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观点 | 这些房企都不拿地了:上半年82.5%的上市房企未在22个集中供地城市拿地

2022年07月04日 09:53 来源:丁祖昱评楼市
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“今年以来土地市场始终处于低位,截至6月末,50强房企中仍有三成房企尚未拿地。若是聚焦重点22城,50强房企中未拿地比例过半数。

房地产行业对“人、地、钱”的依赖度极高。土储规模极大程度决定了未来的业绩增量,新增土储过少,有可能会导致没有项目可卖,最终退出市场。

尤其对上市房企来说,土储极为重要。长期以来,上市房企估值与土储关联度较高。

据统计,211家上市房企中,2021年至今尚未在22城集中拍地城市中拿地的企业有约88家。

2022年上半年,高达82.5%的上市房企尚未在22个集中供地城市拿,绝大多数为民营上市房企。

至今还在拿地的房企中,主要以国企、央企为主,且地方城投、平台公司的“托底”现象严重。”

2022年上半年,各大房企的投资力度和意愿显著下滑,截至6月末,土地成交体量同环比下降均超五成,而随着能级的提升,成交量价同比降幅也持续增大。

CRIC数据显示,2022年前6月,新增货值百强门槛44.4亿元,同比大降58%;投资金额、建面百强门槛分别为15.9亿和28.1万平方米,同比降幅61%。

具体到企业来看,近九成房企拿地金额同比下跌,拿地企业中,国企、央企仍是土地市场的主力军,民企几乎隐身,地方平台公司仍旧处于“托底”态势。

就全口径销售TOP50企业而言,国央企占比达到74%,接近75%的投资金额来自国企央企,尤其中海、华润、招商等房企在22城投资相当积极,民企则近乎“隐身”,拿地金额占比仅有25%,且集中在少数企业中,如龙湖、滨江等。

从已拿地的典型百强企业来看,除滨江等少数房企拿地金额维持正增长,万科、绿城等拿地金额同比跌幅超过60%。

值得注意的是,虽然部分典型百强企业拿地金额同比跳水,但其在整体市场投资放缓的情况下仍在保持一定的新增土储。

部分房企已近一年不曾拿地。

截至6月末,50强房企中仍有三成房企尚未拿地,若聚焦重点22城集中供地城市,50强房企中未拿地比例超过半数。

2021年2月,自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中”政策,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次,同时要求试点城市单列租赁住房用地占比一般不低于10%。

在集中供地的土拍模式下,土地拍卖逻辑与以往模式发生了根本性的改变。

截至6月末,百强房企投资金额的83%集中于22城,22城以外仅占17%,百强房企对于核心城市以外的投资可谓“慎之又慎”。

随着22城重要性的增加,我们统计了211家上市房企,2021年集中供地至今的拿地情况。

结果发现,2021年集中供地至今,有约88家上市房企尚未拿地,若剔除热度最高的2021年第一批次集中供地,2021年第二次集中供地至今,有高达124家上市房企尚未在22个集中供地城市拿地,占比约58.8%。

2022年上半年至今,211家上市房企尚未在22个集中供地城市拿地的占比为82.5%。绝大多数为民营上市房企。

土储对于上市房企的重要性不言而喻,企业估值与其关联度极高。在这样的背景下,已有部分上市房企近一年未在22城落子,一方面是在“三道红线”政策下,不少企业融资端受阻,另外一方面,还是行业信心问题。

虽然今年二季度以来中央和地方对房地产政策进一步放松,在企业融资、拍地门槛、资金监管、限购限贷等方面均有放松,但由于行业新房销售表现仍未出现真正转好,企业拿地信心依旧低位,二季度土地流拍与一季度相比,仍无实质性改善。

从依然还在拿地的企业来看,滨江和龙湖是少数在集中供地中相对积极,且拿地金额排在行业前列的民营企业。

滨江上半年拿地几乎全部来自杭州的两轮集中供地,而龙湖则在北京、重庆、杭州、合肥等核心城市分散投资。

滨江集团方面表示:“公司之所以还在继续拿地的主要原因,首先是财务稳健,有比较充裕的现金流,历来资金杠杆也不高,财务成本仅4.9%,其次是深耕主义下的客户认可度。”

有“杭州一哥”之称的滨江集团长期以来都是区域深耕的典型。2021年滨江实现销售额1691亿元,同比增长24.01%,超越同期TOP30房企的平均增速-2.65%,销售目标完成率112.73%。

滨江集团长期重仓杭州、聚焦浙江,以此稳固基本盘,再适度加强省外重点城市布局,这一打法使其在如今的市场环境下保持了一定的拿地底气。

滨江集团告诉我们:“滨江首先是区域品牌而不是全国品牌。”

他们至今的定位尚未改变。

龙湖集团与滨江略有不同,但总体仍是“深耕战略”的受益者。

龙湖的城市深耕战略最早始于2012年,当时企业在首次进入行业十强之后开始放缓布局节奏,将公司战略升级为“产品聚焦、加大区域纵深、增持商业”,之后又2013年将战略刷新为“扩纵深、近城区、控规模、持商业”,更坚定地布局一二线热点城市,发展模式由高增长转向精耕细作,并一直坚持至今。

截至2021年底,龙湖进入的城市数量为69个,在同等规模的企业中偏少。与之形成对比的是,龙湖的单城市产能达到42.04亿元,在同等规模的企业中是最高的。

值得注意的是,龙湖单城市产能最高在2017年,销售规模首次突破千亿之后,龙湖开始略微加快进入其他城市的脚步,促进规模的进一步增长,随之而来的则是单城市产能有所下滑。

截至2021年底,龙湖的总土储建面为7354万平米,较2020年略降。

近年来,不少房企收缩区域布局,回到“深耕战略”,聚焦核心城市。如建业地产持续深耕河南省内三四线城市,弘阳地产开始回归深耕江苏省,祥生地产也回到大本营区域开始深耕。

房企们正逐步放弃一些城市,稳固自身。

我们认为,短期内国央企、平台公司的强势局面不会反转,仍是集中供地的主力军。

随着销售的复苏以及金融环境的相对宽松,民企会更多的参与到土拍中,且地方城投、平台公司的“托底”会有一定减少,主要原因在于部分平台公司不具备完全开发的能力,且持续托底对于资金要求也较高。

对于部分房企而言,想要介入集中供地的核心城市,合作开发、联合开发或是有效渠道。

未来土地市场的热度能否恢复,主要取决于民企拿地能力的恢复。我们期待民企们“复出”试水。

(责任编辑:CF006)

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