托起10万+豪宅 北京首个全抬板社区入市

首个全抬板社区、均价10万+、西三环内……在一众标签加持下，北京首个全抬板社区——保利·京华曜取得预售许可证。10月19日，北京商报“看盘记”记者实地走访了解到，项目核心创新为5.6米全抬板社区设计。不同于传统住宅深挖地基修建地下车库的做法，该项目仅向下开挖一层，住宅全部建于抬板之上，可有效改善低层房源的采光与视野条件。

项目规划建筑面积124—181平方米，共6种户型，其中124平方米边户营销口径得房率可达101%，四居室最小卧室面积达9平方米，居住体验较好。但三环内的区位，也让保利·京华曜无法回避与一众老旧小区、公房为邻的现实：低楼层房源被老楼遮挡，采光、视野受限。

5.6米抬板托起“悬浮”社区

西三环内、一步西城，1.5公里直达海淀、丽泽商务区，保利·京华曜坐拥北京稀缺的区位资源，打造了北京首个全抬板社区。北京商报记者在项目现场走访发现，该项目规划9栋住宅，楼栋最高18层，共计453户，容积率2.0。

从地块指标来看，保利·京华曜中规中矩，项目最大的产品创新在于5.6米全抬板社区设计。

该项目置业顾问李恩泽向北京商报记者介绍，项目在地面之上构筑5.6米高的抬板。抬板下层布局车库、设备间、物业用房以及部分会所配套，抬板上层建设住宅主体、园林景观以及其余会所配套，并且抬板层相关配套不计入容积率指标。

全抬板社区设计为业主带来多重居住利好。李恩泽表示，住宅整体抬高，低层房源的采光、视野优于传统住宅；项目形成抬板上下双重会所体系，会所总规模达5000平方米，较同等占地规模常规小区2000—2500平方米的会所配置大幅提升；各类设备设施集中布置于抬板之下，地上空间仅保留建筑与景观，可避免设备对居住环境造成干扰。

合硕机构首席分析师郭毅表示，板下抬高、平台花园、板上首层架空三者叠加，部分住宅首层可升至10米以上，相当于周边普通小区三四层楼的高度，传统住宅“一层采光差、视野压抑、返潮”的短板得以系统性化解。

与此同时，郭毅表示，对开发商而言，原本要下挖两层的车库如今少挖一层，地下土方、基坑支护等成本可节省约20%，工期缩短一两个月；在封顶才能预售、优先现房销售的当下，这堪称真金白银的利好。

得房率超100%

在全社区抬板设计创新加持下，保利·京华曜的户型设计也颇具亮点。北京商报记者在案场了解到，该项目共有6种户型，分别为124平方米、139平方米、148平方米、152平方米、155平方米和181平方米。

上述户型凭借高得房率形成了较为实用的居室格局。以124平方米边户型为例，该户型客厅面宽4.6米、进深8.3米，客厅面积约38平方米，主卧约16平方米，次卧约15平方米，北侧两间卧室分别为9.1平方米和9.9平方米，可充分满足三代同堂的居住需求。

在居室设计较为合理的同时，李恩泽表示，该户型还配备长7.6米的外露式露台，宽度达70厘米，可满足业主在露台茶歇、种花、晾晒被褥等日常需求；计入露台赠送面积后，使用率可达100.1%，若叠加约6平方米的电梯厅空间，综合使用率约105%。

在诸多优势加持下，10月11日，保利·京华曜开启认筹，认筹首日案场接待购房者近700组，当日缴纳20万元认筹金的购房者即有100组。

李恩泽表示，项目预计将于10月底至11月初开盘，目标客户主要包括海淀外溢改善人群和北京本土居民，子女在马连道、广安门、东西城就学的家庭，长安街沿线国央企、部委单位从业人员，金融街从业者，以及三里河、月坛等区域的置换改善住户；其中丰台本地客群占比较少。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，保利·京华曜虽然行政归属为丰台区，但实际位置更靠近丰台、西城、海淀三区交界处，尤其与西城联系紧密。这一特点赋予其独特的“跨区学区”属性，未来很可能吸引一批“学在海淀或西城、住在丰台”的购房群体，在满足子女教育需求的同时，实现居住品质的改善。此外，地块还能承接本区丽泽商务区的改善型需求，有助于促进职住平衡。

三环内的AB面：老旧小区环绕

保利·京华曜凭借高赠送面积提升了得房率，增加了居住舒适度，但该项目所处的太平桥板块聚集了诸多老旧小区，周边环境成为其不可回避的现实因素。

北京商报记者在该项目周边看到，地块北侧仅一街之隔便是太平桥小区，该社区建成于1980—1994年，交易权属包含商品房、已购公房、央产房等。

地块西侧紧邻6—7层的商业楼，包含酒店、网吧、餐饮等；东侧临近北京西站南路，该侧楼栋东边户易受主干道车流噪音影响；南侧紧邻太平桥222号院，院内楼栋为塔楼，易对地块部分楼栋造成光线遮挡。

针对东侧楼栋临近主干道的噪音影响，保利·京华曜对窗户进行了升级。李恩泽表示，门窗系统选用旭格系统窗，临街楼栋采用四玻三腔构造，小区内侧楼栋的中间户采用三玻两腔配置，兼顾采光、隔冷与降噪性能。

工期方面，北京商报记者了解到，项目计划2027年6月底实现主体封顶，2027年11月底完成竣工备案。李恩泽表示，项目将于2028年10月底交付，小区物业费标准为9.58元/平方米·月。