文 | 蔺烟然
从近20年的历史数据来看,商品住宅市场成交面积同比增速与M1同比增速基本同步。对M1数据进行周期拟合,目前市场正处于底部调整的进程中,存在继续下探的空间。
2023年上半年市场环比2022年是“阶梯式L型”下探,2季度环比1季度,以及5、6月销售数据环比同样呈现“阶梯式L型”下探。按此趋势,同策研究院预计,下半年比上半年可能再次阶梯式下探。
如果任由市场发展,未来半年到一年的时间,市场将承受较大下降压力,明年上半年可能再次呈现“L型”趋势。
图:2000-2023年6月M1-M2与周期拟合趋势
市场风险也尚未出清。根据同策研究院估算,截止2022年全国项目停工面积就约有8.96亿平米,商品住宅为6.7亿平米,占比约73%,相关风险在今年持续累积。在国家级调控政策不会大幅宽松的情况下,下半年最直接的影响就是风险高的房企继续停工、暴雷、甚至破产,市场回暖难上加难。
假设市场依然“L”型下探,参考样本城市6月环比跌幅,用中性测算和悲观测算两种方式预测市场规模,同策研究院预估今年全国住宅名义销售规模在7.9亿-8.7亿平米之间。
具体来看,中性情况下(下半年环比跌幅参考样本城市6月环比跌幅)销售面积约8.7亿平米,全年同比下跌24.3%。
悲观情况下(三、四季度阶梯式环比下跌,跌幅参考样本城市6月环比跌幅),即三季度环比二季度下跌,四季度环比三季度继续下跌,预计全年销售面积7.9亿平米,全年同比下跌30.6%。
上述测算是名义上的成交规模,考虑到工抵房仅是名义上的产权过户交易,不形成实质性交易。剔除工抵房近1亿平米的规模,实际的住宅销售规模可能仅介于6.9亿-7.7亿平米。
截至2023年7月,保利置业累计实现合同销售金额约人民币399亿元,同比增长110%。累计合同销售面积约159万平方米,合同销售均价约人民币25105元/平方米。
据澎湃新闻报道,从知情人士处确认,截至目前,碧桂园仍未能支付应该于8月7日支付的两笔美元债的票息。两笔债券的利息均有30天的支付宽限期。
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