美的置业开发业务“潜水”度周期

“调仓”后的美的置业，选择了换一种方式继续房地产开发业务。8月19日，美的置业召开2024中期业绩发布会。在此次业绩会上，美的置业管理层以极大的篇幅来回应房地产开发业务的剥离：“再困难并不等于说放弃了这个行业”“无论是大股东还是经营团队，对地产行业依然保持着信心”“特殊阶段，公司采用非常规的应对方案去渡过危机”。从实际业务运作上看，美的置业仍保持对开发业务全链条的操盘，这部分业务仅仅是潜入“水下”，由原来的房地产开发变为代建。美的置业管理层更是喊出“开发业务总有一天还会回到这个舞台上来”。

抛掉96%营收？

房地产行业深度调整，美的置业也交出了一份不算优秀的成绩单。财报数据显示，2024年上半年美的置业实现营业收入251.34亿元，同比下降30.83%；毛利约23.21亿元，同比下降51.6%；公司拥有人应占利润为3.76亿元，同比下降51.9%。

这似乎也可以解释美的置业下决心剥离的动作。6月23日，美的置业突然宣布了重大重组计划，将房地产开发业务进行剥离。按披露的预计时间表，美的置业将在今年10月18日完成实物派发。系列重组完成后，控股股东美的发展将持有100%的非上市房地产开发业务产权线和81.13%的专注经营性业务的美的置业股权。

当前，美的置业经营主要业务包括房地产开发与销售、物业管理服务、商业物业投资与运营以及房地产科技。具体业务上，2024年上半年，美的置业房地产开发及销售收入241.05亿元，占了总收入的96%。而其他三大业务，对比来看，业绩贡献尚小。

剥离房地产开发业务，等于抛掉96%营收？在此次业绩会上，美的置业管理层以极大的篇幅来回应房地产开发业务的剥离。

美的置业执行董事兼首席财务官林戈回应称，当前整个行业正处于艰难的出清与转型阶段。尽管面临挑战，并不等于说放弃了这个行业，无论是大股东还是金融行业都对房地产抱有信心。在应对这一特殊阶段的周期性变化时，美的置业采用了特殊的重组方案去渡过危机。

林戈指出，保留了一个重要的主体上市，除了继续提供物业管理、空间服务以及建筑科技外，事实上整个团队依然保持对开发业务全链条的操盘。将开发业务从上市主体中剥离出来，实际上是为了更灵活地利用股东资源，以更好地度过这一周期。“相信美的置业的房地产开发业务总有一天还会回到舞台上来，这背后有非常重要的考量点，是股东对于整个行业的信心，以及股东对于我们应对周期之下的意见和实力认可。”林戈说道。

从实际业务运作上，美的置业开始强调代建，而代建的核心则是被剥离出去的房地产开发业务。美的置业执行董事兼执行总裁王大在表示，剥离出去的重资产，未来作为持续的开发待建，包括交付任务的延续，依然是公司未来非常重要的工作。随着公司逐渐把控股股东交付任务完成，到未来行业不断出现新的机会，控股股东也会把优质的项目补充到开发建设资源，这是公司在原有开发链条上非常好的历史延续。

剥离房地产开发业务并不意味着经营上的“一刀两断”，美的置业仍将保留对房地产开发业务的操盘运营，只是相关数据不反映在报表上。“调仓”后美的置业选择了换一种方式继续房地产开发业务，这部分业务仅仅是潜入“水下”。

从“扩张”到“缩表”

在房地产行业迅猛发展的年代，大多数房地产企业纷纷采取重资产策略，积极拓展市场，抢占市场份额。而不断膨胀的资产负债表，也成为当时房地产市场的一个时代特征。

然而，随着房地产行业迈入深度调整期，过去的“扩张”策略已经转变为“缩表”，“活下去”则成为每家房企最关注的话题。

易居房地产研究院副院长严跃进分析称，美的置业的剥离动作，更重要的是将沉重负担及债务外移。把房地产开发业务剥离，将可减少美的置业负债和与重资产属性相关的信用风险。而继续承接业务的代建，则在利润方面继续有体现。

截至2023年底，美的置业手上总现金及银行存款201.4亿元，其中现金及现金等值175.5亿元，比上年末减少约43亿元，若剔除17.7亿元预售监管资金，可动用资金余额156.8亿元。而美的置业一年内到期的有息债务合计122.3亿元，应付账龄超1年的贸易应付款62.7亿元。由此可见，资金压力依旧紧张。

美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐强调，美的置业上市平台重组之后，能够快速把公司的负债总额降下来，公司会轻装上阵，专注于持续稳定的经营性业务，比重和增幅将来会更加稳定，同时ToC业务占比也会大幅增加。

在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，重组完成之后，美的置业还是围绕房地产产业链开展经营业务，业务拓展难度并不会很大。负债规模压降叠加控股股东托底，未来有一定的想象力。

从股价表现来看，美的置业的剥离动作，也受到资本市场的认可。截至8月19日午间收盘，美的置业收报7.21港元/股，较宣布剥离前上涨92.17%，这一涨幅也远远超过了5.9港元/股的收购价格。