。

如果说住宅业态是物企的“压舱石”，那么商企服务就是物企的“帆”。

本届中报季，华润万象生活就是最好的例子。如收入占比不到三分之一的商业航道贡献了17.36亿的毛利，增速28.7%，占总毛利的64.2%。

因此商企、城市服务有着高门槛、高毛利率的特点，是众多物企突围的方向。也是龙湖智创生活不断加码的领域。

2024年以来，龙湖智创生活拓展了多个重点项目：

东莞-华为松山湖产业园、杭州-蚂蚁集团飞天园区、北京-蚂蚁创新科技总部、杭州-网易总部、北京-用友集团总部、成都-阿里IDC园区、广州-小米大厦等。

此外，继为大连国际机场、大连南北站、哈尔滨客运段等大型交通枢纽提供专业物业服务后，又持续拓展交通领域物业服务项目，为上海虹桥机场及其场区提供配套服务，并在8月底进驻了成都东站。

有华润万象生活的例子在前，不难理解为什么龙湖智创生活的毛利率会处于行业前列。

可以说，牢固的基本盘，多元的业态机构是滨江服务和龙湖智创生活等物企业绩优秀的保证。

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目前，业界已形成共识：

物企想要破局上岸，要看独立性、多元业态结构、新增长引擎和服务力是否给力。

四大条件缺一不可。特别是在管理规模增速放缓的背景下，挖掘增值服务成了物企开源的良方之一。

比如在满足独立性和业态结构的前提下，万物云去年开始踏足家装赛道，连同租赁、买卖、维修打造新的增长点。而中期业绩中，租赁、家装业务同比增速都达到了两位数。

还有滨江服务，5S增值服务中主打家装的优居业务，已预收了12.7亿的装修款，收入增速247.7%；还有车位和储藏室销售服务，同比增速129.8%。

而龙湖智创生活构建了4大增长引擎：社区增值、新零售、房屋租售、工程服务。

我们都知道，社区增值服务、家装租售等是物管行业蓝海，但有些物企此板块收入呈现萎缩下滑状态，除了经济大背景外，服务力没跟上是主因。

在勿爷看来，社区增值服务是毛利率最高的业务，能否建功关键看服务力。只有服务到位业主才有买单意愿。万物云和滨江服务、龙湖智创生活能打开局面，服务力立了大功。

例如，龙湖智创生活的服务口碑业界共知：善待你一生、“满意+惊喜”、投资数亿的“善居计划”，以及“龙民节”、“珑运会”等各种IP社区活动，都深深俘获了业主和客户芳心。此外，经过多年探索，龙湖智创生活已沉淀出服务全业态的数千条高品质服务标准，满意度高企。

值得一提的是，龙湖智创生活舍得砸钱，今年上半年专门设立额度超过一亿元的品质服务奖金，激发物业一线员工为客户提供更好的品质服务。同时还设立了长期服务奖，鼓励一线员工与公司共同成长。气氛都到这了，服务品质和满意度能掉链子才怪。

结语：

对大部分业绩不好的物企而言，2024上半年的确是更难的半年。

但对如万物云、华润万象生活、滨江服务、龙湖智创生活服务，等物企来说，却是深耕、杨帆启航的一年。

可以说，龙湖智创生活等物企已经为行业趟出了路，值得其它物企借鉴。按照此前物管行业的跟风特点，未来其它物企想必也会找到适合自身的正确打开方式。

曙光已现，黎明或许不远了。