重组路径分化 10月房企化债迎来集中窗口期

出险房企化债进程步入新阶段。10月26日，据北京商报记者统计，10月已有多家出险房企披露债务重组相关动态，化债进程明显加快。其中，荣盛发展拟对38亿元境内债实施“以物抵债”；雅居乐披露境外债务重组重大进展，拟让渡上市公司控制权；力高、路劲、合景泰富等亦有新动态。整体来看，当前房企债务重组路径呈现明显分化：一部分企业选择削债、展期的方式稳住经营底盘，保留原有股东主导权；另一部分企业则选择深度重组，通过债转股、让渡上市公司控制权等方式换取债权人支持，两种处置模式同步推进。

业内人士认为，削债正在取代单纯展期成为共同方向，而8月28日出台的商品住房销售制度改革，在融资与去化等环节为房企打开了新的正向空间，房企债务压力也出现边际缓解的积极信号。

5家房企披露进展

重组迎关键节点

近段时间，房企化债消息密集传来：有房企对债券采取“以物抵债”，有房企选择大规模“债转股”，重组的核心方向是大力“削债”，降低企业整体负债规模。

据北京商报记者不完全统计，10月前后，荣盛发展、雅居乐、力高、路劲及合景泰富集团5家房企先后披露债务重组新动态。

以荣盛发展为例，10月19日，荣盛发展发布公告称，拟与标的债券持有人协商，对未偿本金余额38.516亿元的债券采取部分本金以物抵债、同时豁免利息的方式重组，涉及利息约12亿元；用于抵债的资产评估值为3889.83万元，较账面价值减值17.32%。方案尚需公司股东会和债券持有人会议审议通过，若落地，标的债权将停止计息，债权人放弃利息，并承诺不再通过诉讼、仲裁等途径追索。

同一时间段，一批房企的重组走到关键节点。10月16日，力高集团重组计划获法定多数计划债权人表决通过；10月23日，中骏集团公告境外债务重组所有条件已达成，重组于当日生效；路劲预计年底前完成重组；建业地产已与现有贷款人就约16.08亿元借款展期达成协议。

此外，世茂集团以27亿港元处置中国香港两家酒店，所得款项全数用于偿还2020年银团贷款。中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，当前正是房企处置债务风险的关键窗口期，倘若错失时机、未能加快推进重组，企业或将再度面临流动性压力，诱发新的债务违约。

谢逸枫表示，房地产市场逐步止跌企稳，核心城市房价回升，市场环境优于前几年，债权人对重组方案的接受度有所提升，债转股等处置方案的落地阻力随之降低，债权人依托市场复苏预期，看到了债权全额清偿的可能性。与此同时，去库存政策持续加码，项目融资白名单、资本市场及债券市场配套支持举措不断落地，从政策层面为房企债务化解提供支撑。

从各企业披露的情况来看，行业调整速度有所加快，进一步说明行业风险正在出清。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，近期市场销售数据、一系列政策以及房价预期的变化，对企业而言具有积极作用，也有助于增加企业融资机会，包括在资本市场上的相关操作。

重组路径分化

控股权让渡增多

据中指研究院不完全统计，目前已有20多家出险房企完成债务重组、破产重整或取得重要进展。

从化债方式来看，房企偿债呈现出多方面特点。碧桂园、旭辉以“削债+展期+部分转股”稳盘，维持原股东主导，碧桂园177亿美元境外债2025年12月生效，预计削债约117亿美元，境内9笔约137.7亿元公司债全部通过，整体降债超900亿元；旭辉81亿美元境外债同期生效，削债约380亿元、化债比例约67%。

融创、世茂、宝龙、龙光、花样年以全额强制债转股保留主要股东地位，融创二次境外重组约95.5亿美元全额强制可换股，世茂境外债中约50亿美元强制可换股债已全部转股；正荣、富力、金科以展期与司法重整换时间，金科推进司法重整；雅居乐则拟出让上市公司控制权，债权人将取得控股地位。

以雅居乐披露的境外债务重组方案为例，10月5日，雅居乐披露境外债务重组重大进展，51.83亿美元境外债（含永久资本证券）拟以91.99亿股新股置换，相关持有人合计预计取得重组后约64.6%股权，原实控人陈卓林家族拟让渡上市公司控制权。

从交易结构看，本次重组覆盖雅居乐已披露的主要境外存量金融工具，五大债务品类一次性打包，包括银团贷款9.75亿美元、优先票据17.47亿美元、永久资本证券19亿美元、可交换债券3.08亿美元，其余含新濠国际仲裁债权等2.52亿美元，其中永久资本证券与优先票据合计占比逾七成。债权人可直接领取新股，也可选择最高356.49亿港元的重组对价可交换债券（期限一年、零息、到期强制转股）。

在中指研究院企业研究总监刘水看来，部分房企进行债务重组时会采取控股权让渡方式，未来此种方式会更多，但不会所有房企都让渡控股权。

刘水表示，一方面，缺乏高价值资产、经营现金流极差的房企，原股东无力通过自身资源补充流动性，可能接受以控股权换取债务豁免；另一方面，核心城市土储较充足、项目层面仍可产生正向现金流的企业，则倾向于通过“强制可转换债券+长期票据”的组合，在不触动控制权的前提下完成重组。

8.28新政显效

债务压力缓解

在房企主动化债的同时，政策端也在持续提供新支撑。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、央行、证监会五部门密集出台8份房地产文件，覆盖销售、信贷、资本市场、配套管理四条线，被业内称为“8.28新政”，出险房企债务压力出现边际缓解的积极信号。

刘水分析称，新政对出险房企的影响主要体现在多个层面，其中多项利好债务化解与经营修复。他表示，一方面，项目融资通道有望拓宽。新政下，公司融资重心由集团主体信用转向项目端、重视单项目运营，出险房企如仍有核心城市优质项目在手，将获得新增融资支持，有助于推进工程建设，进而释放销售回款。

另一方面，有利于推动违约债券风险处置。证监会明确支持存量公司债滚动续发，支持上市房企发行公司债、ABS等，并“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”，将有助于出险房企推动违约债券处置出清、丰富多元化处置机制。

此外，“所见即所得”、购房资金全额监管增强购房者信心，对出险房企存量项目去化有边际修复作用。

谢逸枫认为，境外债务重组不单帮助企业渡过生存难关，更为后续稳健经营创造了有利条件。他表示，“8.28新政”中提及的资产证券化持续拓宽房企融资路径，债券类创新工具不仅丰富融资渠道，更为存量债务风险出清创造有利条件，持续助力房企化解历史债务压力。

严跃进认为，楼市新政出台了一系列配套政策，包括资本市场方面的政策，对出险房企而言创造了几个条件。他表示，一方面，存量项目可以通过资本市场操作加快去化、回笼资金；另一方面，新政积极鼓励私募、资管等机构参与存量债务和存量项目的化解，形成更多元化的资金支持。

严跃进进一步分析，楼市政策还强化了房贷政策支持，包括融资协调机制和白名单制度的延续，有助于改善企业心态，侧面也为债务协商提供了更大支持。