地产10强，再度大洗牌

不知不觉，2024年已经过去一半。

得益于5月以来各类利好政策出个不停，房地产成交终于有了起色。

据克而瑞数据，今年6月，TOP100房企实现销售操盘金额4389.3亿元，环比增长36.3%，近六成百强房企实现单月业绩环比增长，近三成房企实现单月业绩同比增长。其中中海地产单月销售466亿元，创近一年来新高。

而从百城房价指数看，6月平均价格为16421元/平方米，环比上涨0.15%，涨幅较5月收窄0.1个百分点，同比上涨1.5%。

累计业绩看，上半年百强房企实现操盘金额18518.3亿元，同比降低39.5%，但降幅收窄了4.7个百分点。

销售“回暖”，能持续多久？半年时间，房地产行业发生了怎样的变化？今天，明源君就来盘点下各大房企上半年的经营情况，以及对下半年市场的若干展望。

行业还在剧烈洗牌，地方国企开始霸榜销售前十

对比去年同期，今年上半年房企前十的排名变化，挺值得玩味。

第一个变化是民营房企从三家减到两家，滨江超过龙湖，位列民营企业第1位。

随着碧桂园的退出，今年上半年房企销售前十，仅剩下滨江集团和龙湖集团两家民企。

这其中，滨江集团实现销售额582亿元，排名从去年同期的第10名升到第8名，比龙湖还高出两个名次。

滨江之所以能够取得这么好的业绩，有几个原因可供参考：一是滨江的项目多集中于经济发达的浙江，其中杭州占大部分，这样能够最大程度发挥区域深耕的优势。二是常年的区域深耕，使得滨江对于本土购房者认可的各项需求更为了解，所以其打造出来的产品，客户认同度高，销量自然不会差。

第二个变化是中海地产与保利发展的差距在不断缩小，双方你追我赶，咬得很紧。

2023年上半年，保利发展以2366亿元操盘金额稳居房企第一，中海地产以1785亿元排名第三，保利领先中海近600亿元，差距还是非常明显。

到了2024年上半年，虽然保利发展仍以1733亿元排名第一，但中海地产也不甘示弱，直接以1483亿元超过万科跻身第二名，两家差距缩小至250亿元左右。尤其6月份，中海在上海、深圳几个豪宅盘的带动下，单月销售466亿，同比增长40%。

相比保利发展布局38城，中海地产去年只布局20余个核心城市，更加聚焦，去化和利润表现也更具优势。

当然，保利发展也在有意识地剥离低效资产，优化资产结构。比如今年5月，保利转让北京利通房地产100%股权及债权，底价25亿元。

第三个变化是地方国企在前十榜单中的比重不断增加，位置也越来越靠前。

前几年，房企榜单前十名一直被中海保利为代表的央企、万科为代表的混合制房企，以及龙湖为代表的优质民企牢牢把控，不过最近两年，以建发、越秀为代表的地方国企开始在土地市场崭露头角，销售排名也是逐年上升。

比如前几年还比较低调的建发房产，今年直接凭借660亿元销售额冲到了第七名。

越秀地产的名次也是逐年上升，今年更是凭借555亿元销售额杀到了前十，排名第九。

也就是说，前十榜单中，地方国企已经牢牢占据了两个名额。包括排名第11的华发股份，和第十名龙湖集团也相差不远。

所以2024年销售前十会如何演变，仍值得期待。

土地市场依然疲弱，但有两股地产势力在逆势崛起

虽然土地市场整体下滑，但仍有30%企业的拿地金额同比上涨，且主要集中在一二线城市。

明源君梳理了一下今年在土地市场表现亮眼的三股地产势力。

第一股是以中建壹品、中建智地为代表的中建系。

这几年土地市场非常明显的一个变化，就是许多地产乙方纷纷下场做起来了甲方。

比如隶属于中建三局的中建壹品，今年上半年拿地金额239.4亿元，名次从去年同期的28名，直接冲到了第二名，比华润置地、保利发展还高。

隶属于中建一局的中建智地，今年上半年拿地金额112亿元，名次从去年同期的23名，直接冲到了第9名，超过中海地产。

建筑企业做地产开发业务，优势还是非常明显的：

第一就是资金优势。类似像中建这样的央企建筑业巨头，资金实力自然毋庸置疑，很多银行甚至求着他们贷款，融资成本和融资渠道是很多房企难以匹敌的。

第二是业务协同优势。房地产与建筑业本身就是上下游产业链关系，建筑商做房地产，一方面能发挥业务协同效应，增厚企业业绩。另一方面能有效控制开发成本，提高项目效率。

第二股是以建发、国贸为代表的国企系。

土地市场另一个显著变化，就是地方国资纷纷出手，在大部分房企收缩投资之际，攻城略地。

比如厦门三大国企—建发集团、国贸控股、象屿集团，今年就在土地市场出尽了风头。

比如建发集团旗下的拥有建发房产，今年上半年拿地金额321.8亿元，名次从去年同期的第6名，直接冲到了第1名，成为拿地金额最高的房企。

再比如国贸控股旗下的国贸地产，在今年上半年同样收获颇丰，直接以119.5亿元拿地金额冲到了第7名，比去年同期提高了10个名次。

当然，拿地也同样都聚焦在厦门、上海、杭州等一二线城市。比如建发上半年仅在厦门就投资上百亿元，在杭州也投入了上百亿元。

除了厦门国企系，北京国企系今年也动作频频。

比如北京市国资委管辖的城建集团，今年上半年以109.5亿元拿地金额冲到了第12名，拿地区域主要集中在北京。

北京市国资委管辖的金隅集团，今年上半年以63.8亿元拿地金额冲到了第18名，底价拿下北京朝阳一块宅地。

总结下来，为了保证资产安全，现在房企投资拿地，就是两个收缩：

一个是城市收缩，比如招商蛇口今年就明确表示，要从30城收缩至10个高能级城市。绿城也表示今年会积极拓展10个战略城市，其他需要视情况而定。

另一个是板块收缩，宁可选择利润低但去化快的中心区域，也不会选择利润率高但去化速度一般的外围区域。

去库存时代，房企抓住时机快速去化‍‍‍

未来几年，房地产的重点工作是什么？

先说一个大背景，从4月份中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，到后面自然资源部新出台18条政策措施处置闲置存量土地，以及央行设立3000亿元保障性住房再贷款。

这几条政策下来，其实都有非常强的指示性，意味着楼市将开启新一轮“去库存”，控制增量，消化存量。

重点工作一：以旧换新

据央视网报道，截至目前，全国已有70多个城市加入了住房“以旧换新”的行列。

各地支持“以旧换新”主要是两种模式：

一种是中介帮卖旧房模式，就是房企联合中介机构对旧房优先进行推广销售，如果一定期限内旧房售出，则按流程购买新房。

比如招商蛇口东莞公司就与贝壳合作，若旧房成功出售，客户也成功认购新房，能凭发票抵扣前期中介费。若旧房未能在约定期限内售出，解除新房认购协议，退还订金，意向客户无需承担违约责任。

第二种则是国企收购旧房模式，就是由国资平台直接收购业主手中的旧房用作保障性住房，这样业主可以直接去购买新房。

国企下场收购一是面向小业主，二是面向民营房企。‍‍‍‍‍‍

明源君觉得，“以旧换新”不仅可以有效降低房地产库存，也可以极大缓解房地产市场的下行压力。

当然，从各个券商机构的测算来看，如果政策收储想把住房去化周期压缩至18个月以内（18个月的去化周期大致对应了住房供需基本平衡的状态），大约需要约7万亿元的资金。

所以，政策收储能否达成既定目标，有两点还需要进一步观察：一是政府后续是否会加大保障性住房再贷款的资金规模；二是收购过来的存量住房，如何重新盘活，高效利用。

重点工作二：存量资产盘活

之前明源君也提过，虽然盘活存量资产困难重重，但房企对于做这件事的积极性非常高。

一方面，存量资产规模庞大，盘活之后能直接为企业换来不菲的资产处置收入，在一定程度上能够缓解企业财务紧张的局面。

另一方面，存量资产盘活之后，能将长期困扰企业的“包袱”变成财富，有效降低自身杠杆率。

目前很多头部房企都在大力盘活资产

第一，将自有存量资产物业改造为长租公寓。

比如保利发展就启动了“去库存、调结构”行动，通过改造自有的存量资产项目，然后转化为长租房源，实现盘活。

再如成都城投也和成都泊寓，共同设立一家公司，双方各出资1500万元（各占股50%），以包租方式获取成都市干道建设指挥部权属的怡北商住楼资产作为初始运营项目，出资对项目进行改造、运营。

第二，把低效物业重新改造，实现焕新盘活。

比如中海某购物中心，就通过清退低坪效空间和空间重构，实现客流大增长。

比如中海通过重新划分商场铺位，进行小铺分割、缩小单铺位面积，以此找到利润与消费者体验之间的平衡点。

同时中海还将原来的零售及主力店等大铺进行切分与改造，补充小面积的餐饮及娱乐配套铺位，这样不仅可以提升铺位租值，同时也起到更好的引流作用。

招商蛇口某购物中心则从内部空间动线入手，在便利性、氛围营造等方面做出了优化。

比如，挑空中厅采取逐层退台的设计，减少遮罩，增加了顶棚玻璃贴膜处理，加强了室内空间的通透感。原北区入口处的自动扶梯拆除，能更好的引流顾客至一层其他区域。