房贷再调整：降存量房利率，降二套房首付及利率

文 | 关山

8月31日晚间，央行和金监局连发两项房贷新政“大招”。

其中《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确了降低存量房贷的两种途径。

第一，借款人向银行提出申请，重新换一笔更低利率的贷款。这笔新的贷款利率需要自主协商，理论上可以拿到当年银行系统给出的最大优惠和折扣。第二，借款人向银行提出申请，直接在已有的合同上修改房贷利率或争取更多优惠。理论上可以把当年办理房贷时没有给足的优惠尽量补足。

从此次央行政策可以看出，其清楚地给出了降存量房贷利率的要求和时间。今年8月底前的各类存量贷款，都可以享受降房贷利率的利好。若是相关居民家庭有这个意向，可以在9月25日开始办理。

易居研究院研究总监严跃进预计，在这期间，各商业银行正加紧制定新规则和合同，以积极应对各类客户的需求。“该政策是针对全国所有银行制定的，所以对于各类城市各个购房者都适用，即全国各地各类存量房贷都可以下调。此次政策鼓励银行给各客户降房贷利率，从实际操作看，一些利率明显偏高、房贷有违约风险的客户，或更可能争取到此类优惠政策。”

严跃进表示，此次降存量房贷利率的政策，更是历史上非常罕见的极具创新的政策工具。1994年中国建立了房贷制度，“按揭贷款”一词诞生。但这么多年购房按揭贷款市场中，从没有“中途调整存量房贷利率”一说。所以此次房贷政策具有历史的突破性，其和最近两年提前还贷数量增加、居民家庭月供压力较大等有关。

同一日，央行和金监局还发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，涉及首付比例和房贷利率两部分内容。

首付比例上，该政策明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

明确首套房和二套房的首付比例，即两成和三成，这也为后续各地降低首付比例确定了方向。严跃进认为，首付比例为20%的规定，在很多地方已经执行。但是确实有很多城市由于限购的因素，直接规定二套房的首付最低比例为40%。所以此次最低首付的政策，其实就是督导各地积极作为，主动降低各种首付比例。

而且，降低首付比例政策对于刚需和改善型购房需求都有积极作用。

在房贷利率方面，此次政策明确，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

而该政策的最大变化在于，二套房的利率下限从过去“加60个基点”变为“加20个基点”，相当于一次性降低了40个基点。从这个角度看，严跃进表示，此次政策体现了“一碗水端平”，二套房和首套房一样，其购房成本都在明显下降。“即便有部分购房者可能不能享受认房不认贷政策，若按现在的政策，即便是二套房，其房贷利率也将明显下调。”