看完三月楼市数据，我心里终于有底了

近日，明源数字营销院公布了三月楼市数据。

从数据反馈，三月全国项均认购与二月持平，同比略涨3.5%，来访端保持火热态势，同比增长8%。

总体来讲，市场延续此前的止跌回稳的态势，供需端得到良好的修复。

不过看似风平浪静的市场，实际早已出现高度的分化，不同量级城市的市场差距正逐步拉大。

如预期所料，一线及强二线城市的小阳春得到兑现，得益于供应放大，整体来访认购环比上涨50%以上，而与之反差的三四线城市，来访认购环比却下滑15-20%。

作为一季度最后一个月，三月的市场可谓奠定了接下来25年市场的走向，尤其在当下掀起全球贸易战，国内需要扩大内需，房地产作为激活内循环的重要部分，提振楼市的意义就非常重大了。

那么三月楼市还给我们透露哪些信息？接下来明源君给大家做个解读。

房企拿地倾斜明显京杭沪蓉苏等城市掀起“地王潮”

宏观表现看，3月土地供应面积回升，同比上涨7%，成交面积和金额均同比大涨了35%，市场有了明显好转。

在大热的土地市场下，土地供需两端正朝着精细化的发展路径，缩量提质态势仍在不断放大。

据克而瑞数据反馈，3月百强房企拿地金额环比2月下滑了10%，但往高量级的城市拿地倾斜性十分明显。

单是3月，多个核心城市推出多宗“压箱底”的优质地块，吸引房企竞拍，在北上杭蓉等城市拿地金额占比就已经高达82%。

而高品质的供地把市场溢价推向高潮。

据克而瑞数据反馈，2025年一季度月度土拍溢价率“三连阳”，3月平均溢价率为17.1%，较2月再次实现涨幅6%，已经和2021年同期高位相若。

数据来源：克而瑞数据库

而在本轮的土拍市场中，新一线城市表现是非常抢眼的，土拍的单价已经逼近了一线城市。

根据三月的土拍单价排行榜中，top10的土拍地块除了仅有2宗是在一线城市的上海和北京，其余8宗均被杭州，厦门，成都，苏州，宁波等瓜分。

比如杭州，本轮土拍的贡献极为突出，像在蒋村文新单元地块，经过102轮竞价后成交，最终楼面价折合8.8万元/㎡，溢价率达115.39%‌;

据业内某参与该地块土拍的投资人士透露，他们预计入市价格将会逼迫15-16万+，这已经是杭州价格天花板了，且和一线城市某TOP级的板块价格并无差异。

类似的还有成都，在3月的集中土拍中，成交了4宗宅地，其中有2宗地块就成交总价就超过20亿，上榜全国总价地前十。

数据来源：克而瑞数据库

与此同时，弱二线与三四线城市仍在延续土拍低位，同环比都下滑30%左右，与核心城市的土拍相比形成“冰火两重天”的局面。

3月房企在新一线城市拿地情绪爆发式增长，风头甚至盖过了某些一线城市，原因有三点:

首先，这些热点城市需求旺盛，优势产业明显，能源源不断补充购买力。

比如杭州，2024年城市人口流入量达到10.2万，已经稳居全国前五，而作为科技互联网产业发展根据地，这里又集聚大量的高收入人群，购买力充足；

再者，新一线城市地块发展空间大，为打造高端产品提供沃土。

新一线的核心板块仍存低容积率，低密度的优质地块，相较于北上广深土地的寸土寸金，产品受制于高容高密的影响，这些城市高端项目的产品力更具竞争力，溢价率更高，也有利于房企打造自身品牌；

比如杭州这宗8.8万的高价地，多家房企在拍地前就已经为它量身定做了新的产品系，在公司产品战略发展中这个项目本身就是顶尖的存在；

最后，政策支持‌也为高价地的出现提供了条件。

当下，政府在土拍时给予多个优惠条件或降低一些门槛，让房企在新一线的拿地成本有所放宽，利润更具保障。

像杭州取消“地价上限”和“房地联动价”，放宽对产品户型的限制，这也间接推动房企大胆地高价拿地。

总的来说，土地市场格局已从“普涨”转向“结构性机会”，未来高端资本实力也会逐步分散，不再聚焦于一线城市，新一线城市已成为他们新选择。

强一线城市走出“大阳春”行情弱二线小阳春成色不足

热点城市的一级土地市场火爆，也进一步影响了二级销售市场的量价表现，更加剧了市场的分化局面。

根据明源数字营销院对48个一二线城市3月的量价梳理，归纳出三种明显特征：

第一种是量跌均涨的城市，走出大阳春的行情。

以上海，苏州，宁波，杭州，天津，厦门等热点城市为主，由于3月高品质项目的集中供应，成交量价上涨40%以上，且大部分开盘去化率在6成以上；

第二种是量价均跌的城市，受刚需低价影响，短期缺乏高品质项目供应，回暖动力不足。

以重庆，广州，南京，武汉等城市为代表，3月主力去化面积集中在80-100㎡的刚需产品，比如广州，重庆，单是3月的刚需产品去化就接近了2000套，而这些刚需项目本身价格及需求的韧性是有欠缺，加上高端项目供应稀缺，因此价格上涨势能不足，导致价格下滑30-40%，开盘去化甚至低于20%；

数据来源：明源数字营销院

如果说前面两种城市是受制于供应结构影响导致量价呈现两种走向，那第三种城市就由于本身城市高库存影响，叠加房企推盘积极性低，受低基数影响导致量价波动幅度大。

以东莞，常州，惠州，长春、珠海等城市为主，高量级板块偏少，城市发展呈现单核辐射走向，市场供大于求，销售吃力，去化周期都要达到30个月以上，并且在折扣力度上比热点城市要多5-10%，需要加码折扣实现以价换量。

数据来源：明源数字营销院

可以看到，单纯地分析量价以断定回温局势是不够的，还要基于城市的库存，开盘去化，以及供应结构进行分析。

一二线市场的高分化，也注定了强一二线的回温仍有期待，而弱二线城市除了热门板块，后续市场的疲态仍会加剧。

因此，不仅城市间开始了分化，板块的分化也会逐步凸显。

市场高端改善需求持续提涨中部及沿海城市中高端竞争白热化

在土地的缩量提质及高品质市场的供应下，市场的高端改善时代已经来临。

根据明源数字营销院反馈，今年3月中高及高端产品（120㎡以上）成交同比去年同期上涨2-3%，而90㎡以下的产品成交下滑了4.3%，已经连续三个月改善高端产品占比提涨。

数据来源：明源数字营销院

这当中尤以成都，西安，杭州等城市需求表现最旺盛，在3月140㎡以上的产品成交就达到了1000套左右。

以往我们常说上海，北京属于高端资本的市场，没想到中西部及沿海等核心城市也开始卷入豪宅市场竞争。

而后续这种高端市场竞争也会逐步白热化：

一方面产品的创新加剧，它们也会成为好房子的“市场典范”。

2025年，“好房子”首次写进政府工作报告，从更高站位上对这一趋势的认定，而四代宅作为“好房子”其中一个类别，也势必会在今年加大供应，以响应国家发展提议。

根据克而瑞公布数据可见，2025年，全国多个重点城市第四代住宅的新项目数量迎来爆发式增长，被称为“全国四代住宅爆发年”，这当中南京，西安，合肥，苏州等中部及沿海地区就是主战场。

数据来源：克而瑞数据库

这些城市大部分在四代宅开发已经形成相对成熟的体系，接下来四代宅产品除了会有更精细化的创新，也会逐步从原有城市外环开发逐步加大一线内环供应，成为高端住宅市场的“新宠”。

第二方面是高端市场线上拓客的内卷，内容流量竞争白热化。

结合3月市场高端改善的表现，多家房企开始针对高端圈层做出了更多高品质的视频内容。

像在3月热门短视频TOP20里，有7条来源由北京绿城项目公司，均是围绕高端项目进行内容输出，播放量平均达到了10万+；另外像滨江，联发，越秀等房企，针对自身在杭州，成都等优质豪宅项目进行短视频创作，播放量也达到了20万以上。

明显看到，高端市场的战场已经从线下转向线上，尤其针对高端资本，头部房企清楚这些客户大部分来源全国各地，更需要这种高流量的营销拓客手段以实现有效的宣传。

第三是高端人才政策将持续释放，抢人大战会持续加剧。

在城市购房门槛大肆放宽下，接下来为了吸引更多购买力，高端人才引进政策也会在中西部及沿海地区持续加剧。

比如今年苏州，针对人工智能领域顶尖人才最高支持1亿元项目资助+1000万购房补贴，直接对标硅谷竞争力；成都也推行“先安居后就业”，给予硕士补贴7.2万、博士56万科研资助，产业园区人才还可享最高20万购房补贴、购车补贴、子女入学等福利。

总结：

总的来说，3月市场表现还是让人分外欣喜，热点城市的小阳春如期而至，不过在此轮市场反馈中，一线尤其像深圳，广州市场表现就稍显暗淡，市场回暖更多还是在中西部和东部沿海的新一线城市，接下来随着地产持续调整，随着二季度政策的进一步实施，核心城市的成交量有望继续回升。

而对于弱二线及三四线城市而言，在“东风”仍未到来时，短期内仍以解决高库存问题为主，需做好耐心营销，把握节点做好长周期的战线准备。