起始价再创年内新高 北京海淀新地块上市

沉寂半年多的海淀，终于迎来一宗宅地入市。7月7日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2026年第八轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及3宗地，核心看点为海淀区四季青镇地块。该宗地块交易起始价突破85亿元，是年内北京已经出让地块中价格最高的一宗。北京商报记者梳理发现，上一次海淀区供地还要追溯至2025年12月的上地地块，此后海淀区开启“惜地模式”，长达6个月的时间没有供应任何一宗地块。反观2025年，海淀区共成交7宗地块，而且均为溢价成交，成交金额占到当年北京土拍总金额的近三成，稳坐头把交椅。

可统一核算两地块容积率指标

2026年第八轮拟供应商品住宅用地清单中共涉及3宗地，海淀区、通州区、昌平区各1宗，土地面积共计约20公顷，建筑规模约38万平方米，上述用地拟于近期供应。

其中，海淀区四季青镇西郊机场周边及沿线（西冉、田村、常青片区）城中村改造项目HD00-1408-0034、0049、0040地块（以下简称“四季青镇地块”）在清单发布当晚，便火速进入预申请。

四季青镇地块位于海淀区四季青镇，北四环至北五环间，地块邻近地铁12号线四季青桥站。周边配套有金四季购物中心、西冉城市生态公园等生活配套设施。

用地预申请文件显示，四季青镇地块土地面积约为8.52万平方米；规划建筑面积约为14.26万平方米。其中，0034地块为二类城镇住宅用地，用地规模约为4.8万平方米，建筑面积约为7.68万平方米；0049地块则分别为2.12万平方米及3.4万平方米。

值得一提的是，用地预申请文件明确，同一开发主体同期取得两宗住宅用地且同步开展规划建设的，允许对两宗地块实施统筹一体化开发，在确保两地块整体容积率不变、总用地规模与总建筑规模不突破管控指标的基础上，可统一核算两地块容积率指标。这意味着楼栋排布、社区空间都能更灵活，产品的上限被拔高了。

有序控量下的周期

北京商报记者注意到，四季青镇地块交易起始价格为85.55亿元，是截至目前2026年内出让地块中价格最高的一宗地块，此前则是华润置地在4月以57.71亿元摘得的丰台区万泉寺村地块。

随着四季青镇地块正式进入预申请阶段，海淀区为期6个月的住宅用地供应空窗期正式结束，该地块也成为海淀区2026年首宗入市的商品住宅用地。

北京商报记者梳理发现，海淀区上一轮住宅用地供应还要追溯至2025年12月，彼时海开以84.56亿元、0.4%的小幅溢价竞得海淀区上地地块。

作为2025年北京土拍市场的焦点区域，海淀区共成功出让7宗地块，总金额高达414.73亿元，占2025年全年北京成功出让41宗地块成交总额的29.05%，占比近三成，土地成交体量稳居全市前列。

值得一提的是，从朱房双子、树村、半壁店、半山双子再到年末的上地地块，海淀区7宗地块全部溢价成交，区域土地市场热度持续居高不下。

其中，海淀区朱房0029地块和0030地块溢价率高达17.33%和25.04%，树村地块溢价率更是高达27.93%。后续3宗地块分别由华润+中铁+招商、建发及中海打造为华润臻澐、建发海晏和中海安澜北京项目。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，从本轮海淀区时隔6个月重启土地供应不难看出，各区域土地投放节奏存在阶段性差异，短期土地投放节奏虽有波动，但长期层面将持续加大优质住宅用地供应规模。

合硕机构首席分析师郭毅表示，海淀区土地投放长期保持审慎节奏，近5—6年间年均出让住宅用地仅3—5宗，2026年度供地计划同样仅规划推出3宗地块。区域长达6个月无新增宅地供应，本质是有序控量供地策略下的正常周期；也正是这种梯度化供地节奏，持续支撑海淀楼市热度，区域地价、房价长期维持高位运行。

或为准优质改善型产品

尽管海淀区近半年暂无新增住宅用地挂牌，但区域新房供给并未断档。

北京商报记者注意到，四季青镇地块4公里辐射范围内，便有中建壹品·海宸元境、北京隅海岄两个项目已于去年末推向市场；而在6月27日开盘的保利熙瑞项目，距离四季青镇地块直线距离更是仅有2公里。

从目前区域内3个新项目所剩房源来看，截至7月8日，中建壹品·海宸元境414套房源，仅剩余148套；北京隅海岄则剩余不足240套房源。

而刚开盘的保利熙瑞，官方公布的数据为首开热销109套，斩获约20亿元销售额，目前网签数据尚未出炉。若按照售出109套计算，也就仅剩210余套房源，3个在售项目可售存量合计仅500余套，区域改善住宅存量趋紧。

待四季青镇地块后续开发项目落地后，将有效补充片区住宅供给，为置业群体增加优质改善产品选择。

从地块规划指标来看，四季青镇地块的容积率为1.6，略高于保利熙瑞的1.43，但相对于中建壹品·海宸元境和北京隅海岄的2.1则更低，居住舒适度也有所提升。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，四季青镇地块不仅适配高品质改善社区打造，可布局豪宅产品形成市场差异化，而且可配建商业生活配套，提升项目综合附加值。1.6的低容积率属性赋予产品稀缺价值，补足片区内高端改善房源缺口。

谢逸枫表示，长期来看，四季青镇地块入市能够调节片区供需格局，稳定房价与市场预期，强化海淀西部人居产品竞争力，进一步激活区域改善置业需求。

严跃进表示，未来地块项目打造层面应遵循定价保持适中区间，产品定位贴合首置改善客群核心需求，契合当下主流购房消费诉求。另一方面则是项目差异化打造路径清晰，外立面品质标准较高，社区公共配套配置丰富，同时可结合现代化宜居社区建设思路开展产品创新，形成独特市场竞争力。

据郭毅透露，多家深耕高端豪宅赛道的房企已重点关注四季青镇地块。她表示，四季青镇地块未来规划产品大概率以大平层豪宅为主。其与中建壹品·海宸元境、北京隅海岄等800万元起的改善项目，在总价门槛、户型面积上存在显著梯度差距，竞争冲突较小。预计该地块入市产品总价将在1500万元起。