频繁转让项目股权、私有化酒店，中国金茂打响现金流保卫战

来源：蓝鲸房产/赵海名

左手转让项目股权，右手私有化酒店，“进击中”的金茂似乎有些焦虑。

9月29日，北交所信息显示，武汉化资企业管理咨询有限公司（下简称“武汉化资”）拟挂牌转让青岛方靖置业有限公司100%股权及500万元债权。天眼查资料显示，武汉化资是中国金茂的间接子公司。

值得一提的是，在此之前，中国金茂还相继转让了福州滨茂、贵阳黔茂两家房地产公司的股权。

与此同时，中国金茂私有化金茂酒店的请求也于近日获得了批准。一系列资本化运作背后，中国金茂意欲何为？

连续出售项目股权

九月份以来，金茂拟挂牌转让了3个公司项目股权，这让金茂再次成为行业的关注点。

9月24日，据北京产权交易所预披露消息显示，中国金茂旗下公司福州兴茂房地产有限公司拟转让福州滨茂房地产有限公司51%股权。

资料显示，福州滨茂成立于2019年12月30日，注册资本达35亿元，福州滨茂是中国金茂滨海新城项目的开发主体，该公司曾两次拿地，最终揽下了其在福州的首个城市运营项目。

其中，2019年12月11日，福州滨茂房地产有限公司以33.05亿元竞得2019滨拍-5号地块，成交楼面价约4282.93元/㎡。2020年1月22日，福州滨茂房地产有限公司以33.05亿元竞得2019滨拍-7号地块，成交楼面价约4856元/㎡。

上述两幅地块合计面积达到897.365亩，总建面近200万平，这也是中国金茂首次进入长乐滨海新城。对于这两宗地块，中国金茂拟将其打造为滨海新城新地标，建设达250米高“中国印”项目。

出售股权的动作还在持续。9月27日，中国金茂附属公司金茂西南企业管理（重庆）有限公司拟转让贵阳黔茂地产60%的股权；9月29日，其又称拟挂牌转让青岛方靖置业有限公司100%股权及500万元债权。

事实上，这样的操作对于金茂来说已经是轻车熟路，去年5月下旬以来，金茂在不到一个月的时间里，连续出让8宗地块的项目股权，其中4宗以引入新股东的形式出让，另外4宗则直接挂牌出让。

分析人士指出，中国金茂重启股权转让动作，或与近期融资环境收紧有关，其中不乏有腾笼换鸟、缓解资金压力的心思。

知名地产分析师严跃进表示，至少目前来说不会涉及到资金链的问题，类似转让，或更多的是为了筹集资金，或者说改善现金流的状况。而且部分项目本身就已经快计入到预售的阶段，那么依然进行转让，这或多少是为了降低负债或者增加其他新项目的投资机会。而类似小股操盘的模式，当然也是降低投资成本和扩大规模的重要手段，可以认为是一种新的或比较稳健的投资策略。

而这也可以从财务报表上窥见一二。财报数据显示，近年来，中国金茂少数股东权益增长迅速，2014年年末仅有147.38亿元，归母权益为297.01亿元。2015-2019年年末，公司的少数股东权益分别为158亿元、241.18亿元、335.92亿元、424.69亿元、464.86亿元，归母权益分别为335.47亿元、316.26亿元、328.52亿元、357.96亿元、393.72亿元。

可见，相较于2014年年末，在五年时间内，上市公司的少数股东权益增长的幅度就达到了215.42%，而同期归母权益增幅仅为32.56%，少数股东权益增幅明显大于归母权益。

借助于小股操盘，中国金茂也在规模上实现了“大跃进”。数据显示，中国金茂累计取得签约销售金额共计1458.2亿元，同比增长34.74%，累计签约销售建筑面积约768.99万平方米，同比增长57.18%。在克而瑞统计的房企百强排行中位居第12名，去年同期为第17位。

酒店私有化背后的融资猜想

与股权转让同时进行的还有私有化酒店。

9月25日，金茂发布公告称，金茂酒店私有化计划获批准。早在今年6月12日，中国金茂与金茂酒店联合发布公告，称建议私有化金茂酒店，同时撤回上市。

事实上，金茂酒店一直有着不错的毛利率。今年上半年，受疫情影响，金茂酒店收入为6.11亿元，同比下降50%；毛利为3.14亿元，同比下降56%；虽然短期亏损，但从长期来看，金茂酒店的毛利率十分可观。2019上半年，中国金茂城市及物业开发毛利率为34%；商务租赁及零售商业运营毛利率为86%；酒店经营毛利率为50%，上半年，该项毛利率仍有34%。

虽然看起来无私有化的必要，但中国金茂却态度坚决。据金茂酒店公告数据显示，中国金茂将以每股4.8港元的价格完成对金茂酒店的私有化，与停牌前3.68港元的收市价相比，其收购溢价超30％，为此，此次私有化交易中国金茂共需支付31.9亿港元。

对于私有化金茂酒店的原因以及益处，金茂酒店在此前公告中给出了三个解释。一是目前新冠疫情和全球各国旅游业限制等影响，私有化符合长期发展；二是金茂酒店股份合订单位的流动性较低，该情况已持续较长时间；三是目前是变现投资的好机会。

安信国际认为，私有化将可解除商业信托对酒店资产的锁定。酒店资产若以抵押贷款作融资，其融资成本将低于金茂酒店平均之收益率。

上海中原地产分析师卢文曦也表达过类似的观点，他认为，私有化的做法，多半和上市公司在资本市场上的表现较弱有关。对于金茂来说，今年实际上销售业绩还不错，说明企业成长性较好，而且其在城市运营等方面有较好的项目和开发经验，本身也有助于降低投资成本，这也使得通过资本市场来获得融资等操作变得没有意义。尤其是类似平安等入股后，本身企业实力增强，通过私有化的做法，能够减轻企业经营的负担，也有助于后续导入其他战略投资者。

不过私有化能否真正对融资带来便利，业内持有不同的观点，美银证券发表研报指，中国金茂以逾30%溢价私有化金茂酒店，背后缺乏良好的财务回报潜力和足够的商业理由，加上2020财年业务或有大部分来自一次性收益，业绩前景不明朗，因此将金茂的评级由“买入”下调至“中性”。

“三道红线”压力下，短期偿债压力加大，正成为每家企业的达摩克罗斯之剑，一系列的资本腾挪动作之后，金茂能否迎来充裕的资金环境，蓝鲸房产将持续关注。