一大批房企，已经成功退地

去年末，明源君提到，为了加速房地产行业去库存，2024年以来，从中央到地方，都在积极推动收储工作落地。

尤其去年11月自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》后，更是为各地开展收购存量闲置土地提供了政策指导和工作依据。

果不其然，今年春节过后，广州、珠海、中山、惠州等多个广东省内城市，开始陆续发布专项债收购存量土地的公告。据机构统计，截至2月11日，广东省第一批拟使用专项债收购存量土地的数量，已经超过160宗，拟收购价格合计超350亿元。

这一轮专项债收购存量土地有何特点？哪些房企将会收益？今天明源君就讲下这个话题。

政府斥资百亿元收购存量土地

当中不乏溢价收购和民营企业身影

政府直接出面，拿出真金白银收储存量土地，是个一举多得的好事情。

首先，房企通过与政府签订收储协议，可以获得现金、等值票据或其他形式的补偿，从而达到优化土储结构和缓解当前债务和现金流紧张的目的。

其次，收回的土地政府可以重新规划使用，不仅能有效地防止土地资源的闲置浪费，还能为公共利益或重点项目腾出空间，如建设基础设施、保障性住房等，有助于提升城市功能和改善民生。

最后，通过收回闲置土地，能够有效减少市场存量土地规模，从而缓解土地供过于求的压力，有利于房地产市场尽快止跌回稳。

于是在2024年11月自然资源部发文之后，各地也陆续发布了土地收储公告。

比如今年2月以来，广州、珠海、惠州、中山等广东省内城市纷纷发布了政府利用专项债收购存量土地的公告，涉及金额超350亿元。其中，惠州拟收购价格超120亿元，居首位；珠海拟收购价格66.5亿元，排在第二位。

图片来源：中指研究院

更早时候，岳阳、开封、金华、吉安等多个城市也陆续发布公告，公开征集存量闲置土地进行收储。

综合来看，这一轮专项债收购存量土地，有几个特点：

第一，优先收回企业无力或无意愿开发的地块，且只接受净地交付。

按照顺序，政府利用专项债收购存量土地，会优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其次才考虑其他用途的土地，如进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，以及因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地等等。

而且根据相关政策要求，土地储备中心只接受净地交付，即房企手中的存量闲置土地不能有任何质押、抵押等情况，如有则需要由房企自行解押。

比如这轮惠州拟收回的多宗商住地，大部分成交时间为2021年与2023年，均是已供应未动工用地。珠海市收购的十余宗地块，多数出让于2020年至2022年，且均未进行开发。

第二，房企需按地块单独申报，写明闲置原因、投入成本以及期望价格。

按照经济观察报的报道，某城市规定，房企在申报存量闲置土地时，标明土地的权利人、位置、用途、电子监管号、土地面积、拿地价及其他投入成本。同一家房企申报多幅土地，需按地块单独申报，不能多个地块合并申报。

等信息收集完，土地储备中心会根据企业意愿、市场需求、地块条件等因素，委托备案的土地评估机构拟定收储的基础价格，形成土地储备计划，并与财政部门沟通，结合当地专项债发行计划确定土储专项债的发行额度。

收储方案和实施细则确定后，土地储备中心会与权利人协商收储价格，协商一致公示，无异议报市级政府批准确认收储，金额由财政部门支付给权利人。

第三，土地收回后，当年不再用于房地产开发，保障房则不受限制。

按照规定，运用专项债收储存量闲置土地，原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。

收回土地当年不再供应用于房地产开发，主要目的还是为了防止市场供需失衡，避免因供过于求导致房地产市场进一步波动。

不过这里有一条值得注意，即运用专项债收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。也就是说，专项债收储的存量闲置土地，可以即时用于基础设施或公共设施建设，或者保障房（包括人才公寓）建设。

第四，大部分地块均是打折回收，平均8.7折，但也不乏溢价收购。

这一轮专项债收储的存量闲置土地，多为打折回收。有机构统计，在排除掉协议土地以及已进行部分开发的土地之后，广东36块被收储净地对比拿地价格的整体收购折扣为87.5%。

比如珠海这次收回的涉宅地块，其中2宗为华发集团于2023年12月竞得，本次收储价格约为18.68亿元，相当于出让价的8.9折。另外6宗为珠海大横琴集团在2022年竞得，总收储金额约17.6亿元，较之前的地块出让价格打了7.5折至8.1折不等。

惠州惠城区马安新群上寮两宗地块回收价132934.64万元，相对于拿地价格的74.1%。中山庄严地块政府回收价约为9.54亿元，较之前的出让价11.75亿降价约2.21亿元。

不过，也并非所有地块都是打折收购。

比如茂名收购当地国企的4宗地块，均为原价收购。潮州收购当地国企的三宗地块，有两宗是溢价收购，分别为106.6%、103.6%。河源收购当地国企的三宗地块，也均是溢价收购，溢价率均为103%。云浮收购当地国企的两宗地块，也是原价收购。

不得不说，上述城市的做法，很好解决了政府和房企在定价环节的矛盾。

一方面，原价或溢价收购可以激励企业主动盘活存量土地，避免土地长期闲置，促进土地资源的有效利用。另一方面，原价或溢价收购显示出政府对土地市场的信心，可以提升市场参与者的信心，促进土地市场的活跃。

第五，地方国企成为本轮收购的主要受益者，但也不乏民营企业的身影。

从目前落地的案例来看，各地收储计划主要偏向本地国企。

克而瑞统计了被收购的48幅地块，其中45块都是当地国企所有。比如珠海收购的14幅地块中，本地国企华发集团就有6宗，本地国企珠海大横琴集团也有6宗。

不过，个别城市的专项债收购，也出现了民营企业的身影。

比如中山收购的三幅地块，有两幅属于当地的民营企业，分别是中山榄菊艺术品投资有限公司和庄严科技有限公司。另外一幅则由华润置地、仁恒置地以及当地国企联合持有。

这里明源君要说一句，之所以会出现专项债券收购闲置土地的对象多为国企，其中一个重要原因便是国企持有的闲置土地往往没有复杂的债权债务关系或司法纠纷，符合专项债收购的条件。即便有，资金实力雄厚的央国企，也可以通过各种方式解押土地。

相比之下，民企拥有的’净地’很少，很多都处于抵押状态或有复杂的债权债务关系，且很难筹集到足够的资金解押土地，所以收储过程相对复杂很多，短期难以落地。

房地产今年二季度能否触底

政府收储力度至关重要

前段时间，全球四大投行之一的摩根斯坦利发布了一个报告，信息量很大。当中提到，中国房地产下行周期可能在2025年第二季度触底，但有2个前提。

一是政府通过收储政策有效降低库存，二是银行体系能消化约1万亿人民币的信贷损失。这两点做不到，房地产今年二季度触底也就无从谈起。

既然政府收储能有如此效果，为啥各地没有大规模铺开？其难点和堵点到底在哪？

目前有几个主要原因：

第一，专项债券的额度分配主要依据地方政府的债务风险水平、财力状况和项目储备情况等因素。由于额度有限，许多地区在收购闲置土地时面临资金不足的问题，难以实现大规模收购。

虽然黄奇帆预测今明两年政府可能会拿出10万亿元去收购房地产库存，但目前尚未官宣。

第二，存量闲置土地多在“出险”民营房企手中，不少地块可能存在多次抵押、债权关系复杂等历史遗留问题，让存量闲置土地回收变得困难重重。

第三，不少土地闲置，往往是因为地块不够优质，或者开发难度大，所以，政府收储之后，如何有效盘活这些商品房资源，使其得到合理利用，成为另一个亟待解决的问题。

第四，闲置土地所有者可能因成本或利益考量提出过高的价格要求，而地方政府需在合理价格范围内进行谈判，双方短时间内难以就价格达成一致。

明源君这里也结合具体案例，提供几个思路：

一是配套相应的金融服务政策，真正惠及出险民企。

刚才明源君提到，民营房企手中的存量闲置土地大多已质押或抵押给银行或金融机构，短时间内难以筹集足够资金解押土地，导致无法参与专项债收储。

所以，专项债收储存量闲置土地，想要真正惠及出险民企，就必须配备相应的金融服务政策。

比如金融机构应提供专项贷款或其他金融产品，帮助出险民企解押土地，使其能够参与专项债收储。再者设计灵活的融资方案，如延长贷款期限、降低贷款利率等，减轻民企的融资压力。还有政府可以通过政策引导和设立担保机制，降低金融机构的风险，鼓励其支持出险民企参与专项债收储。

二是收储存量闲置土地尽可能按照市场价评估。

有开发商曾表示，官方收储闲置土地的定价，不仅低于开发商的期望，也低于项目的成本，所以导致被收购方积极性不高，宁愿躺平也不卖。

比如前面讲到的，在排除掉协议土地以及已进行部分开发的土地之后，广东36块被收储净地对比拿地价格的整体收购折扣为87.5%，云浮某地块折扣更是达到73.2%。

所以政府在定价环节，应该尽可能参照市场化定价原则，这样才能激发房企的参与意愿。

比如这轮收购，潮州有两宗地块溢价收回。河源有三宗溢价收回。茂名4宗地块全部原价收回。云浮也有两宗地块原价收回。