碧桂园，翻过第一座大山

砸锅卖铁还债的碧桂园，终于揭开了自己的那片“遮羞布”。

14日晚间，公司披露2023年业绩和2024年中期业绩。虽然姗姗来迟，但好歹还是来了。

从披露的数据来看，亏损在所有人的意料之中，好在，亏损面正在大幅收窄。预计2024年，减亏状况可能会进一步改善。

亏损的主要因素之一，主要是公司充分计提存货减值准备导致。其中，2023年，仅对已落成物业计提减值准备金额就超过800亿元。

随着相关数据的出炉，公司卸下“包袱”，预计不久将会正式复牌。接下来，争取更多债权人的支持，推进债务重组顺利完成，将是又一座必须翻越的大山。

迟来的财报

1年半时间，归母净利润亏损规模超1900亿元。

随着碧桂园（02007.HK）一口气补发2023年全年业绩及2024年中期业绩，这家原宇宙级房企的经营成色，终于毫无保留地展现在公众面前。

尽管上述1年及一期的业绩数据来迟了9个月，从整体来看相对坦诚。无论是复牌还是推进债务重组，这都是碧桂园需要踏出的重要一步。

据披露，2023年，公司实现营业收入约4010.15亿元，同比下降6.8%，同期，归母净利润亏损约1784.00亿元。

房地产市场的整体环境，导致相关资产价值贬值，公司为真实反映资产价值变动的影响，对在建物业及持作销售已落成物业计提减值准备823.54亿元。除此之外，计提金融资产及财务担保减值损失净额约372.43亿元、录得营销及行政费用约180.33亿元、净财务费用约54.58亿元、其他收入及损失净额约103.31亿元。

2024年上半年，公司实现营业收入约1021.02亿元，归母净利润亏损约128.42亿元（上年同期为-489.32亿元）。当期对在建物业及持作销售的已落成物业计提减值净额约26.98亿元。预计2024年全年亏损规模将进一步缩窄。

值得注意的是，公司将全面控制刚性费用支出作为重点。2024年上半年，营销及市场和行政费用同比下降50.8%，为48.51亿元。

这两年，碧桂园的员工数量已大幅减少。2023年末，公司全职雇员约43146名，截至2024年6月30日，人员降至29261名，半年时间减员13885人。

去年前6个月，公司将交付放在首位，公司及合营、联营企业累计交付房屋超15万套，累计交付面积约1822万平方米。

由于物业交付量大降，公司来自房地产开发的收入大幅减少，2024年上半年录得988.29亿元，同比下降55.2%，同期，确认的物业销售均价为7725元/平方米（不含增值税）。

尽管如此，相比其他出险房企，公司仍具备较强的实力。截至去年6月底，公司净资产为约741亿元。

推进债务重组

对于碧桂园来说，补发业绩只是一个开始，接下来如何进一步推进债务重组，又是一座等待翻越的大山。

在上周（1月9日）晚间，公司已披露境外债务重组的相关条款，计划削减境外债务规模最多116亿美元，一时引发业内外热议。

热议的焦点，来自于公司披露的关键条款，被外界评价为“激进”。

公司为债权人提供了多种选项，诸如现金回购、100%债转股、展期与部分股权化、发行新债延长年限等，削债幅度最高达到90%。

其中，第一个现金回购选项就不太令人满意，通俗理解是100元债务偿还10元。而其他的选项，或是将偿付时间展期3.5年、7.5年及11.5年等。

对债权人来说，这些关键条款其实并不太友好，原因在于留给债权人回旋的空间十分有限。或许给公司一点时间，可能是当下最好的方式。

所以，在上述化债选项披露之后，市场方面并未有强烈的反应。目前，已有包括中银香港等7家银行达成共识，另有一些债权人也表示与公司共渡难关。

碧桂园对外表示，上述境外债化债方案，有望在今年上半年达成一致。

事实上，从2022年以来，公司通过卖车、卖物业、卖酒店等方式累计回血现金600亿元以上，债务压力虽然已获得进一步释放，但仍不可掉以轻心。

截至2024年6月底，包括银行借贷、优先票据等在内，公司整体债务规模约2501.52亿元，其中银行及其他借款1218.52亿元，须在1年内偿还。而同期公司的现金及现金等价物远远不能覆盖。

公司更希望通过拉长时间等待市场复苏，毕竟手中握有巨量未售货值。截至2023年，在国内开发项目3000个以上、可售合约面积9000-9200万平方米。另外，还有约130至140万个车位可供出售。

这，应该是公司手里的底牌。

压力仍然巨大

尽管，碧桂园将解决危机的诚意一一摆上台面，但2025年未必会好过。

在最近一次月度会议上，杨惠妍指出今年的工作重心仍是保交付，以及继续修复资产负债表。自2022年以来，公司3年已累计交付170万套房屋。

截至1月9日，公司已有200多个优质项目被纳入“白名单”内，新增融资达15.23亿元，多少可以为自身减轻一点压力，但这远远不够。

今年，碧桂园计划完成交付20万套，仍有不小的压力。在当下房地产市场背景下，交付计划需要匹配的资金如何实现？

如果通过常规销售实现现金回笼，倒可以支撑下一步的交付，但是，这两年以来的销售状况每况愈下，靠销售回血已不太现实。

数据显示，公司2023年-2024年合约销售金额分别为约1743亿元和471.7亿元，合约销售面积约2170万平方米和492.2万平方米。

为了获得更多现金流，缓解流动性压力，还是通过转让资产等方式见效最快。去年12月，公司通过出售长鑫科技1.56%股权，获得资金就计划用于保交付的项目建设。

公司1月9日公告披露，其正在出售境外少数权益金融投资，已有约1.4亿美元出售收益入账。预计今年至2033年，将通过出售权益金融投资等，筹集6-8亿美元净收益。此外，预计将继续盘活酒店、办公楼及商铺等资产。

如果在今年上半年债务重组顺利完成，悬在碧桂园头顶的压力会暂时减轻，但未来的路依然不会平坦。