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珠江实业“求钱若渴”

2020年09月27日 18:00 来源:乐居财经
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一日出售两项目里有何秘密?

粤系老牌房企珠江实业(600684.SH),近些年在房地产行业的规模竞逐中,显得有些沉寂。不仅如此,它对资金、负债等方面的把控,也显得有些乏力。如今,它在一日之内发布两则出售资产的公告,引人注意。

9月23日,珠江实业宣布,拟通过非公开协议转让的方式,向控股股东珠实集团(持有珠江实业31.1%股权),转让颐德大厦所有权,转让价16.22亿元(含增值税)。

颐德大厦为珠江实业在2017年建成的甲级商务写字楼,总成本约为9.89亿元,该大厦位于广州越秀区东风中路362号,分为地上32层,地下4层,总测绘建筑面积约5.84万平方米,证载面积4.36万平方米。

另外,珠江实业还拟通过广州产权交易所,公开挂牌转让广州天晨房地产开发有限公司(简称“天晨公司”)49%股权,挂牌底价不低于2.13亿元。受让方须同意向天晨公司提供金额为9亿元的借款。

由于股权转让尚无确定交易对象,无法确定是否构成关联交易。目前,天晨公司由珠江实业持股49%,港中旅及广州名懋房地产分别持股26%及25%。交易完成后,珠江实业将不再持有天晨公司股权。

两笔交易,珠江实业都把目光聚焦在资金、周转层面。它于公告中表示,交易有利于加快盘活公司存量资产、提高资产周转率、加快资金回笼,并优化资产结构、改善财务状况、降低负债率。

珠江实业作为广州首家上市房企,20余年来操盘了许多地标式建筑,一度与越秀地产并列广州房企“双子星”,名声在外;但直至2019年,它的营收规模却仍只为30亿元左右,不及越秀地产的十分之一。

2020年上半年,珠江实业实现营业收入14.59亿元,同比增长14.89%;其中房地产开发业务营收13.35亿元,占当期营业收入的91.55%,也较上年同期增长37.07%。

不过,期内其实现签约备案销售面积40,661.06平方米,同比下降32.26%;销售金额7.31亿元,同比下降13.82%,两项指标双双下降。

整体而言,期内珠江实业归母净利润转亏,为-2562.44万元,同比下降149.98%;货币资金19.94亿元,同比也稍有减少。除此之外,其资产负债率也由去年同期的75.75%上升至85.16%;流动比率分别由3.23、1.53降至1.43、0.28。

即使面对利润、现金量下降,负债水平提升的情况,珠江实业仍须维持自身的运转节奏。

上半年,它新开工面积388,030.2平方米,占本年度计划目标的62.29%,主要包括广州塔岗项目和长沙珠江悦界商业中心商业项目;新增竣工面积141,222.12平方米,占本年计划的57.23%。换言之,下半年还有大量的开工、施工的指标等待珠江实业去完成。

为了获取更多的真金白银,珠江实业无疑在融资路途上加快了节奏。

仅在8月份中下旬一周的时间内,它就宣布拟发行18亿元超短期融资券,后完成了一笔8亿元利率1.89%的超短期融资券发行;于此同时,它还牵手广州农商行,拿到了100亿元的意向额度。

不仅如此,珠江实业还向珠实集团求援。此前,该公司就曾向珠实集团或其指定的全资下属公司借款额度不超过10亿元;近日,它又向珠实集团借款不超过25亿元,单笔借款期限不超过3年,借款利率不超过6.5%。

对外融资虽然能够解渴,但毕竟都是有息债务;对于珠江实业来说,出售资产或许才是其解决资金难题、减去负担的有效途径。

此次抛售颐德大厦与天晨公司的总价为18.35亿元,体量已接近它半年度的在手资金。不过,珠江实业之所以会剥离天晨公司,跟天晨公司的“累赘”性质也有关系。

“股权+债权”的模式,是珠江实业多年来基于业务发展制定的策略,天晨公司就是它以该模式获得的合作项目。公司对应的项目为珠江天晨,位于广州海珠区昌岗中路100号橡胶新村懂不,由四栋建筑物组成,主要业态为住宅、酒店(公寓)、地下车位。

据资产评估报告显示,截至今年5月31日,天晨公司的资产总额为21.03亿元,负债总额为21.01亿元,由此计算,该标的的资产负债率接近100%。

2018年、2019年和今年前5月,天晨公司的利润总额为-399.92万元、-396.5万元、-124.08亿元,经营活动现金流为-4714.36万元、-19411万元、-2213.37万元。从数据来看,它一直处于亏损的状态。

今年5月,上交所对珠江实业发出问询函表示,珠江实业对天晨公司的2.28亿元拆借资金2020年7月到期,而天晨公司2019年底账面现金仅687.96万元,其他几家公司到期日大多在2021年,账面现金也不容乐观。巨额拆借资金及资金占用费能否顺利收回?

以此看来,如果顺利将天晨公司从上市公司剥离出去,或许能让意在增现金、降负债的珠江实业,长舒一口气。

(责任编辑:CF006)

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