最高增值达315%，黑石“接盘”东百集团旗下四家物流公司

外资PE们排队奔赴中国购买物流地产。而作为全球最大的另类资产管理公司，黑石集团格外“彪悍”，从上海的首笔投资到对广州空港物流园的全面收购，再到如今对东百集团资产的再度溢价接盘，黑石以其雄厚的资本实力，迅速在中国的物流地产行业中，开启属于自己的“大航海时代”。

全球最大的另类资产巨头黑石集团又有了新动作。

8月9日晚间，东百集团发布公告称，公司拟将间接持有的4家参股公司的20%股权转让给黑石集团关联基金旗下相关子公司，受让方最终控制人为美国上市公司Blackstone Inc.

从公开信息可得，东百集团本次转让股权的公司均为物流地产类子公司，分别为佛山乐平、天津宁河、成都新津及佛山芦苞4个仓储物流项目的开发建设运营主体。

事实上，早在2018年至2020年，东百集团就已先后将上述四家标的公司的80%股权转让给黑石集团关联基金项下子公司。也就是说，当前黑石集团已经全资控股了东百集团设立的这4家物流地产类子公司。

除了这4家公司外，在中国，黑石在物流地产的布局步伐显然在加快。2013年，黑石在中国开启物流地产布局，首笔投资投向了上海的物流开发项目。2017年，黑石在中国设立了多元资产管理平台“龙地”，背靠黑石的资金实力，龙地很快成为国内领先的物流综合服务供应商之一。

种种迹象表明，素有“PE之王”称呼的黑石集团正在中国的物流地产行业“跑马圈地”。

黑石接盘东百集团资产

乍暖还寒的百货市场，深深影响各家百货上市公司。

相比于其他百货公司，崛起于福建的百货公司——东百集团的业绩较为出色。据其披露的2023年年报显示，报告期内，公司实现营业总收入18.86亿元，同比增长12.84%；归母净利润3504.54万元，同比增长60.89%。

不过，在实现出色业绩的背后，东百集团的财务压力却已经“深入骨髓”，财务数据显示，截至去年年末，短期借款较上年末增加73.96%，占公司总资产比重上升4.74个百分点，短期借款、其他流动负债为53.76亿元，约占总资产的36.97%，而该公司的货币资金仅为2012.86万元。

或受此影响，东百集团持续出售旗下资产以求“回血”。

8月9日晚间，东百集团公告称，公司拟转让间接持有的佛山睿优仓储有限公司（以下简称“佛山睿优”）、天津兴建供应链管理有限公司（以下简称“天津兴建”）、成都欣嘉物流有限公司（以下简称“成都欣嘉”）及佛山睿信物流管理有限公司（以下简称“佛山睿信”）4家参股公司的20%股权受让方系的最终控制人为美国黑石集团，合计为人民币2.79亿元，全部采用现金方式支付。

这部分资产对于东百集团来说仍是“现金奶牛”。东百集团表示，本次转让4家目标公司20%股权减少本年度投资收益约1400万元。

此外，佛山睿优、天津兴建分别于2019年向相关金融机构申请了3亿元、3.3亿元的固定资产借款，上述公司及其东百集团为上述借款分别提供资产抵押、股权质押等担保方式。因此，在佛山睿优、天津兴建20%股权交割前将完成相关股权质押解除手续，该公司对上述参股公司借款的担保责任亦随之解除。

事实上，这不是东百集团第一次转让旗下资产。回顾东百集团物流板块的的发展历史，上市初期，该公司最初专注于百货零售和商业地产开发业务，直至2016年，东百集团开始实施多元化战略，并将物流地产作为其重点发展领域。

据了解，在物流产业的早期发展中，东百集团依托大股东中联集团的土地获取能力和资金支持，通过收购股权、购买资产和竞买等多种方式，在环京和环广地区进行了战略布局。

2018年物流业务换帅，拥有普洛斯任职史的王海峻履新。以此为基础，东百集团陆续从普洛斯、万达集团、复星地产等企业挖角积累了不少人才，并组建了一支新团队。

同时，东百集团提出物流板块要采用轻资产运营思路，以及“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，推崇收并购获取熟地开发，并强调对各仓储物流项目快速的投资、建设、运营、退出并保留管理权，实现滚动经营和资金闭环。

当年，黑石集团就作价2.84亿元收购了东百集团旗下佛山睿优80%股权。随后在2019年-2020年，东百集团又分别以3.52亿元、1.77亿元和2.70亿元的价格，将天津兴建、成都欣嘉和佛山睿信80%股权先后转让给黑石集团。

加上这这次2.79亿元的收购价，来自美国的黑石集团已经从东百集团手中购买了约13.62亿元的资产。

除了向黑石出售资产外，2022年东百集团还曾将位于长三角的嘉兴王店、常熟经开南和常熟经开北仓储物流项目转让给领展房地产投资信托基金。建筑面积合计约19.21万平方米。

黑石集团的物流地产生意经

从交易价格来看，黑石从东百集团中购买这4家公司20%股权的价格并不便宜。

公告显示，佛山睿优、天津兴建、成都欣嘉及佛山睿信这4家公司的评估价值分别较账面价值增加224.49%、18.27%、133.46%、314.59%。

以此计算，经过高增值后，这4家公司20%的股权评估价值约为2.64亿元。而黑石集团却愿意在这个基础上再溢价5.68%，最终成交价达到了2.79亿元。高溢价或说明了黑石集团对于中国物流类地产未来趋势的看好。

据了解，作为华尔街最大的私募股权巨头、全球最大的另类资产管理公司，物流地产，一直以来都是黑石集团在全球的投资主题之一。

自2010年，黑石通过200多笔交易收购了全球超过10亿平方英尺的物流地产。对于该领域的布局决心，黑石总裁曾在财报电话会上直言，“我认为我们从未见过比这更好的基本面。”

而在中国，黑石在物流地产的布局步伐也显然在加快。

2021年5月，黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民曾表示，在中国房地产领域，黑石非常重视仓储和物流，这是网络购物和其他线上活动的物流链中的一环。

2013年，黑石在中国开启物流地产布局，首笔投资投向了上海的物流开发项目。2017年，黑石在中国设立了多元资产管理平台——上海龙地商业管理有限公司（以下简称“龙地”）。

在黑石的物流地产布局中，大湾区和华东地区向来是黑石集团发展物流地产的重点区域，除了从东百集团手中收购相关资产外，黑石还把目光瞄向了同样陷入“流动性危机”的富力地产。

2020年11月，黑石集团从富力地产手上收购了其唯一的物流园——广州空港物流园70%股权，仅仅一年后，黑石集团又收购了该物流园剩余的30%股权，付出的代价共计约为82.63亿元。

据了解，广州空港物流园位于广州市花都区，是粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。对于这次收购行为，黑石集团相关负责人也表示，拿下这个物流园区，使其在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一。

依靠股东强劲的资本实力，据龙地物流官网显示，目前，龙地服务的客户涵盖电商、零售、第三方物流、快递快运、制造业等行业。同时，龙地在19个城市进行了投资，管理着40多个物流园区，总建筑面积已超500万平方米。

物流地产的“大航海时代”

黑石能够频频出手，也是基于手中握着充足的资金。

目前，黑石集团是坐拥1万亿美元管理规模的私募股权巨头。据黑石集团发布2023年度第二季度财务报告，该公司资产管理规模突破1万亿美元，成为全球首家实现这一目标的另类资产管理公司。

2024年4月18日，黑石发布2024年第一季度业绩，报告显示其资产管理规模增长了7%，达到1.06万亿美元。

不过，在黑石加大对中国物流资产的投入之时，各路资本都在摩拳擦掌，同时期，博枫、东久新宜、易商红木等具有外资背景的平台都在积极募集投资物流资产的基金，持续加码该板块。

以“老对手”博枫为例，同样作为全球规模最大的另类资产管理公司之一，博枫在中国的布局也在不断加快。

自2013年成为中国新天地集团的基石投资者，博枫已在中国市场深耕11年时间。这期间，博枫在中国的在管资产规模已发展到170亿美元，并在中国完成了一系列投资。包括2014年，博枫收购物流仓储品牌盖世理；2016年，博枫对盖世理进行品牌重塑，打造博枫地产物流平台；2017年，博枫收购沃尔玛东莞物流仓储用地。

2022年初，红杉中国新基建股权投资基金完成募集，其中，博枫资产管理公司是该基金最大LP。

此外，私募股权巨头凯雷很早就“押注”中国物流资产。据了解，凯雷早在2013年8月与物流仓储开发商宇培合作，包括收购其五个已建成的仓储项目49%股权，以及对在建12个仓储开发项目投入占比49%的股权投资。

高盛也在2022年与森瑶中国成立了合资公司，首期投资约6.75亿美元，在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目，首批种子项目是4个位于大上海地区共计24万平方米的仓储资产。

或为了加强自身的竞争力。去年以来，黑石集团开始在中国私募市场发力。中国证券投资基金业协会网站的信息公示显示，去年3月15日，黑石上海正式成立，后于8月21日在中国证券投资基金业协会完成登记。

在上海办公室落地后，黑石备案了第一只产品。根据中国证券投资基金业协会网站，4月26日，黑石上海成立了“黑石海外投资1号私募证券投资基金”。这是黑石获得QDLP资格后，首次向中国投资者提供私募产品。

如今，黑石再出资2.79亿元从东百集团手中收购物流地产，显示出其对中国物流地产行业“铁王座”的势在必得。