中海：一线、强一线城市改善性需求将更加强劲

文 | 关山

在行业深陷低迷之时，作为央企龙头的中国海外发展（0688.HK）仍可保持稳健经营。

2023年中报显示，中海上半年实现收入891.6亿元，同比减少14.1%；归母净利润134.9亿元，同比减少19.4%。三道红线指标也全部居于“绿档”，剔除预收款后资产负债率51.21%，平均融资成本3.54%，保持在行业最低区间。

关于下半年公司将如何实现稳中求进，中海集团相关负责人回复中华网财经：“我们将正常推进。”

从管理中提升毛利率

中海素有“利润王”之称，在今年上半年实现毛利率22.61%。但，这是近年来中期最低水平。在2020年上半年，该数据曾一度达到过30.59%。

在8月28日召开的投资者交流会上，副总裁郭光辉表示，中海更看重能体现公司整体发展管控能力和水平的指标。特别是在限地价限房价的情况下，毛利率水平有所限制，如何企稳和提升毛利率，其实是摆在每个公司面前的课题。

管理的红利如何能够体现？郭光辉表示，就是提升核心净利润率，从投资、运营、成本到费用，每一个环节、每一个部门都要做好管理工作。

“这其中像我们的管理行政费占比3.8%、融资成本3.54%，应该都是行业最低区间，同时在成本端也有优势。”郭光辉认为，这些优势在行业转至下半场时，会为公司核心净利率持续保持领先提供基础。

上半年，中海录得核心净利润率15.5%，已较去年底（13.54%）提升近2个百分点。

商业项目集中入市，聚焦一二线城市改善需求

值得注意的是，在上半年，包括昆明中海国际中心、沈阳中海广场、沈阳和平环宇城、天津梅江环宇城、中海友里公寓（上海松江三店）等在内，10个商业项目投入运营，其中3座写字楼、4座购物中心、3栋长租公寓共计建筑面积73万平方米。轻资产模式管理外部商业物业方面，在上半年也新增22万平方米，累计管理115万平方米。

平安证券分析指出，商业板块正在稳步发力。上半年，公司商业物业租赁运营收入29.5亿元，同比增长11.3%，剔除减租影响同比增长了18.7%，写字楼、购物中心成熟期项目出租率达89.5%、97.8%。

而中海销售合约额在上半年达到了1801.8亿元，同比增长30.1%。

行政总裁张智超在投资者交流会上表示，下半年公司货量依旧非常充足，全集团有6100亿元总可售货量，并且8成在一线、强二线城市，上海、北京、深圳、广州、成都、杭州等城市都有新的项目入市，其中上海预计贡献合约额400亿，北京预计贡献合约额超300亿元。

在中海看来，一线、强二线城市当中的改善性需求还是足够强劲的。张智超以刚刚开盘的上海杨浦项目为例，该项目开盘去化率超过90%，购买客户主要是改善型客户为主。

“我们预判未来这种需求反而会更加强劲，更加成为住房市场的主力。”张智超表示，中海对全年20%增长目标是充满信心的。

看好下半年投资机会

截至6月末，中海总土地储备6096万平方米。在2023年上半年，公司（含中海宏洋）新增16宗土储，总购地金额414.3亿元，其中北上广深新增货值占比44.7%。

根据中指院（公开市场拿地）、克而瑞（全口径销售）数据，2023年上半年，公司在公开市场拿地销售金额比为19.9%，位居50强房企第6位。

从投资机会来看，张智超表示，若不含中海宏洋，公司上半年拿地13宗，权益投资额379亿元，相当于去年全年投资额44%。并且上半年拿地质量高，约80%货量位于一线城市和强二线城市。

中海认为，下半年投资机会将会更好。从跟踪的重点城市供地计划来看，上半年供地量大概占全年供地量36%，意味着下半年将有更多的投资机会出现。并且上半年热点城市、热点地块竞争激烈，从7、8月份情况来看，土地市场已经表现得更加理性和平稳。

同时，非公开市场拿地保持活跃。平安证券分析指出，公司把握收并购、城市更新等资源机遇，斩获广州亚运城项目100%股权、深圳龙盛二期项目、北京衙门口项目等多宗项目。

张智超表示，上半年在北京和上海两个大的城市更新项目北京中信城，上海建国东路项目推进顺利。在收并购和城市更新方面，公司也会进一步发力。投资策略方面，坚持“三个主流”，即投资主流城市、主流地段、主流项目。